01

最后的“紅利窗口”

在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，什么是樓市“最后的紅利”？

答案并非某個(gè)具體的項(xiàng)目，而是一個(gè)正在關(guān)閉的政策窗口。

今年5月深圳明確：未來(lái)將按照國(guó)家統(tǒng)一要求，構(gòu)建全新的“配售型保障性住房”體系。未來(lái)，保障房將徹底與商品房市場(chǎng)“絕緣”，實(shí)行嚴(yán)格的封閉流轉(zhuǎn)，無(wú)法轉(zhuǎn)為紅本（即獲得完整產(chǎn)權(quán)）進(jìn)入市場(chǎng)自由交易。

“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”理念就此全面落地。

過去我們所熟知的安居房、人才房以及共有產(chǎn)權(quán)房這“老三樣”，在現(xiàn)有房源售罄后將不再新增供應(yīng)，將退出歷史舞臺(tái)。

而市場(chǎng)中存量的安居房、人才房，就成了“賣一套、少一套”的政策末班車紅利。

更關(guān)鍵的變化是，這個(gè)“紅利窗口”的準(zhǔn)入門檻，近期也出現(xiàn)了松動(dòng)。

今年9月，深圳在部分項(xiàng)目試點(diǎn)安居房“開庫(kù)”——即在面向輪候庫(kù)家庭配售后，如有剩余房源，將向輪候冊(cè)以外、但同樣符合條件的家庭配售。

這一系列政策變化，恰好與一個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)周期相遇。

盡管人們對(duì)美好生活、對(duì)高品質(zhì)居住的需求從未消失，但出于對(duì)未來(lái)的不確定性，多數(shù)家庭的買房計(jì)劃都在擱置，持幣觀望成為主流。

現(xiàn)在，到底該不該買房？尤其是像安居房這類稍縱即逝的末班車紅利。

我們覺得，近期的山樾灣項(xiàng)目，就是一個(gè)值得解讀的市場(chǎng)現(xiàn)象。

據(jù)說(shuō)，自10月24日“開庫(kù)”后，山樾灣展示中心從早到晚，人流幾乎就沒斷過。周末想開車過去，光是找個(gè)停車位都得兜上好幾圈。

更讓人驚訝的，是熱度背后的高門檻：要求全家深戶（單身35歲以上）+名下無(wú)房+5年社保（本科3年），而且申購(gòu)啟動(dòng)突然，窗口期極短（全程僅10天）。

很多人可能對(duì)這個(gè)門檻沒有概念。

我們拿深圳人才房的申請(qǐng)條件做個(gè)對(duì)比，目前人才房的申請(qǐng)門檻已經(jīng)一路放寬到了最多第六隊(duì)列，準(zhǔn)入門檻在不斷下調(diào)。而山樾灣的最低門檻超過人才房最嚴(yán)苛的第一隊(duì)列（全家深戶、社保3年、單身滿35周歲）。

即便在如此嚴(yán)苛的條件下，山樾灣依然吸引了1148批申購(gòu)家庭。

那么，在普遍觀望的市場(chǎng)氛圍中，山樾灣為什么依然受到市場(chǎng)認(rèn)可？山樾灣現(xiàn)象又能給我們的資產(chǎn)配置帶來(lái)哪些啟發(fā)？

01

穿越周期的新視角

一個(gè)家庭的財(cái)富能否穿越周期，取決于資產(chǎn)配置；而資產(chǎn)配置的水平，取決于對(duì)宏觀周期的把握。

在當(dāng)下，手握現(xiàn)金的家庭普遍感到迷茫。

這種迷茫，源于資產(chǎn)價(jià)格的嚴(yán)重分化：一邊是黃金、白銀、部分股指等資產(chǎn)屢創(chuàng)新高，處于“山頂”；另一邊，則是樓市在經(jīng)歷充分調(diào)整后，處于明顯的“谷底”。

根據(jù)數(shù)據(jù)，截至2025年6月，中國(guó)一線城市平均租金回報(bào)率（1.93%）已罕見超越30年期國(guó)債收益率（1.86%）。這意味著，核心房產(chǎn)的現(xiàn)金流價(jià)值，開始跑贏無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益。

風(fēng)險(xiǎn)已被充分釋放，樓市基本觸底已是共識(shí)。但大家反而更不敢下手：什么時(shí)候反彈？買哪里才不會(huì)錯(cuò)？都是問題。

而山樾灣現(xiàn)象，恰好為我們提供了一個(gè)窗口，讓我們看清了：在市場(chǎng)分化期，理性的購(gòu)房者正在遵循哪些規(guī)律？

第一，中國(guó)科創(chuàng)看深圳，深圳科創(chuàng)看南山

科技創(chuàng)新是未來(lái)的發(fā)展主線。這不用多說(shuō)，從“十五五”規(guī)劃的頂層設(shè)計(jì)，到近一年資本市場(chǎng)的流向，所有信號(hào)都指向了這里。

科技創(chuàng)新也是帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。這套邏輯，在全球都已反復(fù)驗(yàn)證：無(wú)論是韓國(guó)三星總部所在的京畿道，還是美國(guó)蘋果總部所在的硅谷，高密度的創(chuàng)新集群和高薪人才，始終是區(qū)域資產(chǎn)價(jià)值最堅(jiān)實(shí)的支撐。

在深圳，南山的科創(chuàng)地位毋容置疑，這里匯聚了全市90%的獨(dú)角獸企業(yè)、78.2%的風(fēng)投機(jī)構(gòu)和近1/3的“專精特新”小巨人；貢獻(xiàn)了全市超40%的PCT國(guó)際專利，這個(gè)數(shù)字占到了全國(guó)的12.3%。

根據(jù)深圳最新的國(guó)土空間規(guī)劃，未來(lái)將打造“1＋7＋N”全域創(chuàng)新空間格局，其中最重要的綜合性創(chuàng)新核心區(qū)，就位于南山區(qū)，并囊括了前海。

而山樾灣，就是這個(gè)綜合性創(chuàng)新核心區(qū)內(nèi)唯一的在售項(xiàng)目，也是目前整個(gè)前海唯一的在售項(xiàng)目。

因此，山樾灣的火爆，首先就印證了市場(chǎng)對(duì)科技創(chuàng)新資產(chǎn)價(jià)值的強(qiáng)烈共識(shí)。

第二，別去預(yù)測(cè)未來(lái)，算清兩筆賬

很多人還在糾結(jié)市場(chǎng)何時(shí)回暖，卻忽視了眼前的“經(jīng)濟(jì)賬”和“生活賬”。

經(jīng)濟(jì)賬：當(dāng)前在南山租一個(gè)品質(zhì)尚可的房子，月租金普遍在6000至7000元，而山樾灣的月供在9000元左右。

換句話說(shuō)，同樣是每月掏一筆錢，租房一分錢都拿不回來(lái)，是給房東打工；買山樾灣在滿足自住的同時(shí)，最終將沉淀為一份核心資產(chǎn)。

生活賬：高品質(zhì)的生活本身就是家庭財(cái)富的一部分。

放眼全市，論城市界面的嶄新程度、城市級(jí)配套的密集程度，前海是當(dāng)之無(wú)愧的第一梯隊(duì)。近期的灣區(qū)書城、K11等重磅配套也相繼開業(yè)，繁華生活已經(jīng)全面兌現(xiàn)。

住在山樾灣，省下的通勤時(shí)間、孩子享受的好環(huán)境、好教育，這些短期無(wú)法量化，但最終都會(huì)轉(zhuǎn)化成幸福感、工作效率、情緒價(jià)值、更成功的職業(yè)生涯。

對(duì)于有真實(shí)需求、希望改善生活質(zhì)量的家庭，在當(dāng)下出手買房是值得的。畢竟一個(gè)資產(chǎn)周期動(dòng)輒十年二十年，及時(shí)享受才是王道。

第三、值不值得買？不只看價(jià)格，更要看價(jià)值

判斷一項(xiàng)資產(chǎn)是否值得買，最終要看“價(jià)值”與“價(jià)格”的關(guān)系——即安全墊有多厚。

而山樾灣最核心、最無(wú)可辯駁的價(jià)值點(diǎn)，就體現(xiàn)在它當(dāng)下的“價(jià)格”與它未來(lái)的“價(jià)值”形成的巨大剪刀差上。

最直觀的對(duì)比：

山樾灣總價(jià)255萬(wàn)起；

周邊二手房如佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)，最近的成交總價(jià)約600-1000萬(wàn)。

兩者之間是極為懸殊的上車門檻，如果錯(cuò)過這次機(jī)會(huì)，未來(lái)想要在前海置業(yè)，面臨的將是2-4倍的成本。

另外，即將絕版的安居房還有10年后轉(zhuǎn)紅本的巨大紅利：以一套山樾灣總價(jià)約300萬(wàn)（約70㎡）的房源為例，10年后大約只需補(bǔ)繳61萬(wàn)就能變成真正的商品房，在二手市場(chǎng)自由交易。

假設(shè)不考慮貨幣貶值，哪怕未來(lái)10年市場(chǎng)橫盤，房?jī)r(jià)一分不漲，只維持在今天的9萬(wàn)/㎡，一套房也能凈賺近270萬(wàn)。

這樣的安全墊，這樣的確定性，全深圳恐怕找不到第二個(gè)。

而且這個(gè)半價(jià)買入的，還是一個(gè)約4900戶、無(wú)租賃房源的純粹大社區(qū)，還有前海目前最緊俏、填補(bǔ)了市場(chǎng)空白的兩房戶型。

所以，當(dāng)核心地段、科技創(chuàng)新、實(shí)用價(jià)值和安全價(jià)格全都集中在山樾灣一個(gè)項(xiàng)目上時(shí)，它就成了迷茫市場(chǎng)中那個(gè)確定性答案。

03

為什么要循序漸進(jìn)

山樾灣的火爆，讓入圍家庭倍感幸運(yùn)，但也讓被高門檻攔在門外的家庭產(chǎn)生了新的疑問：

既然“開庫(kù)”了，為什么門檻還這么高？

人才房最多都放寬到第六隊(duì)列了，為什么安居房的申購(gòu)門檻不能低一點(diǎn)，進(jìn)一步增加隊(duì)列？

這些聲音，真實(shí)地反映了深圳人對(duì)“安居”的迫切渴望。

但如果我們跳出個(gè)體視角，站到城市治理的宏觀層面，就能理解深圳在推動(dòng)“開庫(kù)”試點(diǎn)時(shí)，為何必須采取“小步快走”、循序漸進(jìn)的審慎態(tài)度。

第一、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定性

像山樾灣這樣位于核心地段，價(jià)差顯著，未來(lái)能轉(zhuǎn)紅本自由交易的保障房，本身的市場(chǎng)關(guān)注度就極高。

現(xiàn)在恰好是商品房市場(chǎng)剛剛企穩(wěn)回暖的微妙節(jié)點(diǎn)，如果一次性將存量安居房大規(guī)模、無(wú)差別地推向市場(chǎng)，很可能會(huì)影響市場(chǎng)的預(yù)期和修復(fù)節(jié)奏。

第二、試點(diǎn)探路穩(wěn)妥推進(jìn)

深圳是一座管理著超2000萬(wàn)人口的超大型城市，任何一項(xiàng)重大的民生政策調(diào)整，都牽一發(fā)而動(dòng)全身。

安居房開庫(kù)究竟會(huì)釋放多大的能量？庫(kù)外的真實(shí)需求規(guī)模到底有多大？不同群體的支付能力和區(qū)位偏好是怎樣的？

山樾灣作為第一批“開庫(kù)”試點(diǎn)，其首要目的不是賣房，而是一次測(cè)試，摸清到底有多少符合條件的家庭？門檻設(shè)置是否精準(zhǔn)？流程是否順暢……以確保未來(lái)的每一步都走得更準(zhǔn)、更穩(wěn)。

深圳的保障房建設(shè)力度，本就領(lǐng)跑全國(guó)，在“十四五”期間計(jì)劃籌建量和建設(shè)進(jìn)度上都位居全國(guó)首位。

在如此高強(qiáng)度的投入基礎(chǔ)上，深圳仍在探索如何盤活存量、惠及更多市民，這本身就是一種擔(dān)當(dāng)和創(chuàng)新。

從早期的輪候庫(kù)體系，到人才房的隊(duì)列放寬，再到安居房的試點(diǎn)開庫(kù)，深圳一直在努力尋找“加快去化、惠及民生、穩(wěn)定市場(chǎng)”三者間的平衡點(diǎn)。

我們看看人才房的發(fā)展趨勢(shì)：申購(gòu)條件不斷放寬，最多已經(jīng)放寬到第六隊(duì)列，這背后就是深圳“以人為本”的民生導(dǎo)向。

按照這個(gè)趨勢(shì)，安居房的門檻未來(lái)也勢(shì)必會(huì)動(dòng)態(tài)優(yōu)化，以惠及更廣泛的家庭。

這次山樾灣試點(diǎn)“開庫(kù)”，只是一個(gè)開始。我們了解到，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)啟動(dòng)了第三隊(duì)列的誠(chéng)意登記！全家一人深戶或單身滿30歲也可以登記。這透露了一個(gè)微妙的信號(hào)，符合條件的家庭可以先到現(xiàn)場(chǎng)了解下，也許下一批幸運(yùn)兒就是你呢。