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圖片由AI生成

撰文|桿姐&編輯|愛麗絲

2025年第三季度，貝殼交出了一份充滿矛盾信號(hào)的成績(jī)單。

總交易額7367億元，同比基本持平；凈收入231億元，微增2.1%；但凈利潤(rùn)卻大幅下滑36.1%，僅有7.47億元。

更吸睛的是，在利潤(rùn)收縮的同時(shí)，貝殼斥資2.81億美元進(jìn)行股份回購(gòu)，創(chuàng)下近兩年單季回購(gòu)新高。

一系列數(shù)據(jù)里，杠桿游戲看到一個(gè)正在經(jīng)歷深度調(diào)整的行業(yè)巨頭形象：既要面對(duì)當(dāng)下業(yè)績(jī)下滑的陣痛，又要為未來布局投入；既要維護(hù)資本市場(chǎng)信心，又要完成業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

這種多重目標(biāo)的平衡術(shù)，正是貝殼當(dāng)前生存狀態(tài)的真實(shí)寫照。

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先看業(yè)績(jī)。三季度的貝殼，首當(dāng)其沖的是新房業(yè)務(wù)“失速”。作為曾經(jīng)的增長(zhǎng)引擎，新房業(yè)務(wù)正成為其增長(zhǎng)的最大拖累。

財(cái)報(bào)里杠桿游戲看到，第三季度貝殼新房交易的總交易額為1,963億元，同比減少13.7%。相應(yīng)地新房業(yè)務(wù)的凈收入由2024年同期的77億元減少14.1%至2025年第三季度的66億元。

這背后是房地產(chǎn)開發(fā)商的普遍困境，導(dǎo)致貝殼的“外部分傭”成本雖因交易額減少而下降11.5%，但終究是“水落船低”。

其次是存量房業(yè)務(wù)的增收不增利。三季度，貝殼的存量房交易額逆勢(shì)增長(zhǎng)5.8%至5,056億元，本應(yīng)是最大亮點(diǎn)。但其凈收入?yún)s反常地減少了3.6%至60億元。

這揭示了貝殼模式的一個(gè)核心矛盾：平臺(tái)上的貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人交易額占比提高，雖然帶來了平臺(tái)服務(wù)費(fèi)收入的增長(zhǎng)，但這部分收入以凈額基準(zhǔn)計(jì)算，遠(yuǎn)低于鏈家品牌下總傭金收入的利潤(rùn)率。

財(cái)報(bào)也明確指出，存量房業(yè)務(wù)的總交易額較凈收入增長(zhǎng)率高主要由于本公司平臺(tái)上貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行的存量房業(yè)務(wù)總交易額貢獻(xiàn)占比提高。

換言之，貝殼在“平臺(tái)化”的道路上走得越遠(yuǎn)，短期內(nèi)面臨的利潤(rùn)壓力就越大。

同時(shí)，鏈家經(jīng)紀(jì)人固定人工成本在收入減少時(shí)被攤薄得更差，進(jìn)一步侵蝕了存量房的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率。

最后，是成本結(jié)構(gòu)的“剛性”與“柔性”博弈。

三季度，盡管貝殼運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總額同比下降1.8%，環(huán)比下降6.7%，顯示出一定的成本控制能力，但營(yíng)業(yè)成本總額依然上升了3.8%，特別是房屋租賃服務(wù)成本因業(yè)務(wù)擴(kuò)張而激增38.8%。

房屋租賃業(yè)務(wù)是貝殼財(cái)報(bào)中少有的亮點(diǎn)：三季度凈收入大漲45.3%為57億元，貢獻(xiàn)利潤(rùn)超1億元。雖然利潤(rùn)率遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但能增長(zhǎng)也不錯(cuò)了。

還值得注意的是，三季度貝殼的研發(fā)費(fèi)用逆勢(shì)增長(zhǎng)13.2%至648百萬元，體現(xiàn)了其在技術(shù)上的押注。

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面對(duì)增長(zhǎng)困境，貝殼展現(xiàn)出一種矛盾而又務(wù)實(shí)的生存策略。

一方面是“斷臂求生”式的收縮。財(cái)報(bào)顯示，盡管截至2025年9月30日，貝殼門店數(shù)量為61,393家，較上年同期增加27.3%。但財(cái)報(bào)中“門店成本”由2024年同期的人民幣703百萬元減少5.8%至2025年第三季度的人民幣663百萬元，主要由于鏈家門店數(shù)量的減少。

這表明貝殼正在主動(dòng)調(diào)整自營(yíng)重資產(chǎn)模式，向更輕的平臺(tái)模式傾斜，以應(yīng)對(duì)行業(yè)寒冬。

另一邊則是文初杠桿游戲提到的“豪氣回購(gòu)”。

在利潤(rùn)大幅下滑的背景下，貝殼的回購(gòu)動(dòng)作卻異常兇猛。首席財(cái)務(wù)官徐濤表示，“2025年第三季度，我們回購(gòu)金額達(dá)到281百萬美元，單季度回購(gòu)金額創(chuàng)近兩年來新高”。截至2025年第三季度末，貝殼今年斥資約675百萬美元回購(gòu)股份。

將時(shí)間線拉長(zhǎng)，自2022年啟動(dòng)回購(gòu)計(jì)劃以來，貝殼累計(jì)回購(gòu)金額已達(dá)23億美元，這個(gè)數(shù)字甚至超過了很多新興互聯(lián)網(wǎng)公司的市值。

如此大規(guī)模的回購(gòu)，反映出管理層對(duì)公司內(nèi)在價(jià)值的認(rèn)可，但也從側(cè)面暴露出貝殼在業(yè)務(wù)投資機(jī)會(huì)上的匱乏。

支撐這份豪氣的，是貝殼的現(xiàn)金儲(chǔ)備：截至2025年9月30日，其現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、受限資金和短期投資合計(jì)結(jié)余為557億元。

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最后，在財(cái)報(bào)里杠桿游戲看到，貝殼董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官彭永東將希望寄托于“科技重構(gòu)作業(yè)模式”，特別是AI的深度滲透。

這并非空談，財(cái)報(bào)中已經(jīng)透露出一些關(guān)鍵的落地細(xì)節(jié)。

比如彭永東提到，“通過組織結(jié)構(gòu)升級(jí)、流程重構(gòu)及科技創(chuàng)新，持續(xù)探索業(yè)務(wù)提效和客戶體驗(yàn)提升的路徑。房產(chǎn)交易服務(wù)方面，在上海試點(diǎn)‘房客分離’機(jī)制”。

這或許是貝殼未來的核心邏輯？用AI的“柔性”能力，去對(duì)沖房地產(chǎn)交易這個(gè)“周期性”業(yè)務(wù)的“剛性”風(fēng)險(xiǎn)。

但房地產(chǎn)交易的本質(zhì)似乎又決定了技術(shù)賦能的局限性。因?yàn)檫@是一個(gè)低頻、高額、高度非標(biāo)的市場(chǎng)，消費(fèi)者決策周期長(zhǎng)，情感因素影響大。在這些特性面前，AI技術(shù)能夠發(fā)揮的作用似乎有限。

當(dāng)傳統(tǒng)的交易服務(wù)增長(zhǎng)乏力時(shí)，由AI驅(qū)動(dòng)的租賃、家裝等新居住服務(wù)，能否扛起貝殼的增長(zhǎng)大旗，存在較大不確定性。

而且AI的投入是長(zhǎng)期的，市場(chǎng)的壓力卻是即時(shí)的。貝殼需要在維持核心業(yè)務(wù)基本盤、控制成本與大力投資未來之間，找到那個(gè)微妙的平衡點(diǎn)。

總的來說，在這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整期，貝殼正面臨著自成立以來最嚴(yán)峻的考驗(yàn)——不僅要應(yīng)對(duì)周期性下行，更要完成業(yè)務(wù)模式的重構(gòu)。這場(chǎng)生死考驗(yàn)，既關(guān)乎企業(yè)存亡，也預(yù)示著整個(gè)行業(yè)的未來走向。

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