金華世貿(mào)廣場涅槃，爛尾樓變身浙中商業(yè)新引擎。

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出品：零售商業(yè)財經(jīng) ID：Retail-Finance

金華世貿(mào)城市廣場項目通過“政策機(jī)制突破、管理定位精準(zhǔn)、運營模式創(chuàng)新”三位一體的系統(tǒng)性實踐，聚焦家庭客群特征，推動空間升級與業(yè)態(tài)重構(gòu)，成功實現(xiàn)了從“城市爛尾傷疤”到“浙中商業(yè)新引擎與消費高地”的蝶變，具有典型示范意義。

項目改造前情況

（一）項目基本情況。

金華世貿(mào)城市廣場前身為“金華世貿(mào)中心”，地處浙江省金華市婺城區(qū)李漁路888號，雄踞江南核心商圈，與金華市政府隔街相望，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。該項目占地6萬多平方米，總體量27.12萬平方米，商業(yè)建筑面積18.56萬平方米。內(nèi)含3000平方米市內(nèi)休閑廣場，以及800米中環(huán)市內(nèi)步行街，還包括五星級商務(wù)酒店、5A甲級寫字樓、大型影院等。

（二）改造前的情況。

“金華世貿(mào)中心”于2014年倉促開業(yè)后，因業(yè)態(tài)定位與江南商圈以“家庭消費”為主的核心需求嚴(yán)重錯配（過度側(cè)重高端商務(wù)）、內(nèi)部商業(yè)動線設(shè)計混亂、招商成效慘淡，于2016年陷入全面閑置狀態(tài)。此后，建筑外立面斑駁破損，內(nèi)部空間荒廢，淪為城市核心區(qū)的“傷疤”，不僅自身價值湮滅，更嚴(yán)重拖累了周邊蘭溪街商圈的商業(yè)活力與發(fā)展?jié)摿Α?/p>

更新改造過程

2021年在金華市政府主導(dǎo)下，對金華世貿(mào)中心進(jìn)行資產(chǎn)重組，由金華第一百貨集團(tuán)接手進(jìn)行改造。

（一）強(qiáng)化政府協(xié)同引導(dǎo)，盤活閑置商業(yè)。

在金華市政府主導(dǎo)下，創(chuàng)新采用破產(chǎn)預(yù)重整機(jī)制，通過專業(yè)化資產(chǎn)清算、債務(wù)剝離及投資人遴選程序，6個月內(nèi)高效完成債務(wù)化解，選定金華第一百貨集團(tuán)作為重整方。該集團(tuán)專項投入改造資金4.3億元，較常規(guī)爛尾樓處置周期縮短18個月（提速75%），創(chuàng)立商業(yè)項目盤活的“金華速度”。市政府成立跨部門專班，實施“三提前”攻堅行動。審批提前介入，推行商戶證照“證照集中辦理+批量健康證”模式，顯著縮短商家開業(yè)籌備周期。整改提前攻堅，行政執(zhí)法部門積極聯(lián)動，依法依規(guī)修復(fù)項目歷史遺留的違建等問題，為改造工程順利推進(jìn)掃清了障礙。

（二）引入專業(yè)團(tuán)隊，實現(xiàn)空間與業(yè)態(tài)重構(gòu)。

打造缺陷轉(zhuǎn)化與首店經(jīng)濟(jì)雙引擎。一是空間場景革命性升級。全面拆除1.5萬平方米雜亂廣告，建成浙中首塊1000平方米裸眼3D巨幕，同步實現(xiàn)建筑亮化全覆蓋，帶動夜間客流提升40%。將原建筑25米層高差轉(zhuǎn)化為室內(nèi)超長滑梯網(wǎng)紅設(shè)施，單點引流占全場客流40%。重構(gòu)動線系統(tǒng)，將主入口拓寬至12米，增設(shè)3條空中連廊，客流引導(dǎo)效率提升200%。二是業(yè)態(tài)精準(zhǔn)煥新工程。引入Coach、Lululemon等68家金華首店（占品牌總數(shù)30%），配套“租金優(yōu)惠+裝補+首發(fā)營銷”專屬政策?；诮仙倘?2%家庭客群特征，布局親子業(yè)態(tài)，全面置換原70%低效高端零售。

（三）營造智慧活力場景，破題商圈同質(zhì)化。

構(gòu)建數(shù)據(jù)驅(qū)動與場景粘性閉環(huán)。一是開發(fā)數(shù)字化服務(wù)系統(tǒng)。自主研發(fā)“世貿(mào)廣場”小程序，集成AR實景導(dǎo)航（店鋪尋址效率提升300%）、會員精準(zhǔn)營銷等功能，配套建設(shè)30%新能源充電車位，獲評國家級綠色商場。二是場景化運營范式。首創(chuàng)“城市市集+次元世界”雙IP矩陣，建成2萬平方米沉浸式主題市集與Z世代潮流街區(qū)，通過豪華育嬰中心、寵物花園等特色服務(wù)強(qiáng)化體驗粘性。

更新改造后情況

改造后的金華世貿(mào)城市廣場自2023年2月開業(yè)以來，日均客流穩(wěn)定超6萬人次，峰值達(dá)12萬人次，2月5日試營業(yè)當(dāng)天客流量達(dá)13萬人，直接創(chuàng)造就業(yè)崗位2800個，帶動周邊商圈就業(yè)增長35%，2024年營業(yè)額超30億元，成功實現(xiàn)了從“爛尾樓”到“網(wǎng)紅地標(biāo)”的華麗轉(zhuǎn)身。

（一）商業(yè)有機(jī)更新更加“吸睛”。

改造后建筑外立面全面升級，建成浙中首塊1000平方米裸眼3D巨幕，同步實現(xiàn)夜景亮化全覆蓋。打造網(wǎng)紅打卡矩陣，利用原建筑25米層高差創(chuàng)新設(shè)計室內(nèi)超長滑梯，配套2000平方米玻璃穹頂、動態(tài)瀑布中庭及寵物友好花園。打造沉浸式體驗區(qū)，在一樓外廣場至中庭布局“豪華育嬰中心”“免費兒童娛樂設(shè)施”，顯著延長家庭客群滯留時間至4.2小時。打造圈層文化陣地，以500平方米活動廣場為載體，定期舉辦潮流手辦展、漢服文化節(jié)等活動，成為Z世代核心社交空間。

（二）商業(yè)價值顯著躍升。

區(qū)域消費引擎效應(yīng)凸顯。日均客流穩(wěn)定超6萬人次，峰值達(dá)12萬人次，直接創(chuàng)造就業(yè)崗位2800個，帶動周邊商圈就業(yè)增長35%。匯聚Coach、Lululemon等380余家品牌，其金華首店占比30%（68家），江南首店占比60%，首店經(jīng)濟(jì)拉動全場60%客流，年銷售額突破28億元。與周邊商圈形成協(xié)同復(fù)蘇效應(yīng)，帶動周邊蘭溪街商圈日均客流回升至4.1萬人次。

（三）“商文旅”融合生態(tài)吸引客流。

定期舉辦非遺展覽、明星互動樓宇主題活動、主題演藝等，年均活動超120場。創(chuàng)新培育“次元狂歡節(jié)”“電音潑水節(jié)”等自有IP節(jié)日。建立重點檔期主題美陳更新機(jī)制，深化“商業(yè)+文旅”融合，規(guī)劃二期文創(chuàng)主題街區(qū)開發(fā)。

推薦依據(jù)

金華世貿(mào)城市廣場的成功實踐，為全國面臨類似困境的商業(yè)項目盤活提供了三大核心可借鑒經(jīng)驗。

（一）政企協(xié)作新機(jī)制。

建立“司法破產(chǎn)重整+行政服務(wù)前置”的雙軌并行、高效協(xié)同機(jī)制，有效破解爛尾樓項目普遍存在的“產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、手續(xù)辦理繁瑣”等核心難題，成功將項目改造周期縮短50%以上，大大降低了時間成本和不確定性。

（二）業(yè)態(tài)精準(zhǔn)適配方法論。

堅持以“深度客群調(diào)研+區(qū)域競合互補分析”為核心基礎(chǔ)，科學(xué)精準(zhǔn)設(shè)計業(yè)態(tài)組合。例如，基于江南商圈家庭客群占比高達(dá)62%的調(diào)研數(shù)據(jù)，針對性強(qiáng)化親子、家庭體驗類業(yè)態(tài)布局，有效滿足核心客群需求，避免同質(zhì)化惡性競爭。

（三）場景價值營造策略。

踐行“科技賦能體驗+創(chuàng)意轉(zhuǎn)化缺陷”的理念，通過創(chuàng)新設(shè)計將原有建筑的結(jié)構(gòu)或功能局限轉(zhuǎn)化為具有傳播力和吸引力的特色I(xiàn)P（如網(wǎng)紅滑梯、裸眼3D大屏）。這種“網(wǎng)紅化改造”路徑不僅效果顯著，其投入成本相較于新建項目也更為節(jié)約，為盤活存量資產(chǎn)提供了經(jīng)濟(jì)可行的創(chuàng)新思路。