每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

前幾天，龍湖恩祥·凌云頌搞了一場(chǎng)很特別的開(kāi)盤(pán)：企業(yè)團(tuán)購(gòu)專(zhuān)享會(huì)。

這是一個(gè)恍若隔世的營(yíng)銷(xiāo)手法。一般而言，走團(tuán)購(gòu)的樓盤(pán)，給人的印象是，價(jià)格低、品質(zhì)弱。

它的首批次拿證23棟、536套房源，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積為53824.11㎡，擬售均價(jià)在5.28萬(wàn)-5.65萬(wàn)元/㎡區(qū)間。只剩下3#44套房沒(méi)取證。

這些拿證房源中，有個(gè)特點(diǎn)：11層洋房的得房率，竟然相差5個(gè)百分點(diǎn)。最低在西北角4#，為76.55%，最高是14#，為81.66%。

凌云頌有四款戶型：78平米、132套；96平米、260套；112平米128套；139平米、60套。

它最終成交價(jià)會(huì)是多少呢？西南面的建發(fā)觀堂府，于2023年12月開(kāi)盤(pán)，兩期供應(yīng)1842套，待售514套，網(wǎng)簽價(jià)4.63萬(wàn)元/平米。

花姐判斷，凌云頌的價(jià)格會(huì)低于觀堂府，在4.5萬(wàn)元/平米以下。

凌云頌和觀堂府相比，有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，也有一個(gè)劣勢(shì)。

1、優(yōu)勢(shì)是，有好房子元素，南北設(shè)置了陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積更大；

2、劣勢(shì)是，離地鐵太近，部分房源建在地鐵保護(hù)線內(nèi)。

還有一點(diǎn)，凌云頌在沒(méi)有通告報(bào)規(guī)圖反饋意見(jiàn)的情況下，拿到了規(guī)劃證，進(jìn)而又順利取得預(yù)售證。

這種超常規(guī)拿證的背后，幕后的開(kāi)發(fā)商到底是什么來(lái)頭？

贈(zèng)送面積收緊

北京樓市贈(zèng)送面積收緊的大背景下，凌云頌也受了影響。

可以對(duì)標(biāo)的是同在昌平的國(guó)譽(yù)星城，它們的贈(zèng)送尺度，各有千秋：

1、凌云頌?zāi)厦鎯?nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)弱于國(guó)譽(yù)星城。

它四款戶型里，78平米、112平米和139平米的南向都只有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深為1.8米；

國(guó)譽(yù)星城進(jìn)深1.8米的陽(yáng)臺(tái)，只有81平米，但其余戶型南向都有兩個(gè)內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深在1.07米至1.25米之間。

凌云頌?zāi)舷蛴袃蓚€(gè)陽(yáng)臺(tái)的，只有96平米戶型，進(jìn)深只有1米。

2、凌云頌北向陽(yáng)臺(tái)強(qiáng)于國(guó)譽(yù)星城。

凌云頌北向陽(yáng)臺(tái)送得很猛，每款戶型都有兩個(gè)設(shè)備平臺(tái)被納入室內(nèi)，進(jìn)深1米，全部贈(zèng)送。

它的112平米和139平米很有特色，通過(guò)"設(shè)備平臺(tái)+結(jié)構(gòu)挑空”組合。

反觀國(guó)譽(yù)星城，北面只有一個(gè)設(shè)備平臺(tái)。

通過(guò)凌云頌和國(guó)譽(yù)星城的對(duì)比，花姐判斷昌平南向贈(zèng)送面積的尺度，將進(jìn)一步縮小，而北面放得很開(kāi)。

在昌平，房子南面贈(zèng)送的最高點(diǎn)，應(yīng)該是北京國(guó)賢府二期，南向兩面的內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深達(dá)到1.8米。

不過(guò)，凌云頌的得房率還是蠻高，最高達(dá)到了95%。這會(huì)讓觀堂府很受傷，因?yàn)樗舷驔](méi)有陽(yáng)臺(tái)，只有飄窗。

由于凌云頌所處的地段，設(shè)置的60套139平米戶型，看似處于小區(qū)中央，但被斜前方樓棟遮擋嚴(yán)重，且戶型偏大，去化難度大。

房子建在地鐵保護(hù)線內(nèi)

凌云頌占地2.87公頃，總建面9.27萬(wàn)㎡，一共規(guī)劃了24棟7-15F洋房+小高層住宅樓，總戶數(shù)580戶。

它離地鐵線太近，但離地鐵口有些遠(yuǎn)——距離昌平線南邵站C口800余米。

昌平線到了凌云頌周邊呈南北走向，就在它西面的中安東路底下。這會(huì)帶來(lái)兩個(gè)小問(wèn)題：地鐵噪音和建筑退線。

這些，土地規(guī)劃部門(mén)也是提前做了考慮的，特意在中安東路和凌云頌之間，規(guī)劃了一條15米寬的綠化帶，南北走向。

不過(guò)，凌云頌離地鐵外軌中心線，只有25米。

一般而言，敏感建筑與地鐵的退線距離為30米，朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮0627地塊就是個(gè)例子。（詳見(jiàn)《北京三環(huán)王炸地塊，隱秘的退線》）

另外，凌云頌的圖紙上，4#、10#、16#和23#上，有一條白色的虛線。

花姐判斷，這條線是地鐵保護(hù)線，距離昌平線恰好50米。

按照《城市軌道交通運(yùn)營(yíng)管理辦法》，地鐵保護(hù)區(qū)的范圍為：地下車(chē)站與隧道結(jié)構(gòu)外邊線外側(cè)50米內(nèi)。

這意味著，凌云頌的4#、10#、11#、16#、17#、23#和23#都在地鐵保護(hù)線以內(nèi)。

地鐵震動(dòng)，會(huì)給這些樓棟帶來(lái)什么樣的影響呢？

反饋意見(jiàn)未通告

在沒(méi)有通告報(bào)規(guī)圖反饋意見(jiàn)的情況下，取得雙證，凌云頌的能量不小。

按照北京地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，報(bào)規(guī)圖公示七天后，不論是否有公眾提反饋意見(jiàn)，都須通告。在審批之后，才會(huì)下發(fā)規(guī)劃證，之后是領(lǐng)取施工證、預(yù)售證等。

很顯然，凌云頌繞開(kāi)了反饋意見(jiàn)這一關(guān)。

這一做法，昌平區(qū)有多個(gè)先例。

如：住總清樾府、城建國(guó)譽(yù)燕園朗潤(rùn)、北京國(guó)賢府二期，它們開(kāi)盤(pán)早已開(kāi)盤(pán)賣(mài)房，但公眾反饋意見(jiàn)的通告，依然不見(jiàn)蹤影。

放眼整個(gè)北京樓市，朝陽(yáng)區(qū)的北京隅東序、紫京宸園、璞樾，延慶的中建臻源府，海淀的中海翠湖玖章，也大抵如此。

這些沒(méi)有通告反饋意見(jiàn)的樓盤(pán)，大概率也不會(huì)再通告了。

不過(guò)，最近北京樓盤(pán)規(guī)劃公示規(guī)則變了：在反饋意見(jiàn)通告文件最后，須附加一張最新的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案總平面圖。

反觀凌云頌，它的陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積之大，周邊的老業(yè)主沒(méi)有意見(jiàn)？它把房子建在地鐵保護(hù)線之內(nèi)，想買(mǎi)房子的人，難道沒(méi)有疑問(wèn)？

一般而言，沒(méi)有通告反饋意見(jiàn)的樓盤(pán)，都存在難言之隱。

顯然，面對(duì)這一點(diǎn)，凌云頌選擇了沉默。

從表面上，它的開(kāi)發(fā)商為河北太行鋼鐵集團(tuán)旗下明芳地產(chǎn)，由龍湖龍智造代建；但從股權(quán)上，凌云頌的老板是孫趙云。

到底誰(shuí)是凌云頌的幕后老板，是個(gè)謎。