明源君之前提到過，這兩年，房地產(chǎn)行業(yè)正在告別高容積率時(shí)代，全面邁進(jìn)低密時(shí)代。

核心原因，一方面是“限墅令”解除，別墅供地及建設(shè)的口子打開了；另一方面，是供地容積率持續(xù)走低。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截止今年3月27日，全國22個重點(diǎn)監(jiān)測城市這幾年所出讓的土地，容積率在1.5以下的占比提升到了17.6%。

伴隨容積率下調(diào)，低密供應(yīng)明顯放量，疊墅、洋房等產(chǎn)品迎來集中上新。供應(yīng)量大增，也引爆房企產(chǎn)品力的對決。

回看2017年，疊墅雖流行，但整體以控總價(jià)為主，舒適度受限；如今在更低容積率紅利下，設(shè)計(jì)邏輯徹底變了，產(chǎn)品競爭力顯著提升。^_^

今天，明源君結(jié)合標(biāo)桿案例，幫大家做一個梳理，看現(xiàn)在疊墅產(chǎn)品有哪些新變化。

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強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品平權(quán)，四層疊墅回歸主流

對于很多購買疊墅的客戶而言，除了別墅容積率低，更安全，更重要的是別墅有花園，而且擁有超多功能空間，可以享受“有天有地有院子”的生活。

所以，早期疊墅的疊加模式主要是對稱式，只有上下疊，即常見的四層疊墅。

隨著疊墅產(chǎn)品不斷演變，市場上出現(xiàn)了不同的疊加模式，比如比較常見的品字型模式，下疊仍然是上下兩層一躍，左右對稱，共有兩戶人家，而上疊或中疊采用大平層模式，只有一戶，以此放大露臺空間，增加上疊附加值。 VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

還出現(xiàn)了6層疊墅，但這種產(chǎn)品中，中疊設(shè)計(jì)成了大難題。上疊有大露臺，下疊有獨(dú)立的花園，中疊被夾在中間，很難帶來別墅的居住體驗(yàn)。

從目前推出的疊墅產(chǎn)品來看，有回歸傳統(tǒng)模式的趨勢，即采用僅上下疊的雙制式布局，摒棄中疊戶型，實(shí)現(xiàn)疊墅產(chǎn)品力的全面提升。

原因在于，傳統(tǒng)對稱式疊加模式更接近別墅本質(zhì)，上下疊基本能實(shí)現(xiàn)“有天有地”的生活方式。

長沙山墅一生所有疊墅采用"雙拼"設(shè)計(jì)，每一套都是邊戶，沒有中間戶。并且所有疊墅都是上下兩戶真疊墅，上疊和下疊都有花園和地下室，其中上疊產(chǎn)品由四層+五層+屋頂空間+負(fù)二層+南院組成，下疊產(chǎn)品由一層+二層+三層+負(fù)一層+北院組成。

圖：長沙山墅一生疊墅示意圖

這樣的設(shè)計(jì)有效地解決了傳統(tǒng)疊墅中存在的“中疊困局”。而且這樣設(shè)計(jì)后，每一個邊戶都擁有獨(dú)立的進(jìn)出方式和私密空間，消除了中間戶的不便與缺陷。

此外，上疊和下疊均享有花園和地下室，使得住戶無論選擇哪一層，都可以享受到豐富的空間和高品質(zhì)的生活環(huán)境。

當(dāng)然，市場上也不乏有通過創(chuàng)新設(shè)計(jì)，很好提升了中疊產(chǎn)品力的項(xiàng)目。 VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

比如成都華潤有個項(xiàng)目，疊墅產(chǎn)品采用了3+2+2的重疊方式。即下疊三戶，上疊和中疊分別是兩戶，而且都是端戶。

下疊由兩個三進(jìn)式院落和一個L型院落體塊構(gòu)成，加上下疊由3戶，建筑基地面積足夠大，這樣中上疊，通過退臺設(shè)計(jì)，可以獲得更大面積的空中庭院。產(chǎn)品均好性大幅提升了。

全獨(dú)棟化形態(tài)示意，制圖：好房檔案；來源：好房檔案

還有不少項(xiàng)目通過退臺錯落式設(shè)計(jì)，讓中疊也能擁有大露臺、入戶花園、獨(dú)立電梯以及地下室，真正做到各戶型平權(quán)化。

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空間尺度

向大平層產(chǎn)品靠攏

除了通過露臺和庭院提升墅感，在戶型設(shè)計(jì)上，面寬、尺度、私密性等也是房企努力提升的方向。

明源君發(fā)現(xiàn)，相比上一輪房企扎堆做90墅，這兩年熱點(diǎn)城市的疊墅產(chǎn)品，主力面積約在160-200平米區(qū)間。

雖然面積段不是很大，但通過創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法，也讓疊墅的整體居住體驗(yàn)，上了一個新臺階。

一、超大面寬，進(jìn)一步提升居住品質(zhì)

早 幾 年，市場上疊墅戶型被詬病，一個問題是單層面積小，空間局促，比不上大平層的尺度感。

現(xiàn)在的新規(guī)產(chǎn)品，單層面積可以做到100平甚至200平。

除了空間媲美大平層，超大面寬也成了當(dāng)下疊拼的一個亮點(diǎn)。

據(jù)明源君不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年杭州推出的疊墅產(chǎn)品中，單層面寬7米是起步，單層面寬近10米是平均水平，優(yōu)秀者甚至能實(shí)現(xiàn)單層面寬超過11米。

比如杭州和悅清暉園約240㎡上疊邊套戶型，單層面寬約11米，三開間朝南，雙層面寬達(dá)到22米。

金茂青島疊墅項(xiàng)目也做到了三開間朝南，最終呈現(xiàn)為約11.6米超大南向面寬。

△金茂·璞逸世園 邊戶上疊面寬示意圖

最夸張的還是成都華潤天宸上院，下疊邊戶實(shí)現(xiàn)了約18.6m連續(xù)采光面，中上疊也有約15.4m單層面寬，這樣的采光面令人震撼。

采光面示意，制圖：好房檔案，來源：好房檔案

除此以外，少梁化無柱式設(shè)計(jì)也被引入疊墅產(chǎn)品，以進(jìn)一步釋放空間潛力。

杭州保億東潤府公區(qū)采用了無柱設(shè)計(jì)，將原本相對獨(dú)立的客廳、餐廳、廚房及陽臺四個空間，形成一個開放且共享的互動空間。

圖：杭州保億東潤府建面約245㎡三疊下疊戶型示意

再比如成都清鳳鹿溪源疊拼戶型，室內(nèi)同樣采取無柱化設(shè)計(jì)，不但后期改造空間大，而且視野基本沒有任何遮擋，通透感十足。

▲鹿溪源實(shí)拍圖，來源：清鳳集團(tuán)

二、布局方式變化，動靜倒置設(shè)計(jì)增強(qiáng)舒適感

以前的疊墅戶型布局，通常是一層和三層是動區(qū)（客餐廳），二層和四層是靜區(qū)（臥室），但這樣的布局容易出現(xiàn)下疊客戶會被上疊活動噪音影響的問題，居住體驗(yàn)較差。

現(xiàn)在疊墅產(chǎn)品基本都采用動靜倒置設(shè)計(jì)，也即將上下疊靜區(qū)相連，動區(qū)錯開，降低對彼此的噪音干擾。

比如下疊通常2層是臥室，上疊3層是客餐廳，假如下疊晚上睡覺了，很可能會受到來自上疊的活動影響。

這個設(shè)計(jì)早幾年就有了，只是沒有那么普及?，F(xiàn)在大部分疊墅產(chǎn)品都采用動靜倒置設(shè)計(jì)。

比如常見的三疊產(chǎn)品，動區(qū)主要集中在1層、4層和5層，而靜區(qū)則位于2層、3層和6層。 VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點(diǎn)擊了解

而兩疊產(chǎn)品，動區(qū)主要集中在1F和4F，而靜區(qū)則位于2F和3F，動靜互不干擾。有些項(xiàng)目還通過貫通式的電梯實(shí)現(xiàn)3F和4F均可直接入戶。

圖：成都新希望長粼府“動靜倒置”布局示意

動靜倒置的確能避免上下住戶的動靜區(qū)互相干擾；同時(shí)，這一布局讓上疊的社交客廳與屋頂露臺形成更順暢的動線。若由臥室直接連接屋頂露臺，使用頻率和場景都會明顯下降；改為社交客廳連接露臺，動線更合理、空間利用率更高。

三、戶型布局動靜分明，強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)外景觀互動

傳統(tǒng)疊墅戶型面積比較小，戶型布局大多采用動靜分區(qū)。

部分面積較大的改善型疊墅，一般會將老人房設(shè)置在一樓，因?yàn)槔先伺郎吓老虏环奖?，而且在一層能更親近自然，使用庭院空間更便利。

對于動區(qū)設(shè)計(jì)，跟高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨向一致，強(qiáng)調(diào)社交和多功能活動區(qū)。同時(shí)非常注重戶內(nèi)戶外的交互，一般公區(qū)都會面向庭院，通過大面積玻璃窗引景入室，增強(qiáng)別墅感。

比如青島金茂璞逸世園下疊邊戶打造了雙首層庭院系統(tǒng)，客餐廳與庭院相連，客廳一直延伸到庭院，室內(nèi)外空間交融，進(jìn)一步增強(qiáng)了別墅體驗(yàn)。

和悅清暉園建面約240方五房兩廳三衛(wèi)下疊邊套戶型，整體的環(huán)抱式庭院加上二層長陽臺，不管身在何處，都能做到“開窗即見綠””。

一層客餐廚與客廳大面寬朝向庭院，社交動線順暢，而且老人房可以直達(dá)庭院，晨練與日照便利，提升了日常使用頻率。

成都中海錦叁號院下疊335平戶型，采用L型半封閉棟形設(shè)計(jì)，花園把戶型圍合起來，即利于觀景又能隔絕鄰居視線。二層做成全套房體系，外設(shè)有陽臺，下層親地、上層觀景，別墅感在線。

而成都華潤天宸上院，同樣是三進(jìn)式院落和L型布局，下疊的庭院基本能將首層功能空間環(huán)繞。

客廳、餐廳、序廳、廚房、老人房等功能空間都可以直接進(jìn)入到花園，每一扇窗戶開窗即見綠！這種室內(nèi)外空間的緊密聯(lián)系是真正的別墅感受。

上疊更是實(shí)現(xiàn)包括整層的屋頂花園至多可私享7個立體花園環(huán)繞，實(shí)現(xiàn)真正“良辰美景奈何天，賞心樂事誰家院”式的庭院生活，完全超越同等級大平層的生活體驗(yàn)。

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多方位提升產(chǎn)品墅感

除了上文提到的戶外空間和戶型設(shè)計(jì)，其實(shí)疊墅還有很多關(guān)鍵要素能很好提高產(chǎn)品力，比如外立面、入戶和交通方式、配套等。

一、提高贈送，增加附加值

以前疊墅產(chǎn)品面積較小，基本靠贈送空間提升體驗(yàn)?，F(xiàn)在政策放開，面積段都在200平左右，但這個面積段要做出真正的別墅，也不容易，所以高贈送也成了很多項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)。

贈送空間一般為露臺、入戶花園、地下空間等。

比如中海成都項(xiàng)目下疊，建面約295平，實(shí)際使用面積可達(dá)約570-670平，最大贈送面積有300多平，涵蓋了地下室、停車庫、花園等空間。

而上疊建面約295平戶型，贈送面積也超過200平，包括地下室、停車庫以及露臺。

再比如華潤天宸上院，得益于新規(guī)紅利，得房率直接飆升。

以建面約199㎡的中疊為例，不包括地下空間，實(shí)得面積約371㎡，贈送面積也達(dá)到了170多平，還不包括地下空間。

再比如 清鳳鹿溪源建面630平的下疊戶型，實(shí)際使用面積將近1000平米，贈送率驚人。

而且他們地下空間不但有高贈送，而且實(shí)用性更高。負(fù)一樓挑高5.8米，采光井面積超過20平米，充分保證地下室通風(fēng)采光。傳統(tǒng)疊墅負(fù)一樓一般是做酒窖或者家庭影音室，但他們通過加大采光井，大大提升了采光效果，負(fù)一層作為家庭活動區(qū)等完全沒問題。

▲清鳳鹿溪源疊墅負(fù)一樓實(shí)拍圖，來源：清鳳集團(tuán)

二、獨(dú)立歸家體系，提升私密性

現(xiàn)在疊墅項(xiàng)目，無論上中下疊，基本都可以實(shí)現(xiàn)獨(dú)立入戶，下疊是常見的花園入戶，中上疊則從北方院子獨(dú)立電梯歸家，大大提升住戶的私密性。

比如line+為麓湖設(shè)計(jì)的垂直五連墅就為每戶提供獨(dú)立的入戶花園以及儲藏空間、電梯廳、地下車庫和院落露臺。

北面的入戶界面被全部分配給中疊和上疊單元，下疊單元則通過側(cè)向進(jìn)入。下疊單元配有前后雙院落，并在夾層設(shè)有下沉露天庭院；中疊單元享有空中院落，而上疊單元連通頂層觀景院落空間，實(shí)現(xiàn)居住體驗(yàn)的均衡。

△ 上中下疊戶型組合

中海錦叁號院下疊還可以實(shí)現(xiàn)三動線入戶，分別是地庫、電梯入戶，花園客廳以及花園大門入戶，并且在電梯入戶和花園入戶的位置設(shè)置了雙玄關(guān)。

三、高顏值外立面提高品質(zhì)感

高顏值外立面對于疊墅的溢價(jià)是不言而喻的。

從市場上看，疊墅產(chǎn)品大多采用現(xiàn)代簡約風(fēng)，外立面簡約、平整，有些偏高端的項(xiàng)目，還會加入裝飾性線條，讓建筑顯得現(xiàn)代而時(shí)尚。

以青島金茂·璞逸世園為例，項(xiàng)目立面以“竹”為靈感，通過陶板和玻璃幕墻，勾勒出注竹節(jié)般的生長態(tài)勢，既時(shí)尚又大氣。

△ 青島金茂·璞逸世園效果圖

再比如清鳳·鹿溪源，疊拼產(chǎn)品采用游艇立面設(shè)計(jì)，高規(guī)格鋁板結(jié)合大面積中空LOW-E鍍膜玻璃，窗墻比高達(dá)40%，成本比普通立面高出約30%。

△ 成都清鳳鹿溪源實(shí)景圖，來源：清鳳集團(tuán)

超高的窗墻比，帶來超大屏的采光面的同時(shí)，讓建筑顯得更加通透、奢華。

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