你們猜，廣州各個(gè)區(qū)，哪個(gè)區(qū)的居民最有錢？

答案是黃埔，因?yàn)橹挥悬S埔人，掙了錢沒有地方花。

作為公認(rèn)的 “商業(yè)荒漠”，黃埔的商業(yè)，就像一個(gè)穿著昂貴西裝卻找不到一家像樣咖啡店的企業(yè)家，實(shí)力雄厚，卻總在消費(fèi)體驗(yàn)上差了口氣。

如今，荔灣手握山姆+萬象 城+太古里，番禺也有K11+山姆+天河城，甚至連花都跟南沙都落地了山姆云倉。而黃埔卻依然孤零零地守著萬達(dá)廣場。

一個(gè)GDP常年位居廣州前列的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，為何在高端商業(yè)領(lǐng)域長期處于“被嫌棄”的尷尬境地？

黃埔這一口氣

到底差在了哪里？

說實(shí)話，在高端商業(yè)這一局，黃埔似乎總差那么一口氣。

畢竟，黃埔的GDP總量，常年位居廣州前列。也不乏小鵬汽車、廣汽本田、創(chuàng)維、寶潔、藍(lán)月亮這樣的龍頭企業(yè)。

今年上半年，黃埔社會(huì)消費(fèi)品零售總額938億元，全市占比16.7%，排名全市第二。2024年黃埔人均GDP(35.5萬)全市第二，超出同期全國平均的3.7倍。

每一個(gè)數(shù)據(jù)都在表明，黃埔有著強(qiáng)大的潛在消費(fèi)力，為什么高端商業(yè)面對(duì)這樣一片潛力巨大的藍(lán)海，卻裝作視而不見？

我們不妨先來看看，目前黃埔的商業(yè)分布。

我們從大眾點(diǎn)評(píng)上統(tǒng)計(jì)了目前黃埔人氣比較旺的幾個(gè)大型綜合商場，當(dāng)把他們同時(shí)攤開在地圖上時(shí)，不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題：

黃埔現(xiàn)有的商業(yè)格局，太分散了。

與天河體育中心商圈或荔灣白鵝潭商圈的集中式發(fā)展模式不同，黃埔的商業(yè)項(xiàng)目分布零散，各自為戰(zhàn)。

對(duì)于高端商業(yè)來說，消費(fèi)力固然重要，但穩(wěn)定的人流也同樣重要。

黃埔分散的商圈布局，難以形成規(guī)模效應(yīng)和協(xié)同效應(yīng)，無法為追求“一站式”體驗(yàn)的高端消費(fèi)群體提供足夠的吸引力。

體量上的差距也很直觀。

黃埔計(jì)劃在2025年新開的商業(yè)體，面積普遍偏小，最大的云匯天地也不過8.7萬㎡。

反觀荔灣，僅白鵝潭萬象城、聚龍灣太古里、山姆三大項(xiàng)目總建面就超40萬㎡。

這種規(guī)模上的差距，直接影響了品牌豐富度和消費(fèi)體驗(yàn)的上限。

雖說今年以來，黃埔在商業(yè)上開始發(fā)力，但無論商業(yè)能級(jí)還是商業(yè)定位，還跟“高奢”有不小的差距。

像是即將落地黃埔的首座萬象系商業(yè)——中建海絲城引入的萬象匯，據(jù)說在華潤置地內(nèi)部的分級(jí)屬于M3級(jí)，是中端商業(yè)的定位。與M1級(jí)的萬象城還是差了一截。

黃埔萬象匯效果圖

至于近兩年黃埔已開業(yè)或即將開業(yè)的其它商業(yè)體，則多是以社區(qū)商業(yè)、中端商業(yè)為主。

黃埔的商業(yè)發(fā)展，仿佛一場萬事俱備的盛宴，卻總在臨門一腳時(shí)，欠了最關(guān)鍵的那道“東風(fēng)”。

有錢

但為何不能在家門口花？

“不差錢”的黃埔，為什么就是等不來高端商業(yè)的落地？

在我看來，這背后其實(shí)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口習(xí)慣和商業(yè)生態(tài)三者之間一場深刻的“錯(cuò)位戀愛”

首先，如今的黃埔，更像是一個(gè)“有錢的理工男”。

盡管黃埔人均生產(chǎn)總值很高，但黃埔 以制造業(yè)為絕對(duì)主導(dǎo)，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，決定了

區(qū)域內(nèi)高收入人群多為工程師、企業(yè)主等群體，他們的消費(fèi)習(xí)慣更趨務(wù)實(shí)。

而黃埔的已有業(yè)態(tài)，也主要以主要以大眾消費(fèi)、連鎖餐飲和快時(shí)尚為主。換句話說，目前的黃埔，已經(jīng)形成以中端、社區(qū)型商業(yè)為主的消費(fèi)環(huán)境。

高端商業(yè)的繁榮不僅依賴于高收入人群，更依賴于一批已經(jīng)形成高端消費(fèi)習(xí)慣和品牌認(rèn)知度的成熟客群。

這部分客群認(rèn)可品牌背后的價(jià)值與文化，并習(xí)慣于在特定的高端環(huán)境中進(jìn)行消費(fèi)。

在高端商業(yè)的選址邏輯里，有一個(gè)著名的案例：

LV去哪兒，蘋果官方零售店就去哪兒。

頂級(jí)品牌非?？粗亍芭c誰為鄰”。它們傾向于聚集在一起，形成一個(gè)強(qiáng)大的高端品牌矩陣。

對(duì)于一個(gè)計(jì)劃引入重奢品牌的商圈而言，區(qū)域內(nèi)是否已有其他高端品牌入駐，是關(guān)鍵的考量因素之一。

在黃埔，尚未形成這樣的高端“朋友圈”，難以對(duì)頂級(jí)品牌形成強(qiáng)大的吸引力。

其次，黃埔缺乏一個(gè)強(qiáng)中心。

相比起天河、荔灣、番禺存在毋庸置疑的強(qiáng)中心，黃埔的幾個(gè)產(chǎn)業(yè)中心——科學(xué)城、老黃埔、知識(shí)城勢均力敵，這也導(dǎo)致黃埔的整體人口分布像是“撒豆成兵”。

科學(xué)城實(shí)景航拍圖

這種格局導(dǎo)致每個(gè)板塊都聚集了人，但每個(gè)板塊的人口密度又都不足以單獨(dú)支撐起一個(gè)需要巨大客流的高端商場。

高端商業(yè)需要的是“蜂巢效應(yīng)”，而黃埔目前更像是“多點(diǎn)星光”，難以匯聚成“一輪明月”。

黃埔在哪里跌倒

就在哪里爬起來！

盡管一次次被高端商業(yè)放鴿子，但黃埔對(duì)于高端商業(yè)的渴望從未停止。

如今，一系列變化正在悄然發(fā)生，為這片熱土的商業(yè)升級(jí)注入新的希望。

黃埔打出的第一張牌，是砸錢。

近兩年，黃埔區(qū)出臺(tái)了各項(xiàng)專項(xiàng)政策，無論是引進(jìn)品牌首店、新建購物中心、購物中心升級(jí)轉(zhuǎn)型，統(tǒng)統(tǒng)有錢拿！

黃埔打出的第二張牌，是舊改。

舊改項(xiàng)目的推進(jìn)，不僅為大型商業(yè)綜合體落地提供了寶貴的空間，也打破了以往商業(yè)單一性的桎梏。

像是已經(jīng)開業(yè)的花廳坊、幸福里，或是即將到來的萬科里、萬象匯，都會(huì)為片區(qū)商業(yè)注入新的活力。

花廳坊實(shí)景圖

商業(yè)的發(fā)展從來不是一蹴而就，天河路商圈也是歷經(jīng)二十余年才成型。

對(duì)于黃埔而言，高端商業(yè)的培育更像是一場“精準(zhǔn)匹配”的馬拉松，需要找到與自身產(chǎn)業(yè)特質(zhì)、人口結(jié)構(gòu)最契合的路徑。

這場經(jīng)濟(jì)的“高富帥”與商業(yè)的“精致范兒”之間的戀愛，終將修成正果。

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