限墅令落地多年，一線城市低密別墅早幾乎成為“絕唱”。

而在上海浦東，竟然冒出一個(gè)容積率僅0.7的純墅區(qū)——

湯臣君品

這個(gè)位于浦東金橋的項(xiàng)目，一年內(nèi)三次推盤價(jià)格漲了40%，三期聯(lián)排別墅更是以19.68萬(wàn)/㎡的備案均價(jià)，直接看齊核心地段江景豪宅。

更驚人的是，光靠項(xiàng)目一期的回款，就讓開發(fā)商湯臣集團(tuán)在2025年上半年利潤(rùn)暴漲654.51%！

不得不說(shuō)，真正的富豪家族，無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何變化，總能找到賺得盆滿缽滿的方式。

01

一年漲價(jià)40%，湯臣再造現(xiàn)象級(jí)豪宅

作為全國(guó)皆知的豪宅標(biāo)桿，湯臣一品早已讓湯臣集團(tuán)聲名大噪。

如今湯臣君品的重磅登場(chǎng)，不僅續(xù)寫了湯臣一品的豪宅傳奇，更展現(xiàn)了湯臣集團(tuán)打造頂級(jí)豪宅的產(chǎn)品功力。

1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)現(xiàn)象級(jí)：0.7容積率的奢侈

湯臣君品最核心的競(jìng)爭(zhēng)力，在于其0.7的容積率，在限墅令后的上海，這樣的低密新盤在全市新房供應(yīng)中占比不足1%，幾乎是“賣一套少一套”的稀缺品。

再加上北鄰碧云國(guó)際社區(qū)，西鄰湯臣高爾夫球場(chǎng)，周邊環(huán)繞著九間堂、御翠園等老牌豪宅，妥妥的浦東成熟“富人區(qū)” 配置，讓項(xiàng)目剛?cè)胧芯妥詭訛V鏡。

一期獨(dú)棟別墅主打 “古典貴族感”，純正法式風(fēng)格，外立面采用天然石材，雕花藝術(shù)、仿古廊柱、孟莎式屋頂?shù)仍O(shè)計(jì)，盡顯華貴大氣的古典貴族氣質(zhì)。

室內(nèi)均為地上2層帶閣樓和地下室，地下空間可打造酒窖或影音室，開放式花園露臺(tái)還能滿足下午茶等場(chǎng)景。

二期平層洋房把“舒適均好”做到位，小區(qū)樓間距最小約23米、最大約40米，保證了各樓層充足的采光和視野；雙套房朝南，南向園林景觀，北向體育公園，真正實(shí)現(xiàn)“生活在四季風(fēng)景里”。

二期平墅則主打“私密尺度感”，面寬高達(dá)約17.4-21米，地上層高約3.3m，地下贈(zèng)送空間層高約4-6.65m，都是一梯一戶設(shè)計(jì)保證隱私，真正實(shí)現(xiàn)“買一層得兩層”的空間性價(jià)比，滿足高凈值人群對(duì)“尺度感”與“私密性”的雙重需求。

三期聯(lián)排別墅回歸“別墅本質(zhì)”，院子設(shè)計(jì)用綠籬圍合，保障私密與禮序；外立面以法式純石材打造，石材源自世界知名礦山。

地上一二層均為3.6米層高，還創(chuàng)新地將客餐廳上下打通做約7.2米挑高，地下還挖掘出約6米空間，高實(shí)用性贈(zèng)送空間讓得房率甚至超200%。

這種“低密基因+精準(zhǔn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)+圈層底蘊(yùn)”的組合，構(gòu)筑起高凈值人群的專屬生活場(chǎng)域，在上海豪宅市場(chǎng)中難逢敵手。

2）配套規(guī)格現(xiàn)象級(jí)：上海最大豪宅會(huì)所

項(xiàng)目規(guī)劃了東西兩個(gè)會(huì)所，其中西會(huì)所占地約13000㎡，東會(huì)所面積雖未公開，但兩者相加大概率將超過(guò)古北壹號(hào)18000㎡的會(huì)所規(guī)模，將成為上海最大的豪宅會(huì)所。

西區(qū)會(huì)所主打商務(wù)休閑，目前已實(shí)景呈現(xiàn)泳池等核心功能，為圈層社交提供奢享空間；東區(qū)則是獨(dú)立的親子成長(zhǎng)主題會(huì)所，精準(zhǔn)匹配家族育兒需求。

同時(shí)，湯臣君品開創(chuàng)性打造Trinity會(huì)員制俱樂(lè)部，直接整合東西雙會(huì)所與湯臣高爾夫大會(huì)館的核心資源，形成獨(dú)一無(wú)二的高端生活矩陣。

這份配置全方位覆蓋高凈值人群的社交與生活需求，讓圈層價(jià)值進(jìn)一步升級(jí)。

3）價(jià)格表現(xiàn)現(xiàn)象級(jí)：一年漲幅超40%

稀缺的產(chǎn)品力，直接支撐起價(jià)格的增長(zhǎng)。

2024年12月，湯臣君品二期洋房以13.8萬(wàn)/㎡的均價(jià)入市，開盤當(dāng)日迅速售罄。

2025年4月，二期平墅提前開盤，均價(jià)直接跳漲至16.58萬(wàn)/㎡，依舊供不應(yīng)求。

最近，湯臣君品三期聯(lián)排別墅將于11月15日開盤，均價(jià)直飆19.68萬(wàn)/㎡。

不到一年時(shí)間，價(jià)格足足漲了約5.88萬(wàn)/㎡，漲幅超40%！

要知道，金陵華庭距離外灘僅500米，高區(qū)可觀賞江景和陸家嘴三件套，在地段及產(chǎn)品上皆稀缺性十足，其二期均價(jià)約為20.5萬(wàn)/㎡。

而湯臣君品所處的金橋板塊，雖屬浦東內(nèi)環(huán)，但在商業(yè)密度、地鐵覆蓋等生活配套上，與陸家嘴、外灘等區(qū)域仍有差距。

能賣出比肩核心江景房的價(jià)格，湯臣君品的“價(jià)格爆發(fā)力”著實(shí)令人驚嘆。

02

時(shí)間紅利，湯氏家族的獨(dú)特玩法

90年代初，湯臣集團(tuán)創(chuàng)始人湯君年將目光投向了正處于開發(fā)熱潮的上海浦東，在此獲取了大量土地。

湯臣金融大廈、湯臣高爾夫球場(chǎng)、湯臣一品等標(biāo)志性項(xiàng)目相繼落地，“浦東第一地主”的名號(hào)由此而來(lái)。

在住宅開發(fā)上，湯氏家族有自己獨(dú)特的盈利模式——那就是善于“從時(shí)間中賺取紅利”。

湯臣集團(tuán)曾經(jīng)計(jì)劃打造“湯臣金橋花園”項(xiàng)目，但由于涉及城市規(guī)劃調(diào)整等問(wèn)題，項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程多次調(diào)整。

直到2020年，為了推進(jìn)地塊開發(fā)，湯臣集團(tuán)向上海浦東土控支付29.51億元，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新規(guī)劃，總土地面積調(diào)整為約32.87萬(wàn)㎡，定位高端低密住宅。

或許是為了繼承湯臣一品的傳奇基因與品牌光環(huán)，該項(xiàng)目后續(xù)也正式更名為“湯臣君品”。

再到如今，住宅項(xiàng)目湯臣君品入市恰好趕上了限墅令后的低密產(chǎn)品稀缺風(fēng)口，反而成了最核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

曾有人測(cè)算，湯臣君品的整體貨值在400億左右，未來(lái)總共可預(yù)期的利潤(rùn)或?qū)⒏哌_(dá)100億元，堪稱“一本萬(wàn)利”的生意。

這一盈利水平也直接體現(xiàn)在湯臣集團(tuán)的財(cái)報(bào)中：2025年上半年，湯臣君品一期交付確認(rèn)收入后，集團(tuán)利潤(rùn)直接大漲654.51%，其中湯臣君品貢獻(xiàn)了25.12億港元營(yíng)收，占集團(tuán)經(jīng)營(yíng)收益總額的95%，一舉取代湯臣一品成為新的營(yíng)收支柱。

這種長(zhǎng)周期的開發(fā)模式，在湯臣一品身上就已展現(xiàn)得淋漓盡致。

1995年，湯臣集團(tuán)拿下湯臣一品地塊，有人曾測(cè)算過(guò)當(dāng)時(shí)拿地樓面價(jià)約4000/㎡，蟄伏10年后于2005年開盤，11萬(wàn)/㎡的價(jià)格在當(dāng)時(shí)引發(fā)了巨大輿論。

要知道，當(dāng)年全國(guó)平均房?jī)r(jià)不足1400元 /㎡，上海房?jī)r(jià)也僅約6000元/㎡。

2007年，湯臣一品還曾因涉嫌捂盤惜售被上海市房屋土地資源管理局調(diào)查，被認(rèn)為有價(jià)格虛高、自我炒作的嫌疑，引發(fā)了全國(guó)樓市整頓。

如今，湯臣一品套均過(guò)億，市場(chǎng)單價(jià)約27萬(wàn)/㎡，歷史最高單價(jià)曾達(dá)到34.3萬(wàn)元/㎡，為湯氏家族賺得巨額利潤(rùn)。

并且，起碼自2010年起，湯臣集團(tuán)的年報(bào)中便反復(fù)出現(xiàn)“湯臣一品為本集團(tuán)之首要經(jīng)營(yíng)溢利來(lái)源”這句話。

光靠湯臣一品這一個(gè)項(xiàng)目，就養(yǎng)活了湯臣集團(tuán)長(zhǎng)達(dá)二十年，更奠定其“豪宅神話”的地位。

除此之外，2011年湯臣集團(tuán)一幅浦東地塊因長(zhǎng)期未動(dòng)工，被市場(chǎng)稱其為上?！白罹梦撮_發(fā)土地”。多位業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)歷漫長(zhǎng)等待之后，這一地塊“身價(jià)”早已上漲數(shù)倍。

這種不以開發(fā)速度取勝，而以價(jià)值深度為贏的玩法，讓湯氏家族在多年未新增土地儲(chǔ)備的情況下，依舊穩(wěn)穩(wěn)斬獲不菲收益。

03

光環(huán)之下，頂級(jí)品牌的“軟件”仍需提升

不可否認(rèn)，湯臣集團(tuán)在豪宅硬件打造上堪稱行業(yè)標(biāo)桿，但在長(zhǎng)期維護(hù)與物業(yè)服務(wù)這些“軟件”層面，仍有值得優(yōu)化的空間。

就在前段時(shí)間，“湯臣一品外立面老化”的消息登上熱搜。

湯臣一品外立面使用的是從日本三菱定制的一種鋁板材料，采用了高科技納米技術(shù)定制這種閃閃發(fā)光的金色，并把這種金色命名為“湯臣Color”。

如今經(jīng)過(guò)二十年的使用，在網(wǎng)友拍攝的圖片下顯示外立面出現(xiàn)污漬、褪色與光澤度下降，昔日“豪宅標(biāo)桿”盡顯滄桑。

事件發(fā)酵后，湯臣一品迅速回應(yīng)，稱早已開啟了湯臣一品外墻維護(hù)和局部更新。

對(duì)于一個(gè)已經(jīng)20年的老豪宅來(lái)說(shuō)，開發(fā)商愿意投入資金進(jìn)行外立面翻新，而非放任老化，這種態(tài)度還是值得認(rèn)可的。

畢竟，高端住宅的價(jià)值不僅在于交付時(shí)的品質(zhì)，更在于長(zhǎng)期維護(hù)帶來(lái)的保值能力。

不過(guò)，除了外立面問(wèn)題，湯臣系物業(yè)的服務(wù)也仍待改進(jìn)。

此前曾有業(yè)主稱一套以9500萬(wàn)元購(gòu)入的湯臣一品豪宅，因多次遭遇漏水、返水甚至糞水倒灌，業(yè)主與物業(yè)僵持多年。

湯臣旗下的中觀物業(yè)也很快做出了回復(fù)，稱將組織小區(qū)大規(guī)模樓宇管道檢查排除隱患，提供維修、全面保潔清理及局部材料更換服務(wù)以解決其困擾。

另一項(xiàng)目湯臣湖庭花園，業(yè)主曾因物業(yè)費(fèi)賬目不透明、違規(guī)報(bào)銷等問(wèn)題，將中觀物業(yè)公司告上法庭。

目前，湯臣高爾夫、湯臣湖庭花園等早期項(xiàng)目均已更換物業(yè)公司，這些也從側(cè)面反映出湯臣集團(tuán)在物業(yè)服務(wù)管理上存在短板。

隨著湯臣君品成為集團(tuán)新的利潤(rùn)支柱，希望湯臣集團(tuán)能加大對(duì)后期維護(hù)和物業(yè)服務(wù)的投入，讓豪宅的“軟件”配得上“硬件”，保持資產(chǎn)的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

從湯臣一品到湯臣君品，湯氏家族用兩個(gè)項(xiàng)目，創(chuàng)造了中國(guó)豪宅圈的財(cái)富神話。

值得一提的是，湯臣集團(tuán)近年來(lái)沒(méi)有再新增土儲(chǔ)，這意味著湯臣君品可能會(huì)是湯臣集團(tuán)在地產(chǎn)項(xiàng)目上的「最后之作」。

當(dāng)湯臣君品開發(fā)完畢，這個(gè)家族的豪宅傳奇，可能真的要畫上句號(hào)了。

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