5月底時，招商康定壹拾玖在萬眾矚目中首開，92套房源，僅用了43分鐘就火速日光，平均賣出一套：

只要短短的28秒。

康定壹拾玖這92套房源，套均就要2448萬，首開這速度算下來，平均2分鐘就能賣出1個億。

就在6月28日，康定壹拾玖二批次開盤再次日光！

14:19開始選的房，據(jù)說2點半剛過就已經(jīng)停止叫號，48套房源，最終只用了12分鐘就快速清空，這一次選一套房更是平均只需要15秒，相較首開去化速度直接翻倍:

1分鐘就能賣出1個億！

康定壹拾玖不僅兩開兩爆、次次高效去化，更是在認籌階段就已經(jīng)大爆，連續(xù)兩次認籌率都超過了250%、觸發(fā)積分，據(jù)說，首開的92套甚至還在48小時內(nèi)就實現(xiàn)了97%的網(wǎng)簽率。

總的看下來，放眼今年的上海，各方面成績都鮮有敵手。

但事實上，在這個項目入市前，很多人都并不看好。

即便這宗地在老靜安；

即便這是足足歷經(jīng)了163輪鏖戰(zhàn)才被招商聯(lián)合南通瑞城搶下的熱門地塊。

但是作為樓板價就達到了11.42萬元/㎡的靜安單價新地王，在周邊高層只賣13.6萬元/㎡的新盤信達·信安里都沒能暢銷的情況下，康定壹拾玖首開就賣到了16.8萬元/㎡。

怎么看，都有些為招商捏一把汗。

然而，反轉(zhuǎn)的熱銷結(jié)果卻狠狠打了一眾看客的臉。

甚至到第二批次入市時，信心十足的招商已經(jīng)悄悄將項目的均價抬到了17萬元/㎡，但最終，依舊延續(xù)了首開的熱度。

今天，艷姐也想和大家好好聊一聊這個逆襲的紅盤康定壹拾玖，以及背后操盤的招商。

01

康定壹拾玖熱賣背后

老靜安的逆襲之戰(zhàn)？

很多人對康定壹拾玖的不自信，另一方面在于有拖后腿的鄰居，另一方面其實也在于：徐濱等諸多新興板塊的崛起后導(dǎo)致老靜安這樣的老牌市中心價值被低估。

但艷姐要說，康定壹拾玖之上展現(xiàn)出來的豪宅購買力，或許才是傳統(tǒng)梧桐區(qū)該有的含金量！

一個很簡單的例子，就在5月27日——康定壹拾玖首開的前一天，同屬傳統(tǒng)梧桐區(qū)的新華路上，一棟老洋房才剛剛以50w/㎡的單價、2.7億元的總價，成功法拍！

而在一年前，老靜安巨鹿路更是以100w/㎡的單價、3.1億總價賣出了一套花園洋房。

一年時間，兩大稀缺洋房的高價出讓，再次將傳統(tǒng)梧桐區(qū)的價值曲線拉上了新高潮。

毫不夸張的說，這樣的價值認同，是那些新興板塊很難在短時間內(nèi)能趕上的。

也因此，雖然在上海的價值序列中，梧桐區(qū)老洋房一直是需要單獨討論的特殊存在，但是和新鮮豪宅之間存在的巨大價差，依舊充滿了想象空間——這意味著，這里新房市場的價值，實則一直都在被低估。

也因此，康定壹拾玖的價格，放在徐濱和新天地，都算得上是撿漏，在這樣的老靜安自然也是可以賣得動的。

站在老靜安的價值序列看，康定壹拾玖也是從地理位置到產(chǎn)品定位，價值都頗為高昂：

1、看地理位置，康定壹拾玖距離代表“老靜安靈魂”的靜安寺實際也就1公里出頭。

因為毗鄰14號線武定路，未來坐地鐵一站就能抵達靜安寺。細看左鄰右舍，不是市公安總局，就是規(guī)劃的綠地，堪稱安全感滿滿的市中心小桃源。

值得注意的是，康定壹拾玖就在涵蓋了上海半部近代史、張愛玲同年花園所在的康定路，位于1119弄，因此直接以尊貴的門牌號為名。

康定壹拾玖實景圖

2、看產(chǎn)品定位，康定壹拾玖是一個不帶風(fēng)貌的大宅項目，建面120㎡起步，更是拿出了諸多200㎡左右的大戶型，相當(dāng)稀缺。

從這個維度看，先一步入市的信安里的銷售狀況，事實上在康定壹拾玖這里，幾乎構(gòu)不成任何對標意義。

畢竟信安里是小戶型高層+大戶型風(fēng)貌別墅的組合，而高層的小戶型都是清一色的90-100平，不過1000萬出頭的上車價，最貴的一套也就1477萬：

不到1500萬的“封頂價”，放在康定壹拾玖，甚至還遠遠夠不上“上車價”。

這意味著，這兩個相距不遠的項目，高層產(chǎn)品面向的客群階層，其實是截然不同的。

而在如今的上海市區(qū)，越是更高階層的客群，才越是最愿意拿出真金白銀的存在。

更不用不說在渴新房已久、供應(yīng)緊張的老靜安，不帶風(fēng)貌、聚焦做大宅的項目，也已經(jīng)絕版了6年之久了，長期斷供后，對市場的吸引力可見一斑。

這也是為什么：老靜安偃旗息鼓這么久，康定壹拾玖依舊可以殺出一條血路的核心邏輯。

打從一開始，這里的定位，就和和信安里完全區(qū)分開來了。它的對手，實則也一直都是新天地、徐濱等地段的頂豪。

02

不完美的“出廠設(shè)置”

“逆天改命”的產(chǎn)品功力

頂豪客群看似是這兩年最瘋狂的買房人，但仔細觀察過就會發(fā)現(xiàn)，他們比誰都理智。

他們投資的，始終都是未來價值。

所以他們的買房邏輯中，地段是首位，產(chǎn)品同樣是首位。

所以，這兩年的上海樓市，光有黃金地段卻賣不動的項目，同樣也有不少，而仔細一盤：大多都是產(chǎn)品出了問題。

很多項目從規(guī)劃到戶型劃分都debuff加滿，要舒適沒舒適，要圈層沒圈層，很多別說頂豪了，看產(chǎn)品連普豪都夠嗆。

康定壹拾玖嚴格來說，是一個”出廠設(shè)置”并不完美的項目，對開發(fā)商的挑戰(zhàn)極大，但最終呈現(xiàn)出來的產(chǎn)品，卻堪稱“逆天改命”。

1、規(guī)劃破局

作為本就不夠方正、甚至算是頗為崎嶇的小地塊，康定壹拾玖出讓時還被要求“橫切一刀”、打造一條橫穿地塊的24多小時對外開放公共通道。

拿出了螺螄殼里做道場的超強功力，通過將北側(cè)地塊整體抬高以及下穿公共通道的設(shè)計，解決了所有的BUG的同時還呈現(xiàn)出了巧妙的北高南低錯落式布局。

就是這樣的“天崩”開局，招商卻

效果圖

在招商的“調(diào)教”下，在康定壹拾玖，你甚至看不到任何乏味的、平鋪直敘的風(fēng)景線，只有大刀闊斧的堆坡造園中，曲折跌宕出的驚人立體社區(qū)。

示意圖

最終，回歸到最平實的樓間距，也能有著較好的尺度，每棟樓也都有較好的面寬條件和南向采光。

效果圖

舉個例子，最新這一批次，招商拿出的是最北側(cè)的“半山樓王”，整個樓棟做了約3.6米的抬高，加上約6.6米的架空層，最低樓層的業(yè)主也能擁有超10米的高度視野。

2、定位破局

早在今年2月時，康定壹拾玖就已經(jīng)宣告開工、并初步開放了城市展廳，在當(dāng)時，招商要做“超級豪宅”的目標，就已經(jīng)相當(dāng)分明了，這家超級央企要做的是：

“璽系”之上的上成作品。

在招商內(nèi)部的產(chǎn)品序列中，璽系已經(jīng)是TOP級，這樣定位下的康定壹拾玖，簡言之，打從一開始就錨定了要做超越TOP級的非標定制頂豪。

所以，招商不止在規(guī)劃的骨架上花足了心思，更是在這個骨架中，不斷地注入更多符合定位和調(diào)性的產(chǎn)品和生活靈魂。

比如在有限的土地上，為尊貴的梧桐門牌業(yè)主配備了總建面約3000平的雙會所空間，包括了約1800㎡的會所，以及約1200㎡、挑高超6m的首層架空泛會所，也將為業(yè)主定制公館級的管家服務(wù)。

3、實景破局

招商趕在首開前拿出的實景示范區(qū)，就已經(jīng)包含了部分會所、景觀空間在內(nèi)的重要場域，用大量連續(xù)的場景關(guān)系，直觀地呈現(xiàn)出梧桐樹蔭下的領(lǐng)館花園的魅力。

每一寸空間都有著強烈的秩序感，又不失老靜安獨有的的精致優(yōu)雅的腔調(diào)和浪漫松弛的氛圍。

你能在入口處，看到像綢緞一樣飄逸的全石材大門。

你能在公區(qū)中，看到諸多獨具特色的海派風(fēng)情。

你也能在裝標拉到頂?shù)恼故緲影彘g中，看到流淌著的非凡品味。

更難得的是，據(jù)說招商通過不斷摳細節(jié)，將康定壹拾玖的最高得房率做到了約89.6%，放在上海、放在內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅，幾乎是難以想像的。

簡單來說，這樣一個項目，既能滿足大家對老靜安梧桐豪宅的終極幻想，也能在實打?qū)嵉木幼】臻g上提供更奢闊的享受。

最終，康定壹拾玖用實力證明了老靜安缺的：從來都不是購買力，而是好的產(chǎn)品力。

03

招商上海的未來征途

招商趕在六月底完成康定壹拾玖的二開，目標其實是相當(dāng)明確的：

要用標桿的頂豪項目，給自己的半年度成績單添磚加瓦。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年前5月，招商在上海的權(quán)益銷售金額是124.96億，以不到5億元的差距惜敗保利位列第二。

艷姐看了下上海5月的樓盤成交金額排行榜，首開賣了20多億的康定壹拾玖還未被計入成績上榜，簡言之，熱賣的成績還沒能在招商前5月的成績單中顯現(xiàn)出來。

也就是說，這個成績會在半年度的榜單中體現(xiàn)出來，所以，今年上半年上海樓市的第一，招商還是有一爭之力的。

而眾所周知，招商在上海的強勁風(fēng)頭并不是今年才有的。

在上海，招商實則已經(jīng)發(fā)力了20多年，2003年就已布局，早期強調(diào)“跟隨策略”，但從2017年初提”重返上?！遍_始，就發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)折。

尤其是2021年升級“重返上海心”后，招商就開始著重在上海落位TOP級的璽系產(chǎn)品，并不斷做升維探索，這兩年更是在上海同時接連甩出弘安里、海上清和璽、靜安里、桐安里等多個城市更新王炸……

從回歸深耕到聚焦核心板塊再到頂級產(chǎn)品的轟炸式落地，一步步和魔都共同攀登產(chǎn)品的更高峰。

而在中海憑借玖序產(chǎn)品+絕對的黃金地段縱橫上海的2024年之前，從來都不只是喊喊口號而已的招商，在“重返上海心”的大戰(zhàn)略下，還曾以絕對領(lǐng)先的銷售額蟬聯(lián)過上海的年度銷冠，一年最多的時候能在上海斬獲700多億權(quán)益銷售額，風(fēng)頭絲毫不輸去年的中海。

前段時間，招商也緊跟著其他央企兄弟的步伐，正式對組織做了一次具有巨大變革意義的重塑，撤銷了區(qū)域?qū)蛹?，形成更扁平化的“總?城市公司”的二級管控機制，50多個城市公司由總部直接管轄。

這個變化，參考其他奉行二級管控的企業(yè)，意味著的是：

諸如上海這樣一年至少能貢獻數(shù)百億銷售額的核心城市公司，必然會擁有更大的話語權(quán)和決策自主權(quán)，很多投資、開發(fā)的決策也都會更高效、更能得到來自總部的全力支持。

艷姐預(yù)感，這或許也是招商在上海再次實現(xiàn)彎道超車、再爭第一的關(guān)鍵。

回顧看招商“重返上海心”的這些年，背后的成功邏輯無非就是：堅定投資、用心打磨、高效管理。

在激烈的市場競爭下，努力搶到好地，團隊擰成一股繩并給到獨屬于招商的高標準解法。

過去幾年，招商在上海的拿地額，跟銷售額一樣，始終維持在TOP3的水準，比如2023年以176.91億權(quán)益拿地金額位居第三，2024年以156.43億權(quán)益拿地金額排在第一。

主打一個“手里有糧，心里不慌”、求精不求多。優(yōu)質(zhì)的地塊即便拿不到手，也會努力拼上一把，諸如綠城和宸嘉分別在徐濱拿下的兩宗地王，招商基本都拼到了最后。

也是在這樣的策略下，招商才穩(wěn)住了在上海樓市的地位，今年粗粗一看，招商手里握著的好牌，已經(jīng)不少了，除了康定壹拾玖和幾座城市更新項目，寶山淞南的招商序首開也熱銷了九成，在浦東的招商臻境，更是做到了區(qū)域內(nèi)的第一個三陽臺……

而未來，隨著新的二級架構(gòu)管控逐漸成熟，未來的招商在上海，大概率還會創(chuàng)造更多的輝煌。