如果說，四中全會公報「推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展」的定調(diào)還太過宏觀，那么，隨著「十五五」規(guī)劃建議全文公布（10月28日），未來5年的房地產(chǎn)形勢已經(jīng)徹底明牌了！

明源君認為，概括起來其實就三句話：讓新購房者率先住上好房子，助推新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展；讓存量住戶陸續(xù)住上好房子，拉動消費；讓未購房的人有房子住，進一步推動城鎮(zhèn)化進程！

下面，我們逐一展開進行剖析。

01

「十五五」規(guī)劃建議明確提出，因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的「好房子」，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度。

2022年8月，住建部部長倪虹在調(diào)研時首次提出「好房子」概念。自那以后，從中央到地方一系列「好房子」政策出臺，市面上也陸續(xù)出現(xiàn)各種「好房子」，但今年「好房子」才真正跑出加速度：

3月，「好房子」建設(shè)首次寫進政府工作報告；5月1日實施的《住宅項目規(guī)范》明確了「好房子」標準；8月，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》提出系統(tǒng)推進「好房子」和完整社區(qū)建設(shè)；如今，又被納入到了「十五五」規(guī)劃建議。 點擊了解，數(shù)字新成本

之所以這么大力推動，我認為至少有三層原因：

一是最近幾年居民住房需求發(fā)生重大變化，改善客群越發(fā)占據(jù)市場主導地位，對住房的功能結(jié)構(gòu)、服務(wù)質(zhì)量、居住環(huán)境等均提出新的要求。

二是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，預期走弱的形勢下，要刺激需求必須要有讓人眼前一亮的好產(chǎn)品，「好房子」可以引導需求、創(chuàng)造客戶。

三是助推新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展。很多人看到這里可能一頭霧水，畢竟在很多人眼里，房地產(chǎn)擠壓了消費和科技發(fā)展。在粗放式發(fā)展的時候，其對科技的帶動作用確實很微弱，但進入高質(zhì)量發(fā)展階段，其可為科技創(chuàng)新應(yīng)用提供豐富場景。

我們都知道，人類第一次工業(yè)革命的標志是蒸汽機。蒸汽機的改良，就跟當時的好房子緊密相關(guān)。1500年之后，倫敦人口快速增長，木材供不應(yīng)求，物美價廉的煤炭就成了替代品。 點擊了解，0基礎(chǔ)玩轉(zhuǎn)視頻獲客

由于沒脫硫的煤燒出來的煙很臭，家里要想燒煤，就得想辦法把煤裝進一個封閉的空間里，把燃燒的煙排到室外，這個封閉的空間叫壁爐，它的上半部分叫煙囪。

15世紀晚期，倫敦只有少量有錢的居民才修磚石結(jié)構(gòu)的房子，但16世紀以后，消費升級帶動磚石結(jié)構(gòu)的房子大量修建，對煤炭的需求量劇增，很快就把近地表的煤挖完了，往礦井深處挖，則面臨礦井透水的威脅。最后，是托馬斯·紐卡門設(shè)計的蒸汽機解決了這個問題：將礦井里的水抽走。

由于英國的煤炭需求量大，所以對紐卡門蒸汽機的需求量自然也大，這就讓投入資金改良蒸汽機變得有利可圖。

之后，瓦特在此基礎(chǔ)上改良的蒸汽機不僅能耗更小，而且可以運用到更多的場景，蒸汽機成為第一次工業(yè)革命的象征。

四中全會公報釋放的其中一個重大信號就是科技自立自強與制造業(yè)穩(wěn)定比重，房地產(chǎn)完全可以成為一個巨大的試驗田。

四中全會提出「以新需求引領(lǐng)新供給，以新供給創(chuàng)造新需求」。雖然說的不是房地產(chǎn)，但卻很適用房地產(chǎn)。

明源君最近在外密集調(diào)研，也見到了大量供應(yīng)鏈驅(qū)動產(chǎn)品創(chuàng)新，以及產(chǎn)品創(chuàng)新倒逼產(chǎn)業(yè)或技術(shù)升級的案例。

「十五五」規(guī)劃建議還提出，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。限購有望進一步取消，購房者會有更多選擇。這對房企來說，是挑戰(zhàn)，更是機遇。

02

今年7月召開的中央城市工作會議，將城市更新作為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，強調(diào)通過優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、完善功能布局、加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等措施，提升城市安全性和宜居性，重點解決老舊小區(qū)改造、歷史文化保護、基礎(chǔ)設(shè)施升級等民生問題，同時補足城市安全短板。

前不久，倪虹在發(fā)布會說：「現(xiàn)在新規(guī)范是要求新房子能夠建成好房子，同時我們也在研究,想辦法讓老房子通過改造向好房子靠攏。」

「十五五」規(guī)劃建議再次明確，堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實施城市更新，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

未來，城市更新還將持續(xù)發(fā)力。因為，它既能帶動投資，又能改善民生，還能營造豐富的消費場景，拉動消費。

一、拉動投資方面

近年來，全國城市更新工作緊緊圍繞8大重點任務(wù)持續(xù)推進。近三年每年的城市更新項目數(shù)量均保持在6萬個以上，「十四五」期間相關(guān)投資總規(guī)模預計可達20萬億元，投資拉動的作用十分顯著。雖然2024年城市更新項目數(shù)量有所減少，但是投資額較上年仍保持增長，說明發(fā)展模式逐漸轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。

今年以來，多地已經(jīng)落地城市更新相關(guān)實施文件，深圳、上海等多地探索通過政策優(yōu)化，鼓勵小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)所有人參與開展自主更新，加速推進老舊小區(qū)項目更新。 點擊了解，0基礎(chǔ)玩轉(zhuǎn)視頻獲客

二、改善民生方面

「十四五」期間，全國累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個，惠及4000多萬戶、1.1億人；更新改造供水、燃氣、供熱等地下管網(wǎng)84萬公里；打造「口袋公園」1.8萬多個、城市綠道2.5萬公里，這些都是實實在在的以「小切口」改善「大民生」的舉措。

三、營造消費場景

城市更新是一項綜合性工程，改造之后可以注入更多公共服務(wù)配套，還能發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。比如，有些城中村歷史悠久，古祠堂、古民居等完全可以在保護好的前提下開發(fā)利用，發(fā)掘文旅產(chǎn)業(yè)的潛力；還有些城中村本身就有特色產(chǎn)業(yè)，比如廣州的「淘寶村」里仁洞、服裝產(chǎn)業(yè)聚集的康樂村等，改造完全可以和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級結(jié)合在一起，助推城中村的經(jīng)濟發(fā)展邁向更高層次。

明源君在長沙調(diào)研時，逛了一下豐盈西里，那里本來是一個很普通的巷子，但經(jīng)過改造之后，成了網(wǎng)紅打卡地。

千萬不要低估大家——特別是年輕一代——對「美好生活的向往」。陸銘教授在他的書里講了一件特別有意思的事情：2020年，我們在江蘇昆山調(diào)研了「農(nóng)民工」群體。他們說，在昆山打工，工資要高于深圳，但是他們更愿意去深圳。為什么呢？答案是，深圳的夜生活豐富。

當然，相比增量開發(fā)的大開大合，城市更新更多的需要繡花針功夫，這是很多開發(fā)商欠缺的。

03

截至去年末，我國常住人口的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到67.00%。今年7月召開的中央城市工作會議也定調(diào)——我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期……

但城鎮(zhèn)化仍在繼續(xù)，只不過相比之前，速度放緩了而已。對此，「十五五」規(guī)劃建議是這么說的：

深入推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化?？茖W有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推行由常住地登記戶口提供基本公共服務(wù)制度……加快城市群一體化和都市圈同城化……

為什么要推動城鎮(zhèn)化？因為城市的效率更高！杰弗里?韋斯特在《規(guī)模》一書中用詳細的數(shù)據(jù)揭示了這一點：

城市具有超線性縮放特性，人口翻倍時專利數(shù)、餐廳種類以指數(shù)冪方增長。比如，城市人口增加1倍，基礎(chǔ)設(shè)施只需增加0.85倍。所以，城市是文明的熔爐，創(chuàng)新的中心，財富創(chuàng)造的發(fā)動機，吸引人們源源不斷地涌入。

據(jù)《2025中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》顯示，當前我國租房人口已接近2.6億人，其中四大一線城市租房人口就近4000萬人，占常住人口總數(shù)近50%。

過去，很多人想進城工作，但是擔憂買不起房，現(xiàn)在這種焦慮已經(jīng)得到緩解?！甘奈濉箷r期，國家建設(shè)籌集了各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾。

2025年三季度，核心八城集中式公寓規(guī)模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，「市場化+保租房」雙軌格局成型。

如今，租賃住房也越來越有生活感，不少運營商給租客提供了豐富的公共空間與設(shè)施，組織線上線下社群活動，打造有歸屬感的社區(qū)文化，甚至提供快遞代收、合作商戶折扣等生活解決方案。

運營端，也越來越多引入智能運營管理系統(tǒng)，實現(xiàn)線上報修、線上支付等功能，響應(yīng)速度大幅提升。更精準的用戶畫像、更智能的需求預測，甚至還能實現(xiàn)「供需兩端的高效匹配」。

「十五五」規(guī)劃建議全文明確提出：優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。這意味著，未來相關(guān)保障還會進一步完善。

今年9月15日，我國首部住房租賃專門法規(guī)《住房租賃條例》正式施行，8個「首次」制度設(shè)計，填補了租賃住房市場的法律空白，標志著住房租賃行業(yè)正式步入規(guī)范化、法治化發(fā)展新階段。

9月中旬發(fā)改委發(fā)布通知，要求進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作，明確提出了包括市場化租賃住房在內(nèi)的尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項目的發(fā)行路徑。

這標志著租賃住房行業(yè)邁入以「法治規(guī)范」和「金融閉環(huán)」為標志的高質(zhì)量發(fā)展階段：法治的完善為市場劃定了清晰的跑道，金融的創(chuàng)新則為行業(yè)注入了持續(xù)的動能，行業(yè)將向著更加規(guī)范、穩(wěn)定且充滿活力的方向發(fā)展，為進城新市民保駕護航。

04

月初的發(fā)布會上，住建部強調(diào)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是為了推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上「好房子」。

但是，好房子不止是房子本身。四中全會公報將「推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展」的表述置于「加大保障和改善民生力度」部分，標志著房地產(chǎn)的定位從過去單一的民生保障或經(jīng)濟刺激工具，轉(zhuǎn)變?yōu)榕c促進消費、擴大投資、優(yōu)化區(qū)域布局和推進新型城鎮(zhèn)化等國家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

當然，好房子還是前提。無論新建、更新，還是租賃住房，錨定這點就不會錯。

（作者：明源不動產(chǎn)研究院總編、首席研究員艾振強）

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