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寶安又一舊改失效! 深圳加速“清退”,這些項(xiàng)目被除名!

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城市更新賽道上,深圳正在換擋提速,一批“沉睡”已久的舊改項(xiàng)目被果斷清退。

十月的最后一天,深圳寶安區(qū)新安街道107發(fā)展帶翻身片區(qū)(三)城市更新單元計(jì)劃正式宣告失效,這已是近年來(lái)深圳第31個(gè)因更新計(jì)劃失效被踢出改造清單的項(xiàng)目。


與此同時(shí),寶安區(qū)107發(fā)展帶潭頭片區(qū)城市更新單元、福田區(qū)梅林街道東林工業(yè)區(qū)城市更新單元等項(xiàng)目也相繼折戟沉沙。

這些項(xiàng)目的失敗,顯露出深圳城市更新背后的復(fù)雜博弈。

它們或因規(guī)劃未獲批,或因未能按時(shí)確認(rèn)實(shí)施主體,最終在嚴(yán)格的時(shí)限政策下被迫出局。

翻身片區(qū)的舊改夢(mèng)碎

寶安區(qū)新安街道107發(fā)展帶翻身片區(qū)(三)城市更新單元的失敗,一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)三年的努力化為泡影。

這個(gè)項(xiàng)目自2022年10月27日被納入《2022年深圳市寶安區(qū)城市更新單元計(jì)劃第三批計(jì)劃》,給予了3年的計(jì)劃有效期。


根據(jù)規(guī)劃,項(xiàng)目擬拆除范圍用地面積25049平方米,擬更新方向?yàn)榫幼 ⑸虡I(yè)等功能。

由深圳市鴻廣源投資有限公司負(fù)責(zé)申報(bào),據(jù)工商資料顯示,這家公司由深圳市鴻榮源企業(yè)發(fā)展集團(tuán)和廣興源投資分別控股60%和40%。


兩大開(kāi)發(fā)商聯(lián)手,本應(yīng)實(shí)力雄厚。

鴻榮源集團(tuán)在深圳開(kāi)發(fā)過(guò)前海鴻榮源中心、壹方中心等多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目;廣興源投資在深圳早年也有圣拿威·灣美花園、寶安互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。

盡管如此,項(xiàng)目在計(jì)劃有效期內(nèi)仍未能完成更新單元規(guī)劃的報(bào)批工作,最終在2025年10月26日有效期結(jié)束后正式失效。


按照官方公告,該項(xiàng)目“不再開(kāi)展后續(xù)相關(guān)工作及辦理相關(guān)手續(xù)”,如需實(shí)施城市更新,必須重新進(jìn)行計(jì)劃申報(bào),此前政府的核查與審批不再作為今后工作的依據(jù)。

深圳舊改加速“清退”

翻身片區(qū)的失敗并非孤例。

據(jù)樂(lè)居不完全統(tǒng)計(jì),官方正式公示過(guò)的失效舊改清單,就超過(guò)了30個(gè),僅107發(fā)展帶上,就有5個(gè)項(xiàng)目已被清理出改造計(jì)劃。


在一個(gè)多月前,9月12日寶安區(qū)107發(fā)展帶潭頭片區(qū)城市更新單元也宣布失效。

這個(gè)項(xiàng)目規(guī)模更為龐大,擬拆除范圍用地面積高達(dá)69.8萬(wàn)平方米,原計(jì)劃由華潤(rùn)集團(tuán)打造華潤(rùn)未來(lái)產(chǎn)業(yè)園。

更引人關(guān)注的是,深圳出現(xiàn)了“首個(gè)已獲批專項(xiàng)規(guī)劃但因超期未實(shí)施而被調(diào)出更新計(jì)劃”的項(xiàng)目——福田區(qū)梅林街道東林工業(yè)區(qū)城市更新單元。

這一項(xiàng)目早在2020年2月就納入城市更新計(jì)劃,同年9月取得城市更新單元規(guī)劃批復(fù),原計(jì)劃更新為新型產(chǎn)業(yè)、教育設(shè)施等功能,規(guī)劃建筑面積13.52萬(wàn)平方米。


東林工業(yè)區(qū)城市更新單元現(xiàn)狀。樂(lè)居攝2025.07

然而,到2023年,申報(bào)主體中交城市更新公司僅完成了2戶簽約,其余7戶權(quán)利人均未簽約,其中建筑面積占比51.2%的2戶業(yè)主明確不參與更新。

這導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到深圳城市更新條例要求的“雙三分之二以上”權(quán)利主體同意的門(mén)檻,最終在2025年7月被正式取消資格。

令人意想不到的是,如今這個(gè)項(xiàng)目搖身一變,成為了住宅用地。

10月22日,深圳規(guī)自局福田局發(fā)布該用地規(guī)劃調(diào)整的通告,該城市更新部分用地,正式由M0地塊調(diào)整為R2用地,成為純居住地塊。

調(diào)整后,建筑面積18550平方米,容積率3.7,其中居住及便民設(shè)施建筑面積15480平方米,容積率僅3.1。


從最開(kāi)始的整盤(pán)規(guī)劃容積率9.97,一下子調(diào)整至3字頭,跨度十分大。


政策利劍與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)

這些項(xiàng)目的集中失效,背后是深圳日益嚴(yán)格的城市更新監(jiān)管政策。

深圳市2025年4月9日實(shí)施的《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》明確規(guī)定,各區(qū)政府應(yīng)“審慎新增城市更新單元計(jì)劃”,并對(duì)項(xiàng)目可實(shí)施性進(jìn)行研究,不具備可實(shí)施性的項(xiàng)目應(yīng)按程序公告失效。


更重要的是,深圳引入了 “三級(jí)時(shí)限”機(jī)制,給舊改戴上“緊箍咒”:

自計(jì)劃公告起1年內(nèi)未完成土地信息核查和規(guī)劃報(bào)批的;自規(guī)劃批準(zhǔn)之日起2年內(nèi)項(xiàng)目首期未確認(rèn)實(shí)施主體的;自實(shí)施主體確認(rèn)之日起1年內(nèi)未辦理用地出讓手續(xù)的——一旦觸發(fā),項(xiàng)目將被清理出城市更新計(jì)劃。

在深圳加速“清退”背后的機(jī)制下,大家可以判斷出來(lái):

東林工業(yè)區(qū)項(xiàng)目正是觸碰了第二條紅線——自規(guī)劃批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)未確認(rèn)實(shí)施主體。

而翻身片區(qū)和潭頭片區(qū)則是在三年計(jì)劃有效期內(nèi)未完成規(guī)劃審批。

這些項(xiàng)目的失敗,反映了深圳城市更新面臨的現(xiàn)實(shí)困境,釘子戶、行業(yè)調(diào)整、資金鏈吃緊……這些都大大延緩了舊改進(jìn)程。

在某社交平臺(tái)上,拖欠過(guò)渡安置費(fèi)、回遷遙遙無(wú)期的案例,多不勝數(shù),其中還有大牌房企在核心區(qū)舊改項(xiàng)目。

在眼下的城市更新領(lǐng)域,深圳房企都有一本賬:商業(yè)占比多、回遷比例大、利潤(rùn)薄弱的舊改,動(dòng)得快,死得更快……

“以不變應(yīng)萬(wàn)變”,成為行業(yè)共識(shí)。

失敗之后的出路

老話說(shuō),塞翁失馬焉知非福。

東林工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目讓我們看到,被清退的項(xiàng)目,也許還有一線生機(jī)。

深圳市在《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》中也提出了一系列支持措施,包括“加大城市更新項(xiàng)目融資支持力度”、“建立房票制度”等,以促進(jìn)條件成熟的項(xiàng)目推進(jìn)。

東林工業(yè)區(qū)失敗后迅速調(diào)整規(guī)劃獲得重生,翻身片區(qū)和潭頭片區(qū)則可能面臨更漫長(zhǎng)的不確定性。

深圳城市更新不再允許項(xiàng)目無(wú)限期拖延,只有那些真正具備實(shí)施能力、能夠快速推進(jìn)的項(xiàng)目,才能在這場(chǎng)新的淘汰賽中存活下來(lái)。

對(duì)于深圳“房票”,大家還在期待,誰(shuí)會(huì)是首個(gè)吃螃蟹的項(xiàng)目?


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