現(xiàn)在賣房就像上刑場(chǎng)，自己砍一刀，中介剁一刀，買家再補(bǔ)一刀。

　　似乎得“死透了”，才能讓人放心。

　　這不是我非要危言聳聽，而是當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)的真實(shí)寫照。

　　我們很多時(shí)候在一線市場(chǎng)感受到的是房東的無奈。

　　之前一個(gè)楊行頂樓的一套房子，一個(gè)月前買家出價(jià)220萬。

　　一個(gè)月后能收到最高出價(jià)竟然只有165萬。

　　這種短短個(gè)把月時(shí)間就大幅度縮水的殘酷現(xiàn)實(shí)正在上海很多小區(qū)上演。

　　這不是個(gè)別現(xiàn)象，更像是買家漸漸形成的買房習(xí)慣。

　　“新常態(tài)”

　　屠龍刀式砍價(jià)似乎正在成為“新常態(tài)”。

　　能參照歷史成交，愿意理性對(duì)比一下的買家已經(jīng)算很好了。

　　比較“惡劣”的買家，現(xiàn)在根本無視市場(chǎng)，無視歷史成交價(jià)。

　　屬于是隨心所欲了，想報(bào)多少就報(bào)多少。

　　最近一個(gè)中介朋友和我說，一周前帶看一套周浦的房子，掛牌價(jià)560萬。

　　買家開口就是，450萬賣不賣。

　　房東當(dāng)時(shí)的臉已經(jīng)比炭還黑了。

　　1年多之前，市場(chǎng)上比較兇殘的買家，大概是先報(bào)個(gè)9折的價(jià)格。

　　轉(zhuǎn)眼過去，買家已經(jīng)隨口就砍掉兩三成。

　　還有極少數(shù)巴不得直接半價(jià)開始談。

　　當(dāng)然，這些買家是不是沖著成交去的，不敢完全確定。

　　有些人可能就是試著報(bào)一報(bào)，房東不同意他也無所謂，就是繼續(xù)觀望，或者去別的地方繼續(xù)砍。

　　房東要是同意了，他也不見得會(huì)買，甚至可能會(huì)覺得房東答應(yīng)如此之快，是不是砍少了。

　　房東賣房都是盡力找優(yōu)勢(shì)，1萬、2萬、5萬的把買家拉回現(xiàn)實(shí)的談判桌上。

　　但誠意的買家真不多。

　　這種非理性砍價(jià)已經(jīng)在深刻影響樓市預(yù)期。

　　買家之所以敢如此“狠”，背后是供需關(guān)系的根本性變化。

　　以近期的慧芝湖花園為例。

　　這個(gè)曾經(jīng)一房難求的優(yōu)質(zhì)小區(qū)，如今同戶型掛牌量就多達(dá)十幾套。

　　當(dāng)供應(yīng)量激增，那些急于變現(xiàn)的房東便開始“砸盤”。

　　有人因生意周轉(zhuǎn)需要資金，有人擔(dān)心未來價(jià)格更低，有人則面臨斷供壓力。

　　這些“著急的賣家”成為了市場(chǎng)價(jià)格的突破口，他們的降價(jià)行為迫使其他房東跟隨，形成連鎖反應(yīng)。

　　也讓買家變的更為大膽。

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　　情緒市場(chǎng)

　　現(xiàn)在的樓市，理性的分析已經(jīng)失去了作用。

　　可以說是變成了情緒市場(chǎng)。

　　砍價(jià)變成了情緒宣泄的一種方式。

　　買不買的是另一回事，先砍爽了再說。

　　這種情緒的作用下，市場(chǎng)陷入了惡性循環(huán)。

　　而且是負(fù)面情緒的自我強(qiáng)化循環(huán)：

　　房東越降價(jià)，買家越不敢買；買家越觀望，房東越不得不降價(jià)。

　　有中介朋友就說：

　　我現(xiàn)在幫房東找買家，不管買家是否真的了解過樓市，反正第一句話就是，“再等等，可能還會(huì)降”。

　　這種情緒一旦形成，就會(huì)不斷驗(yàn)證自己——因?yàn)榇蠹叶荚诘龋繓|短期必須要賣掉的，那就只能繼續(xù)降價(jià)。

　　這種極端市場(chǎng)環(huán)境下，還催生出了一種人：抄底人。

　　現(xiàn)在的買家市場(chǎng)分四類：不買的、純砍價(jià)湊熱鬧的、猶豫要不要買的、只盯抄底的。

　　一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)小區(qū)會(huì)成為目標(biāo)標(biāo)的。

　　如果迅速大幅度跌價(jià)，也會(huì)出售抄底。

　　就比如慧芝湖花園，其實(shí)有一部分在關(guān)心7萬的慧芝湖是不是可以抄底了。

　　當(dāng)然，這種抄底人還是少數(shù)，畢竟對(duì)于抄底的要求非?？量獭?/p>

　　而且敢于在現(xiàn)在的樓市做左側(cè)交易的人，很需要勇氣。

　　轉(zhuǎn)變

　　而在這場(chǎng)價(jià)格博弈中，中介的角色也發(fā)生了微妙變化。

　　過去在上漲的市場(chǎng)中，中介為了促成交易往往是勸房東適當(dāng)做做讓步。

　　這其實(shí)是多賺還是少賺的問題，這種對(duì)房東影響有限。

　　而在下行市場(chǎng)中，中介為快速成交，往往會(huì)加入“砍價(jià)大軍”，勸說房東接受更低報(bào)價(jià)。

　　甚至在找到買家之前就已經(jīng)開始大幅度壓價(jià)。

　　中介朋友和我說的原話就是：

　　市場(chǎng)下行時(shí)，我們必須幫助房東認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，否則房子掛半年也賣不掉?，F(xiàn)在能賣就賣，后面可能更難。

　　不管中介真實(shí)的目的到底是什么。

　　這種趨勢(shì)都已經(jīng)形成了。

　　現(xiàn)在這種看似荒誕的砍價(jià)市場(chǎng)，背后也有著合理的經(jīng)濟(jì)邏輯：

　　首先，買賣雙方的價(jià)格認(rèn)知出現(xiàn)嚴(yán)重時(shí)滯的。

　　房東定價(jià)往往參考三個(gè)月甚至半年前的成交價(jià)，而買家預(yù)期則基于最新的降價(jià)新聞和未來預(yù)期。

　　這種認(rèn)知差就導(dǎo)致雙方心理加個(gè)差距越來越大。

　　其次，流動(dòng)性的“成本”正在顯現(xiàn)。

　　在市場(chǎng)下行期，能夠快速變現(xiàn)的資產(chǎn)必須提供足夠的價(jià)格折扣，這就像是為流動(dòng)性支付的“成本”。

　　買家現(xiàn)在買房很可能面臨“剛買就跌”的風(fēng)險(xiǎn)，因此就會(huì)要求足夠的價(jià)格安全墊。

　　再者，部分房東確實(shí)面臨負(fù)債壓力，不得不接受遠(yuǎn)低于預(yù)期的價(jià)格。

　　特別是那些在高點(diǎn)加杠桿購入的投資客，如今面臨房貸和經(jīng)營(yíng)貸的雙重壓力，被迫“割肉”離場(chǎng)。

　　現(xiàn)在的市場(chǎng)，買家、賣家都得不到安全感。

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　　數(shù)據(jù)情況

　　只是市場(chǎng)現(xiàn)象可能有點(diǎn)空，我也整理了現(xiàn)在的議價(jià)率數(shù)據(jù)。

　　議價(jià)率從3月開始有了進(jìn)一步下滑，近幾個(gè)月成交價(jià)下滑斜率較大，一方面價(jià)格夠低才能成交，一方面結(jié)構(gòu)上成交以低總價(jià)段為主。

　　3月議價(jià)率93.88%，9月議價(jià)率93.11%。

　　房外房研究院制圖

　　從環(huán)線上看，越往外，議價(jià)率越低。

　　去年10月新政后市場(chǎng)價(jià)格降幅是在收窄，議價(jià)率回升。

　　但是從6月之后，各環(huán)線間又有了逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)。

　　房外房研究院制圖

　　樓齡方面，房子要么夠老夠核心，房子要么夠新，砍價(jià)空間相對(duì)較小。

　　房外房研究院制圖

　　郊區(qū)次新房拉胯，市區(qū)次新房砍價(jià)空間加大。

　　市區(qū)老破小和市區(qū)老破大折價(jià)率平穩(wěn)且略有回升。

　　房外房研究院制圖

　　上海二手房市場(chǎng)仍處于探底過程中，買賣雙方的激烈博弈還將持續(xù)。

　　對(duì)于真正有需求的購房者，這或許是一個(gè)難得的“買方市場(chǎng)”。

　　市場(chǎng)從來不會(huì)只有單邊行情，在恐慌與貪婪之間，需要的不僅是勇氣，更是理性判斷。

　　上海二手房市場(chǎng)的這出砍價(jià)大戲，還在上演中。