“十五五”規(guī)劃建議提出，“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度?！?/p>

10月31日，住建部官員在《“十五五”規(guī)劃建議》輔導(dǎo)讀本中明確提出：推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得。

有媒體驚呼：現(xiàn)房銷售來了！并稱之為樓市的王炸政策。

01

完整經(jīng)歷并持續(xù)跟蹤從1998年以來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)27年歷史，特別是經(jīng)歷過這些年政策變化的市場(chǎng)人士，恐怕不會(huì)得出這樣的結(jié)論。

首先，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》原文中，并沒有提及將出臺(tái)現(xiàn)房銷售的政策。當(dāng)然這個(gè)建議是一個(gè)綱領(lǐng)性的文件，不太可能有具體政策，只是原則性提出：“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度?！?/p>

住建部官員在輔導(dǎo)讀本中，也只是用了推進(jìn)“現(xiàn)房銷售制度”。

“推到什么程度？”“進(jìn)到什么程度？”都沒有明確的時(shí)間表。況且《建議》本身就是一個(gè)長(zhǎng)達(dá)5年周期的規(guī)劃。

現(xiàn)在人們所說的現(xiàn)房銷售制度來了，更準(zhǔn)確的應(yīng)該說是，又來了。

因?yàn)樽匀ツ甑滓詠?，官方就無數(shù)次地傳遞了關(guān)于現(xiàn)房銷售的政策信號(hào)。

2024年底的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，“有力有序推行現(xiàn)房銷售”。

正是由于這樣的政策信號(hào)，為了趕在現(xiàn)房銷售政策之前，部分地方政府急于推地，房地產(chǎn)企業(yè)也急于拿地，有些城市半年就賣了一年的地，也造就了多個(gè)地王的誕生。

但時(shí)至今日，轉(zhuǎn)了一圈，又回到了“推進(jìn)”階段。

02

這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度危機(jī)，除了部分激進(jìn)的房企應(yīng)反思高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的三高模式，政策制定者也應(yīng)該反思，在過去多年中，政策失誤對(duì)市場(chǎng)造成的沖擊和影響。

在2021年的春天，房地產(chǎn)市場(chǎng)火山噴發(fā)的時(shí)刻，自然資源部推出了每年三次集中供地的政策，這一政策如同給市場(chǎng)火上澆油。

杭州2021年5月7日，第一次集中供地，成為多家房地產(chǎn)企業(yè)的滑鐵盧。

而2021年的下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯下行跡象時(shí)，授權(quán)聲稱要在22個(gè)城市推行房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，這一政策信號(hào)成為壓垮樓市的最后一根稻草。

結(jié)果到2022年全國(guó)兩會(huì)，財(cái)政部不得不發(fā)出暫緩試點(diǎn)的信息，從那時(shí)起，房地產(chǎn)稅就不再提及了。

2013年11月，中共十八屆三中全會(huì)公布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，確定：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》（2000年出臺(tái)，2015年修訂）規(guī)定：“稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度，只能制定法律。”

在過去多年中，我們?cè)鵁o數(shù)次質(zhì)疑過房地產(chǎn)稅的法理性和可行性。

在所有的政策中，商品房限價(jià)政策是完全違背市場(chǎng)規(guī)律，最為荒唐的政策。

這一事與愿違的政策，形成了市場(chǎng)套利空間，極大地助推了房地產(chǎn)投資投機(jī)的熱情，對(duì)后來市場(chǎng)的失控，實(shí)在是“功不可沒”。

政策制定者應(yīng)反思過去多年的政策失誤，市場(chǎng)各方在解讀政策時(shí)，應(yīng)更多一份常識(shí)和理性。

沒有對(duì)市場(chǎng)基本規(guī)律的尊重和敬畏，受到市場(chǎng)懲罰，就很難免。

現(xiàn)房銷售遲早會(huì)來，或者某一天市場(chǎng)自然而然賣現(xiàn)房了，但絕不會(huì)也不可能是明天。