為什么說(shuō)很多人看不懂？因?yàn)槭袌?chǎng)走出了很多獨(dú)立行情，原本石榴叔是想寫(xiě)杭州的，一座把“冰火兩重天”演繹到極致的城市，這個(gè)選題留到下周。

01

開(kāi)篇先說(shuō)一個(gè)案例，非常典型，我跟蹤了三個(gè)月的一個(gè)樓盤(pán)，萬(wàn)科的，南京的讀者應(yīng)該知道，在江寧區(qū)還算不錯(cuò)的小區(qū)，板塊風(fēng)向標(biāo)。

這個(gè)小區(qū)在2021年高峰值的時(shí)候，單價(jià)一度賣(mài)到5萬(wàn)，也就幾年時(shí)間，跌到現(xiàn)在2萬(wàn)（年初的時(shí)候單價(jià)還在3萬(wàn)），最近成交的幾套，甚至跌破2萬(wàn)，不少房主接受不了。

為什么說(shuō)它？沒(méi)有比這個(gè)踩踏案例更典型了。

這個(gè)樓盤(pán)實(shí)際上在今年2月份之前，價(jià)格還是非常堅(jiān)挺的，甚至在某段時(shí)間量能領(lǐng)先大盤(pán)，讓人有反彈的錯(cuò)覺(jué)。

然而金三銀四一到，投資客坐不住了，想跑的心情是迫切的，所以掛牌量每天都在增加（這個(gè)樓盤(pán)本身體量巨大），在中介的推動(dòng)下，以?xún)r(jià)換量。

真正房?jī)r(jià)崩塌是在8月份大淡季，幾套房子價(jià)格被狠狠砸下來(lái)之后，之前的定價(jià)體系瓦解，成交價(jià)一套更比一套低，而踩踏行情一旦開(kāi)始，只要有量的反復(fù)確認(rèn)，降價(jià)就停不下來(lái)。

11月才過(guò)4天，就成交了6套（目前掛牌量346套，90天內(nèi)成交30套，其中10月份成交了17套，最近30天帶看13xx次），最低一套單價(jià)只有19xxx，還不是頂樓和底樓戶(hù)。

買(mǎi)家普遍關(guān)注這個(gè)樓盤(pán)半年時(shí)間，說(shuō)白了，他們感覺(jué)到底了。

小區(qū)群這幾天是炸鍋了，有些人接受中介的建議，調(diào)低掛牌價(jià)，有些則下架房源，轉(zhuǎn)租不賣(mài)了，因?yàn)樽馐郾纫呀?jīng)達(dá)到2.2。

我找中介側(cè)面了解了一下，還有幾套即將成交。

02

有客戶(hù)問(wèn)我，接下來(lái)怎么辦？

數(shù)據(jù)一拉，小區(qū)的確超跌了，不僅是區(qū)域領(lǐng)跌，甚至全市領(lǐng)跌，這就是情緒行情，來(lái)的時(shí)候很兇猛，所有的邏輯和經(jīng)驗(yàn)都失效。

接下來(lái)會(huì)怎么走？我的判斷，市場(chǎng)會(huì)在19xxx元的單價(jià)站穩(wěn)一段時(shí)間，即便有反彈，也是小幅的，理想化的補(bǔ)漲不太可能。

因?yàn)楫a(chǎn)品同質(zhì)化太嚴(yán)重，體量這么大的樓盤(pán)，總有房主心不齊要跑，而且這種下跌情緒會(huì)很快傳導(dǎo)到周邊樓盤(pán)。

短期看出租是一個(gè)處置方案，但不是最好的，因?yàn)樽馐郾炔粫?huì)一直這么高，房租往下跌是趨勢(shì)，更何況地段不是核心區(qū)域，房子也在不斷變老，沒(méi)有稀缺屬性，周?chē)夥吭催€在增多。

可能房主不愛(ài)聽(tīng)這句話，我說(shuō)了一年多了，“現(xiàn)在賣(mài)不掉的房子，以后也賣(mài)不掉，現(xiàn)在賣(mài)不到的價(jià)格，以后也賣(mài)不到”。

03

宏觀聊市場(chǎng)沒(méi)有意義，談?wù)勛罱鼛讉€(gè)具體變化，更值得推敲。

1. 金九銀十期望值過(guò)高，市場(chǎng)一度擺爛，沒(méi)想到十一月的熱度居然上來(lái)了，集中在帶看，尤其一線和新一線。數(shù)據(jù)端，環(huán)比是上升的，同比是大幅下降的。

2. 很多城市和區(qū)域在補(bǔ)跌，非常明顯，包括上海。杭州的情況我下周具體些，有些復(fù)雜，認(rèn)為因素太多。

3. 抄底的人不少，更多的剛需在拿著錢(qián)準(zhǔn)備抄底，這和前期不一樣了，有些區(qū)域的拐點(diǎn)不太遠(yuǎn)了。請(qǐng)注意，我這里用了區(qū)域，城市不存在拐點(diǎn)，很多老產(chǎn)品注定要成為凍產(chǎn)。

4. 大眾對(duì)于樓市上漲已經(jīng)沒(méi)有念想了，接受現(xiàn)實(shí)。

5. 越來(lái)越多的房主不再接受被狠狠砍價(jià)，要么一口價(jià)，要么下架轉(zhuǎn)租，緩一緩再看。

6. 政策對(duì)市場(chǎng)的影響越來(lái)越小，小到水花也沒(méi)了，當(dāng)下也就北京、上海、深圳能有所期待，下一個(gè)窗口期是明年春節(jié)后。

7. 新房市場(chǎng)割裂，好地段的好房子真的是要搶?zhuān)枨笃鋵?shí)很大，但產(chǎn)品不夠分，有錢(qián)人忙著迭代手上的房子。

最后我只想說(shuō)一句話，跌了這么久，第一次感覺(jué)到，有些房子已經(jīng)被打回原形了，還是要多關(guān)注租售比和成交量?jī)r(jià)變化，但不要對(duì)沒(méi)有稀缺性的老房子或者高層，抱有太多幻想。