*本文根據(jù)2025年10月26日劉德科在杭州綠城·蕙瀾月華全維價(jià)值分享會(huì)的主題演講《豪宅新路線》整理

演講︱劉德科

我在杭州的演講，是一部連續(xù)劇。一個(gè)月前，我在未來(lái)科技城的演講，講到了一位新杭州人在猶豫該買(mǎi)新房還是二手房，那個(gè)新杭州人就是宋高宗趙構(gòu)；這一集，我們是在錢(qián)江新城，我們來(lái)講趙構(gòu)的高端改善性需求。他看中了哪個(gè)高端樓盤(pán)？德壽宮，你們都去過(guò)，那就是他選中的高端盤(pán)。

德壽宮里的亭臺(tái)樓閣，都有著非常優(yōu)美的名字。你看，聚遠(yuǎn)樓來(lái)自蘇東坡的詩(shī)句，「賴有高樓能聚遠(yuǎn)」；清深堂，是來(lái)自林和靖的「竹樹(shù)繞吾廬，清深趣有余」；松菊三徑，來(lái)自于陶淵明在《歸去來(lái)兮辭》中的「三徑就荒，松菊猶存」。對(duì)，這些亭臺(tái)樓閣的名字，都來(lái)自于詩(shī)詞歌賦。

詩(shī)詞歌賦有限公司

詩(shī)詞歌賦是中國(guó)人的一股心流。它們會(huì)持續(xù)一輩子在你的腦海中回蕩，你未必會(huì)發(fā)現(xiàn)，但是它能夠點(diǎn)亮你日常生活那些美好瞬間。

我最近寫(xiě)了一本關(guān)于詩(shī)詞歌賦的書(shū)。對(duì)，這本書(shū)就是《詩(shī)詞歌賦有限公司：綠城產(chǎn)品哲學(xué)》?！冈?shī)詞歌賦有限公司」是幾年前我給綠城起的一個(gè)外號(hào)，現(xiàn)在變成了這本書(shū)的書(shū)名。

四年前，我的一位老朋友邀請(qǐng)我去參觀綠城的一個(gè)示范工地，我們聊著聊著就聊出了現(xiàn)在的這本書(shū)。所以，今天我要請(qǐng)這位老朋友，一起揭幕這本剛剛上架的新書(shū)，有請(qǐng)綠城中國(guó)董事會(huì)辦公室副主任劉仲暉女士。

●劉仲暉：很高興我成為了這本書(shū)的第一批讀者。我記得十幾年前德科寫(xiě)了一篇關(guān)于綠城的文章，叫做《每一次呼吸就是一個(gè)作品》，那是綠城最困難的時(shí)候，即便是在那時(shí)候，我們也依然在堅(jiān)守產(chǎn)品主義。正是這種堅(jiān)守，才使我們綠城可以穿越周期，迎來(lái)今天的新局面。

◎劉德科：我這本新書(shū)，其實(shí)主要就是回答了這個(gè)問(wèn)題：今天的綠城，何以獲得出眾的住宅產(chǎn)品力與濃重的行業(yè)話語(yǔ)權(quán)。所以我想請(qǐng)問(wèn)仲暉，跟五年前樓市狂飆突進(jìn)、烈火烹油時(shí)相比，現(xiàn)在大家對(duì)于綠城的觀感與認(rèn)知有何不同？

●劉仲暉：德科說(shuō)綠城很「強(qiáng)大」，我覺(jué)得這種強(qiáng)大首先是我們基因的強(qiáng)大，這是我們的「先發(fā)優(yōu)勢(shì)」。我們的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生把「真誠(chéng)善意精致完美」貫穿在了綠城的基因里。

四五年前，全國(guó)樓市狂飆突進(jìn)達(dá)到規(guī)模巔峰時(shí)，大家感受到很多房企的強(qiáng)大，所以綠城的強(qiáng)大似乎沒(méi)那么明顯；反倒是現(xiàn)在，綠城更受各方的重視。我的切身感受是，以前在全國(guó)各地跟別人談到綠城，我需要講很多話。最典型的就是產(chǎn)品力評(píng)選，我認(rèn)為我們的產(chǎn)品力一定是最好的，我們的滿意度和忠誠(chéng)度在幾乎所有城市都是第一，但很多評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)跟我們說(shuō)，不好意思，產(chǎn)品力是要靠市場(chǎng)來(lái)驗(yàn)證的，你們的銷(xiāo)售規(guī)模不夠大，說(shuō)明市場(chǎng)并沒(méi)有廣泛認(rèn)同你們的產(chǎn)品力?，F(xiàn)在不一樣了，以前的綠城可能是「叫好未必叫座」，但現(xiàn)在是「叫好又叫座」。

所以，品牌是對(duì)于善意的堅(jiān)守，是美的表達(dá)，是對(duì)于美好生活的熱愛(ài)與信仰。綠城的品牌不是綠城一家公司干出來(lái)的，而是由認(rèn)可「真誠(chéng)善意精致完美」的人們一起創(chuàng)造出來(lái)的。我們一直認(rèn)為，綠城的品牌來(lái)自于企業(yè)與客戶、城市甚至整個(gè)社會(huì)的共同創(chuàng)造與共同托舉。

「月華系」的熱銷(xiāo)密碼

在「叫好又叫座」的背后，綠城的產(chǎn)品系起到了非常關(guān)鍵的作用。它們都是當(dāng)前樓市的主打歌。我可以再跟大家分享一下，綠城的產(chǎn)品系比如「月華系」「廬系」「玫瑰園」或「鳳起潮鳴」等等，它們不僅是綠城的IP，而且也是法律意義上的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。別人想要開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)叫「玫瑰園」或是「月華」，在法律上是不合規(guī)的。當(dāng)然，現(xiàn)在綠城內(nèi)部對(duì)于這些名字的使用也有極其嚴(yán)格的紀(jì)律性，一個(gè)樓盤(pán)如果達(dá)不到「月華系」的標(biāo)準(zhǔn)，是不能夠叫「月華」的。實(shí)際上，這是在保護(hù)業(yè)主們的感受，如果誰(shuí)都可以叫「月華」，那么我們作為業(yè)主群體的身份認(rèn)同是不是會(huì)有一絲絲紊亂？「月華系」就是要匯聚一群與之意氣相合的人。

說(shuō)到「月華系」，我們知道在杭州的江河匯流區(qū)，已經(jīng)有了三座「月華」：芝瀾月華、玉瀾月華和今天要講的蕙瀾月華。三個(gè)名字一字之差，其實(shí)「芝」「玉」「蕙」這三個(gè)字差不多是同義字，你看王勃的詩(shī)早就說(shuō)了：「金聲玉韻，蕙心蘭質(zhì)」〔《王子安集·七夕賦》〕。它們都是非常美好的意象。

還有一個(gè)成語(yǔ)「芝蘭玉樹(shù)」，大家都很熟悉。古代有一個(gè)非常風(fēng)雅的名士叫謝安，他有一個(gè)非常有名的侄子叫謝玄；著名的淝水之戰(zhàn)，就是謝安在后方指揮，謝玄在前方打仗。有一次，謝安跟他的子侄們聊天說(shuō)：你們這些人，為什么要費(fèi)盡心力把孩子們培養(yǎng)得那么優(yōu)秀，何必這么卷？這個(gè)時(shí)候，謝玄說(shuō)了一句話：「譬如芝蘭玉樹(shù)，欲使其生于階庭耳?！挂馑际俏覀兛傁Ｍ覀儑?guó)家的優(yōu)秀人才，能夠誕生在我們這個(gè)家族里，延續(xù)家族的榮光。所以，當(dāng)綠城取名「芝瀾」「玉瀾」與「蕙瀾」時(shí)，他們是希望這座城市里的精英們，可以匯聚或誕生在這些美好的住區(qū)里面。每一個(gè)業(yè)主身上的榮光，就是綠城的榮光。

芝瀾月華是限價(jià)時(shí)代誕生的，照常理說(shuō)，限價(jià)時(shí)代不太可能做出好產(chǎn)品，而那些限價(jià)時(shí)代中少數(shù)的好產(chǎn)品，大部分集中在綠城，其中的杰出代表就是芝瀾月華。為什么說(shuō)它是限價(jià)時(shí)代的杰作？這個(gè)樓盤(pán)如果只是在杭州叫好又叫座，那還算不上杰作，但杭州的芝瀾月華成為了綠城「月華系」的肇始之作，它向全國(guó)輸送了「月華系」，輸送到南京、福州、溫嶺、義烏以及更多的城市。

我們先來(lái)看一下南京的金陵月華。我有一些朋友完全不懂房地產(chǎn)，他們經(jīng)常問(wèn)我一個(gè)問(wèn)題：別的開(kāi)發(fā)商照抄一套綠城的圖紙，不就也能做出好產(chǎn)品嗎？這時(shí)候我就會(huì)跟他講南京金陵月華的例子。確實(shí)有別的開(kāi)發(fā)商在別的城市做了跟金陵月華幾乎一模一樣的二進(jìn)院，有這樣的龍鱗墻，也做了鏡面水景，連兩邊的松樹(shù)都長(zhǎng)得差不多。但是你一走進(jìn)南京金陵月華的二進(jìn)院，就有一種「藏鋒聚氣」的感覺(jué)，走進(jìn)那個(gè)抄來(lái)的二進(jìn)院，感覺(jué)氣沒(méi)聚攏，氣是散了。區(qū)別在哪里？他們忘了做一樣?xùn)|西，就是懸浮在二進(jìn)院上方的「龍脊頂」。綠城的精妙手法，往往就在關(guān)鍵的一兩招，別人很難抄走。

溫嶺的湖境月華就更神奇了，它邊上的豪宅樓盤(pán)已經(jīng)做得非常好了，但湖境月華的單價(jià)比它還要貴1萬(wàn)多，而且迅速賣(mài)完。

這些神奇是怎么發(fā)生的？現(xiàn)在，我們請(qǐng)上「月華系」背后的產(chǎn)品設(shè)計(jì)大拿——綠城中國(guó)研發(fā)設(shè)計(jì)中心副總經(jīng)理駱云女士。

●駱云：我覺(jué)得有兩個(gè)核心點(diǎn)。一個(gè)是「月華系」作為綠城高端的新產(chǎn)品序列，既有一些創(chuàng)新的風(fēng)格，又非常嚴(yán)格地延續(xù)了原有高端產(chǎn)品打造的要求，包括特別美的立面、持續(xù)創(chuàng)新的戶型以及精裝修品質(zhì)等等。另一個(gè)是我們?cè)诖蛟靾@區(qū)里的每一個(gè)空間時(shí)，都會(huì)不斷去想它是不是業(yè)主真正想要的生活場(chǎng)景。很多開(kāi)發(fā)商可能都在追求全維示范區(qū)的展示效果，我覺(jué)得我們又先走了一步，去思考這個(gè)場(chǎng)景在交付之后是不是真的能夠創(chuàng)造更美好的場(chǎng)景。

當(dāng)然，我們也非常關(guān)注樓盤(pán)與街道之間的關(guān)系。過(guò)去綠城打造高端社區(qū)，會(huì)把社區(qū)內(nèi)部打造得非常完整，尊貴性也很強(qiáng)，私密性也很強(qiáng)；隨著這些年我們的城市、社會(huì)以及業(yè)主生活習(xí)慣的發(fā)展，我們也開(kāi)始思考一個(gè)問(wèn)題，能不能跟街道之間進(jìn)行更柔性的交融，讓外圍的社區(qū)生活變得更加豐富。從已經(jīng)交付的芝瀾月華到現(xiàn)在的蕙瀾月華，我們都在不斷推進(jìn)我們的思考，不斷豐富我們的實(shí)踐案例。

◎劉德科：回到日常生活的維度，你作為一個(gè)普通人而不是建筑師的身份，會(huì)跟身邊的朋友推薦蕙瀾月華嗎？你會(huì)怎么推薦？

●駱云：我一定會(huì)。首先它的地段特別好，無(wú)論是自己居住，還是作為投資屬性，它都是保值的。我昨天晚上在散步的時(shí)候跟我的家人討論起，我說(shuō)綠城的房子都是保值的，我覺(jué)得這是一件還挺重要的事情。

◎劉德科：你怎么敢在樓市低谷期這么有信心？

●駱云：因?yàn)槲衣?tīng)到我們芝瀾月華二手房的價(jià)格，已經(jīng)比一手房?jī)r(jià)格高出了很多。雖然我沒(méi)有芝瀾月華的房子，但作為綠城人，作為芝瀾月華的產(chǎn)品研發(fā)參與者，我又在心底偷偷驕傲了一下。

場(chǎng)景的勝利

誕生在樓市低谷期的「月華系」，之所以在全國(guó)各地獲得熱銷(xiāo)，其中一個(gè)很重要的原因是，它契合了時(shí)代的情緒。這個(gè)時(shí)代的情緒跟十年前是不一樣的，我們今天更需要的是「熱鬧」「神性」與「安寧」。

·熱鬧：過(guò)去我們會(huì)覺(jué)得每一個(gè)樓盤(pán)都應(yīng)該做成世外桃源，但當(dāng)我們?cè)谝咔槠陂g深深嘗過(guò)孤獨(dú)的滋味之后，我們會(huì)更加明白，人是社會(huì)性動(dòng)物，需要溫暖而美好的街景，我把它叫做「高級(jí)煙火氣」。

·神性：這個(gè)詞聽(tīng)起來(lái)很玄乎，但你只要翻出它的反義詞——庸常，你就更明白它的日常價(jià)值。年輕一輩的90后或00后，他們才不要庸常的生活，他們追求的是日常生活中的神性時(shí)刻。越來(lái)越多人愛(ài)上登山，闖進(jìn)大自然的懷抱，那就是你「詩(shī)意大爆發(fā)」的神性時(shí)刻；當(dāng)一個(gè)樓盤(pán)的景觀沒(méi)得足以誘使你在下樓散步或多坐一會(huì)兒，那可能也是你的神性時(shí)刻。

·安寧：「安寧」的感受來(lái)自于我們的家人。在我們中國(guó)人的傳統(tǒng)哲學(xué)里面，「家和萬(wàn)事興」是永遠(yuǎn)不變的主題。如何在硬件空間中創(chuàng)造更多的安寧？所以，我們需要?jiǎng)?chuàng)造出更富有情感濃度的室內(nèi)空間，讓一家人能夠產(chǎn)生更多的眼神交流——我把它叫做「家庭情感濃度」。

「熱鬧」（高級(jí)煙火氣），「神性」（詩(shī)意爆發(fā)時(shí)刻）與「安寧」（家庭情感濃度），這些契合時(shí)代情緒的場(chǎng)景匯聚在一起，就是「月華系」的熱銷(xiāo)密碼，就是樓市低谷期的購(gòu)買(mǎi)邏輯。我把它們歸結(jié)為一個(gè)詞——「場(chǎng)景的勝利」。

我們可以通過(guò)蕙瀾月華，來(lái)具體感受一下「場(chǎng)景的勝利」——

①小盤(pán)大作

蕙瀾月華只有6幢樓，不大，但卻通過(guò)巧妙的規(guī)劃與場(chǎng)景濃度，放大了心理面積?！感”P(pán)大作」現(xiàn)在是綠城非常重要的一個(gè)研究課題，因?yàn)樵诟吣芗?jí)城市的核心地段，接下來(lái)的地只會(huì)越來(lái)越小。截至目前，綠城「小盤(pán)大作」的三個(gè)經(jīng)典案例是：上海的潮鳴東方，溫嶺的湖境月華，杭州的蕙瀾月華。

上海的潮鳴東方只有3幢樓，比蕙瀾月華還少一半，但是你進(jìn)入潮鳴東方不會(huì)感覺(jué)到空間小。大家可以看一下它的效果圖：泳池旁邊是架空層，泳池下面是會(huì)所，會(huì)所下面是下沉式庭院，下沉式庭院又伸出了一座懸空的橋連通到大堂。它是通過(guò)功能混合的手法，把物理面積放大了N倍。

溫嶺的湖境月華只有4幢樓，也非常小。他們把下沉式庭院橫向鋪展，朝車(chē)庫(kù)直接打開(kāi)，讓車(chē)庫(kù)也獲得了園林的感覺(jué)，還在地下空間里形成了通透的「灰空間」，兩邊都沒(méi)有玻璃，坐在這個(gè)「灰空間」里，能感受到穿堂風(fēng)吹過(guò)來(lái)。

蕙瀾月華有6幢樓，在平面圖上看起來(lái)好像綠地面積不是很多，但我們可以把平面圖上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)標(biāo)出來(lái)，然后再把這些節(jié)點(diǎn)之間的動(dòng)線交織關(guān)系標(biāo)出來(lái)——你在這樣的園區(qū)里漫步的感受，它甚至比傳統(tǒng)的12幢樓顯得更大。

所以，一個(gè)樓盤(pán)大不大，關(guān)鍵在于場(chǎng)景的濃度以及動(dòng)線的創(chuàng)造性設(shè)計(jì)，在于如何調(diào)用規(guī)劃的「想象力」，如何強(qiáng)化場(chǎng)景的「細(xì)膩度」，如何實(shí)現(xiàn)功能的「混合性」；如此一來(lái)，整個(gè)樓盤(pán)的心理面積才會(huì)更大。

②與你的潛意識(shí)對(duì)話

我們按照步行動(dòng)線從蕙瀾月華的大門(mén)看起。蕙瀾月華的大門(mén)依然是標(biāo)志性的「玉樹(shù)」造型，門(mén)口浪花形狀的花壇，是整石切割后拼在一起的，里面是實(shí)心的石材。明明可以石材干掛，效果也沒(méi)差多少，為什么要花更多的錢(qián)去做整石拼接？人的潛意識(shí)是非常強(qiáng)大的，這些整石拼接的花壇，看似不經(jīng)意，但它們會(huì)跟你的潛意識(shí)對(duì)話，告訴你這叫奢華。奢華酒店、豪車(chē)、你的名牌包包，都是在那些不扎眼的地方跟你的潛意識(shí)對(duì)話，通過(guò)你的潛意識(shí)來(lái)給你奢華的感受。綠城非常擅長(zhǎng)這種在潛意識(shí)層面的細(xì)膩探索。

▲蕙瀾月華大門(mén)實(shí)景圖，杭州

再講一個(gè)小細(xì)節(jié)?！赣駱?shù)」造型的樹(shù)冠比例，原來(lái)大概是2:1，現(xiàn)在大概是2.6:1。這樣的比例會(huì)讓它顯得更優(yōu)雅。這仍然是在跟你的潛意識(shí)對(duì)話，你可能發(fā)現(xiàn)不了，但是你的潛意識(shí)能感受得到。

同樣做了升級(jí)的還有蕙瀾月華的立面。比如他們升級(jí)了陶板，比過(guò)去略寬一點(diǎn)，接口處做了像竹節(jié)一樣的復(fù)雜造型。這同樣是在跟你的潛意識(shí)對(duì)話。

③塑造街道的美學(xué)與活力

蕙瀾月華創(chuàng)造性地做了非常優(yōu)雅的街景，整個(gè)街道是從街角的口袋公園一路延續(xù)過(guò)來(lái)。從街道上往里面看，看上去像是商店，但其實(shí)是架空層里的行政酒廊和會(huì)客廳。相比傳統(tǒng)豪宅冰冷乏味的圍墻，我們更希望走過(guò)一條優(yōu)美的街。做底商很難控制業(yè)態(tài)，自己經(jīng)營(yíng)也未必一定就能做得好，所以干脆就讓架空層朝向街道。從架空層里面往外看是街道，從街道往里看是星星點(diǎn)點(diǎn)的燈光。這是非常巧妙地去塑造街道的美學(xué)與活力。

豪宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，街景很重要。你當(dāng)然可以喜歡百米長(zhǎng)的闊氣大門(mén)，但我更喜歡可以持續(xù)地溫暖下去的美好街景。

▲蕙瀾月華街景實(shí)景圖，杭州

④視線的藝術(shù)

蕙瀾月華的大堂很有玄機(jī)，以前的接待臺(tái)都是直接放在大堂里面，而且還占據(jù)了C位；蕙瀾月華的接待臺(tái)是向內(nèi)隱退的，就像高奢酒店的接待臺(tái)那樣。對(duì)于樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，業(yè)主是主角，物業(yè)管家的服務(wù)得無(wú)時(shí)無(wú)刻在場(chǎng)，但又不能占據(jù)最顯赫的位置，所以接待臺(tái)退隱是一種高級(jí)的空間表達(dá)。

穿過(guò)大堂，一眼就能看到被水光樹(shù)影掩映的那個(gè)「灰空間」——一個(gè)被巨型花瓣吊燈籠罩的戶外會(huì)客廳。這就是視線的藝術(shù)。綠城一直非常講究「規(guī)劃中軸」，蕙瀾月華又更進(jìn)了一步，把圖紙上的「規(guī)劃中軸」變成了你走在其中的「透視中軸」。

▲蕙瀾月華景觀實(shí)景圖，杭州

這個(gè)「灰空間」其實(shí)是女王空間的一個(gè)組成部分。蕙瀾月華的女王空間，大概是綠城有史以來(lái)最奢華的女王空間，它擁有一個(gè)專(zhuān)屬花園。在綠城的所有的配套體系中，女王空間永遠(yuǎn)是優(yōu)先級(jí)最高的，最好的位置一定得留給女王空間。像麻將房這樣的配套都要為女王空間讓步，這是綠城的一個(gè)小小的堅(jiān)持。

▲蕙瀾月華女王空間實(shí)景圖，杭州

泳池區(qū)同樣是通透的視線藝術(shù)。當(dāng)室內(nèi)恒溫泳池的折疊窗全部打開(kāi)，它就跟露天嬉水池形成了無(wú)界交融。露天嬉水池邊上，又是可以隨時(shí)坐下來(lái)的廊下空間——當(dāng)你坐在這里，你其實(shí)就是在陪著正在嬉水池玩的孩子，陪著正在泳池里游泳的你的太太。

▲蕙瀾月華泳池區(qū)實(shí)景圖，杭州

懸浮在水池上方是上面的健身房，它又創(chuàng)造了一條視線的交織。陪過(guò)小孩你就知道了，小孩要你陪的時(shí)候，不是真的要你陪，但是你得在他的視線內(nèi)。你在上面健身，小朋友在泳池玩，他看得到你，你也可以看到他，這種視線關(guān)系的塑造非常有趣。下沉式庭院看上去不大，但是通過(guò)視線的交織，讓它放大了無(wú)數(shù)倍。

▲蕙瀾月華健身房實(shí)景圖，杭州

什么叫視線的藝術(shù)？尋常之輩只是創(chuàng)造畫(huà)面，非凡之人懂得創(chuàng)造視線。高級(jí)的設(shè)計(jì)，必須不斷地創(chuàng)造不同的視線交織，這才是細(xì)膩場(chǎng)景時(shí)代的做法。

你還可以看到嬉水池池底非常美的花紋，這些花紋來(lái)自清代宮廷畫(huà)家余穉《花鳥(niǎo)圖冊(cè)十二頁(yè)》中的蕙蘭，是故宮博物院收藏的作品，他們?cè)诔氐鬃龀隽藰O高的還原度。

泳池區(qū)與地庫(kù)是直接相連的。地下車(chē)庫(kù)的單元入戶大堂同樣非常驚艷，通過(guò)天井花園把自然采光引入了地下大堂。單元入戶大堂的背景墻用了非常昂貴的木紋石浮雕。這些看起來(lái)不經(jīng)意的奢華，同樣是在跟你的潛意識(shí)對(duì)話。

建筑面積約280平米的戶型里有個(gè)我非常喜歡的空間，我把它叫做「廚房邊的咖啡廳」。我開(kāi)玩笑說(shuō)，我平時(shí)要跟小孩「談心」，在遼闊的客廳跟他們講他們是聽(tīng)不進(jìn)去的，我要把小孩拉到一個(gè)小房間，他反倒能聽(tīng)得進(jìn)去?！笍N房邊的咖啡廳」就是這樣一種溫馨的存在。它和廚房是互通的，你坐在這里看書(shū)，可以看到你先生在里面燒菜，這就叫做高質(zhì)量的陪伴。因?yàn)槟阋惶ь^，就可以看到他在炒菜，他一回頭，可以看到你在看書(shū)。這樣的咖啡廳，是很有包裹感的空間，你在這里讀書(shū)、刷手機(jī)都會(huì)很舒服，這樣更有濃度的包裹感，是非常巧妙地通過(guò)一個(gè)弧形轉(zhuǎn)角窗來(lái)實(shí)現(xiàn)的。這一個(gè)空間，就產(chǎn)生了三種場(chǎng)景：談心，陪伴，獨(dú)處。

▲「廚房邊的咖啡廳」，蕙瀾月華，杭州

⑤系統(tǒng)化探索隔音降噪

蕙瀾月華的電梯廳是類(lèi)一梯一戶設(shè)計(jì)，用的是木紋金屬板。電梯廳跟你家的室內(nèi)空間，最好是一體化設(shè)計(jì)。很多開(kāi)發(fā)商都懂這個(gè)道理，但他們?cè)谧鲭娞輳d的時(shí)候?yàn)榱撕每?，?huì)直接用木飾面，但其實(shí)那不是真實(shí)的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槟撅椕孢_(dá)不到消防要求，等到交付以后又要換掉。綠城用的是木紋金屬板，既要好看，又要復(fù)合消防要求。這就叫做回歸真實(shí)動(dòng)人的生活。

我們買(mǎi)房還有一個(gè)關(guān)鍵痛點(diǎn)，是這么多年來(lái)都沒(méi)有解決的隔音問(wèn)題。我接下來(lái)要請(qǐng)出的這位嘉賓是浙江大學(xué)建筑系副教授、浙江聲學(xué)學(xué)會(huì)常務(wù)副理事長(zhǎng)張三明先生。

●張三明：剛才德科講的都是看得見(jiàn)的，我做的事情就是看不見(jiàn)的。其實(shí)我們和綠城很多年前就有合作，但這一次不太一樣，這一次在蕙瀾月華是系統(tǒng)性地做隔聲層。首先是室內(nèi)外的隔音，室內(nèi)要做到兩戶之間聽(tīng)不見(jiàn)，樓上樓下也要做到上面活動(dòng)下面不會(huì)有干擾；包括電梯軌道的聲音、專(zhuān)門(mén)針對(duì)門(mén)的聲音、馬桶的排水聲等等，從選管材到同層排水，以及管材的隔聲，甚至監(jiān)控器，每一個(gè)方面都采取了措施。常規(guī)的方面會(huì)考慮，甚至很多別人不考慮的方面也考慮到了。我這兩天還在幫忙評(píng)審住建部關(guān)于好房子的一個(gè)研究報(bào)告，相比報(bào)告里推薦的樓盤(pán)，我覺(jué)得蕙瀾月華比它還要好。我相信以后住進(jìn)去的住戶能體驗(yàn)到。

◎劉德科：我剛才在臺(tái)下向張教授請(qǐng)教了很多隔音的問(wèn)題，張教授特別強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)叫「系統(tǒng)化」。因?yàn)槁曇襞c別的東西不一樣，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)做好，就會(huì)前功盡棄。我剛剛還跟張教授開(kāi)玩笑，張教授過(guò)去的學(xué)術(shù)研究非常多，但是實(shí)踐可能不會(huì)太多，主要做的是音樂(lè)廳，住宅非常非常少；但接下來(lái)，張教授的學(xué)術(shù)研究很可能會(huì)被大范圍地獲得運(yùn)用，因?yàn)槲覀冞@個(gè)時(shí)代終于開(kāi)始重視對(duì)住宅隔音的要求了。幾乎家家戶戶都有隔音這個(gè)居住痛點(diǎn)，以前開(kāi)發(fā)商覺(jué)得沒(méi)有必要，但是以后不行了，不僅要做，而且還得像蕙瀾月華這樣系統(tǒng)化地認(rèn)真做。

豪宅新路線

好產(chǎn)品才能激活好地段的真正價(jià)值。在江河匯流區(qū)這么好的地段，如果沒(méi)有「月華系」，怎么呈現(xiàn)出好地段？最典型的一個(gè)例子就是杭州的南星橋。南星橋原本是很普通的地段，后來(lái)變得很厲害，是因?yàn)橛芯G城、濱江等等很杰出的樓盤(pán)扎根生長(zhǎng)。今天的江河匯流區(qū)，它同樣遵循的是南星橋的發(fā)展邏輯。這也是我今天要講的真正的主題——豪宅新路線，綠城把場(chǎng)景營(yíng)造帶向了一個(gè)叫做「細(xì)膩」的競(jìng)技場(chǎng)。

蕙瀾月華「新」在哪里？它讓我們感受到，我們真正從過(guò)去的「材料感知時(shí)代」變成了「場(chǎng)景體驗(yàn)時(shí)代」。在「材料感知時(shí)代」，只要奢侈的材料堆上去、看上去夠貴就行了，當(dāng)然現(xiàn)在還有不少企業(yè)仍然迷戀于上一個(gè)時(shí)代。我們應(yīng)該盡快地走出來(lái)，走向更細(xì)膩的場(chǎng)景，走向更真實(shí)的生活，「場(chǎng)景體驗(yàn)時(shí)代」。

我們可以來(lái)看一下「豪宅新路線」背后的方法論——

·空間三角：在空間方面，不僅要關(guān)注室內(nèi)與園區(qū)景觀，更要關(guān)注街道。

·場(chǎng)景三角：在場(chǎng)景方面，視線交織的復(fù)雜程度，決定了你能在這個(gè)場(chǎng)景里感受到多豐富的信息量；場(chǎng)景其實(shí)是對(duì)于角色的響應(yīng)，是對(duì)于同一個(gè)人的不同角色、一群人中的不同角色、每個(gè)角色的不同階段的響應(yīng)；不同的角色又通過(guò)視線的交織，產(chǎn)生了各種美好的觀感與體感。

·精神三角：不同場(chǎng)景滿足的是我們不同的精神需求，我們需要與人群相處的歸屬感，需要與自己相處的松弛感，還需要與自然相處的超然感。

▲劉德科演講《豪宅新路線》PPT第51頁(yè)

今天所講的一切，背后有一個(gè)非常重要的操盤(pán)手，接下來(lái)我們有請(qǐng)綠城中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)中心總經(jīng)理祝軍先生。我先問(wèn)?？傄粋€(gè)問(wèn)題，你負(fù)責(zé)的部門(mén)叫做綠城中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)中心，別人會(huì)不會(huì)說(shuō)你就是賣(mài)房子的？

●祝軍：其實(shí)我們除了管全國(guó)營(yíng)銷(xiāo)之外還管服務(wù)，包括所有客戶的驗(yàn)收、售后服務(wù)，全都是我們這個(gè)部門(mén)在管。綠城的這個(gè)理念源自于我們的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生：房子是你賣(mài)的，你當(dāng)然得把客戶服務(wù)做好。把銷(xiāo)售跟服務(wù)放在同一個(gè)部門(mén)，這在全國(guó)房企的機(jī)構(gòu)設(shè)置里面，綠城算是一個(gè)獨(dú)特的存在。

大家知道綠城產(chǎn)品做得比較好，但我們內(nèi)部一句話叫「以客戶為中心的產(chǎn)品主義」。產(chǎn)品主義本身不是重點(diǎn)，重點(diǎn)在于要以客戶為主體。我們的產(chǎn)品為什么「叫好又叫座」？核心原因很簡(jiǎn)單，我們銷(xiāo)售和服務(wù)部門(mén)跟客戶有更多的接觸和交流，我們需要把客戶的想法、客戶的需求以及客戶的痛點(diǎn)，轉(zhuǎn)換成產(chǎn)品的理念，在新的項(xiàng)目中予以實(shí)現(xiàn)。我和負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的駱云在同一個(gè)樓層里面辦公，我們的辦公室不超過(guò)10米，這非常有助于部門(mén)之間的工作協(xié)同，能推動(dòng)讓客戶的想法在前端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)里面做很好的呈現(xiàn)。

◎劉德科：那么，蕙瀾月華從拿地到產(chǎn)品呈現(xiàn)，你都滿意嗎？

●祝軍：我看過(guò)綠城內(nèi)部的很多項(xiàng)目，也看過(guò)同行非常多的項(xiàng)目，坦率說(shuō)我內(nèi)心對(duì)蕙瀾月華非常地認(rèn)可。這個(gè)項(xiàng)目有兩點(diǎn)做得非常優(yōu)秀。第一，它有非常獨(dú)特的審美。綠城的很多房子都有高級(jí)的審美，但是這個(gè)項(xiàng)目做出了更獨(dú)特的審美，它做得更細(xì)膩、更精致。第二就回到德科剛剛講的話，對(duì)于我們購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房只是一個(gè)時(shí)刻，后面還要真正回到生活里面去。蕙瀾月華解決了每一個(gè)用戶的需求，不僅包括你家里的老人、先生、太太、小孩，也包括物業(yè)管理人員、快遞小哥以及外賣(mài)小哥，這些人都是我們園區(qū)的用戶。其實(shí)我們?cè)诘叵率覍?zhuān)門(mén)做了一個(gè)空間，給物業(yè)人員休息；我們還在街角專(zhuān)門(mén)放了一組可以坐下來(lái)的休閑桌椅，未來(lái)我們走到蕙瀾月華的這個(gè)路口等紅綠燈的時(shí)候，在這個(gè)街角可以坐下來(lái)等綠燈。我們希望未來(lái)業(yè)主住在里面去使用每一個(gè)空間的時(shí)候，每一個(gè)角色都能從規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)角度，感受到被關(guān)注。

年年今夜月華如練

我今天跟大家分享的這一切，其實(shí)可以回到一句話，就是范仲淹的這句詩(shī)：「年年今夜，月華如練?！够蛟S在十年之后，你坐在蕙瀾月華的客廳里，看到窗外的那輪圓月，會(huì)想起今天這個(gè)美好的夜晚，它為你的美好生活提供了一個(gè)美妙的契機(jī)。謝謝大家！

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2025/10/28

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科