江北嘴，作為重慶兩江四岸核心區(qū)少有的全新開發(fā)的板塊，是重慶的金融中心，號稱“上有江北嘴，下有陸家嘴”！但是這個板塊確被重慶本地人嚴(yán)重低估！

外地的TZ客戶是很看好這個板塊的，舉個例子，中海紫御江山紫峰，因?yàn)榻弊斓靥巸山陌逗诵?，高峰?1年單價突破2萬+，而最新成交單價也就1萬出頭，還是個精裝修的房子。

這到底是為什么？當(dāng)TZ熱潮褪去，本地人就這么不看好江北嘴嗎？不愿意去接盤，這太反常了！

首先表明觀點(diǎn)，我沒有唱空，相反我堅(jiān)定認(rèn)為江北嘴是被嚴(yán)重低估了，甚至是超跌了！現(xiàn)在反而是極佳買點(diǎn)，而不是賣點(diǎn)。

而本文我更多的是想去理性分析一下背后的原因，存在即合理，我們拆開真相簡單分析一下：

1）“千年水碼頭”，核心不核心

別看現(xiàn)在江北嘴城市界面很新，高樓林立。在過去，老重慶人的心中，江北嘴就是個“漁村”，“千年水碼頭”。在重慶人的眼中，甚至覺得這個位置還有點(diǎn)偏。

江北嘴是從03年才正式開始拆遷新建的，發(fā)展分為三個階段。房地產(chǎn)開始大量開發(fā)也是2013年左右才開始的，所以江北嘴很新，是重慶真正一環(huán)，三大CBD（解放碑CBD、江北嘴CBD、彈子石CBD）里面唯一全新開發(fā)的板塊。

所以甚至剛開始，很多重慶本地人覺得這里很偏，啥都沒有，我記得早期紫御江山特價房有賣過六七千的單價的。

另外就是江北嘴雖然在兩江四岸核心位置，但稍顯“核心不核心”，因?yàn)楸粌山指簦鄳?yīng)輻射范圍實(shí)際會打折扣，東面又是銅鑼山山脈，向東輻射空間有限，向東又是寸灘、港城工業(yè)園區(qū)，購買力并不強(qiáng)，反而是向西向北輻射有縱深。

包括新兩江新區(qū)，以及從大的中部槽谷來看，重慶的城市發(fā)展中軸是“重慶天地-觀音橋-照母山”這些板塊，因此你會發(fā)現(xiàn)重慶的很多購買力天然的，或者有某種神奇的力量，在往這條中軸線上去牽引。

2）江北嘴之殤，爛尾體質(zhì)

江北嘴整體界面是很新，規(guī)劃也非常好，但這個板塊真的有點(diǎn)招爛尾體質(zhì)。

這個短板，一直也被吐槽，就是這些大坑，爛尾樓。比如你從江北大劇院軌道站出來，就會很清晰的看到一個大坑，很影響體驗(yàn)，這個坑也是一波三折，被世茂拿下修世茂城市之門也爛尾了，后三次拍賣仍無人舉牌。

再往前走不久呢，又是另一個坑，這個坑是之前規(guī)劃的是要修重慶環(huán)球歡樂世界，根據(jù)規(guī)劃還有一個很高的燈塔，極具昭示性。

后來爛尾被法拍，經(jīng)歷11次法拍，23年被渝開發(fā)子公司拍下。

不過，近期這塊地終于迎來一些好消息。根據(jù)公開信息，這塊地正在進(jìn)行招募投資意向人，截止時間到11月9日，目前有2名投資意向人參與洽談。希望能談妥。

真的江北嘴有點(diǎn)招爛尾樓體質(zhì)的，另外幾個坑還有，江北嘴第一高樓，以前叫世界之花，后叫A-one，恒大中央廣場爛尾樓，新鷗鵬二期部分爛尾，萬科御瀾道集中商業(yè)爛尾。

但江北嘴未來這些問題也在逐漸解決，比如新修的鉆石廣場、三洞橋商業(yè)又成為新的網(wǎng)紅打卡地，未來的

W酒店也將驚艷亮相。

3）書包、商業(yè)配套相對短板

江北嘴現(xiàn)在主要分三個細(xì)分板塊：江北嘴CBD書包是江北嘴實(shí)驗(yàn)學(xué)校，五里店板塊有巴川量子中小學(xué)，溉瀾溪板塊有洋河花園實(shí)驗(yàn)小學(xué)+誠善中學(xué)（兩江巴蜀教育共合體）。整體書包也不算太差，但肯定比不上照母山、禮嘉、中央公園這些第一梯隊(duì)的書包，這是一個短板。

其二就是商業(yè)，江北嘴CBD板塊有IFS國金中心、三洞橋商業(yè)還可以，但不像光環(huán)、天街這種親民、實(shí)用綜合商業(yè)體。但五里店板塊恒大、新鷗鵬二期集中商業(yè)爛尾，溉瀾溪板塊萬科集中商業(yè)爛尾。因此商業(yè)也不算短板，但也缺些遺憾。

4）缺乏真正豪宅

一個板塊的上限還得需要豪宅帶動，甚至是多個豪宅，要看豪宅密度。而江北嘴缺乏真正的豪宅，很多產(chǎn)品都是剛需的房子，這對江北嘴的地塊是有點(diǎn)浪費(fèi)的，再加之部分小區(qū)爛尾，就更有影響。

江北嘴稍微好點(diǎn)的房子，萬科御瀾道、天瀾道11號、寰宇天下、壹號院東苑，但從產(chǎn)品業(yè)態(tài)、品質(zhì)來講，多多少少還是差點(diǎn)意思的，缺乏觀宸、啟元、壹號半島、兩江峯、舜山府這種豪宅。

但是馬上遠(yuǎn)達(dá)的地塊項(xiàng)目要出來了，五里店地塊未來也會拍賣，江北嘴未來也會有高品質(zhì)樓盤出來，會對板塊帶來一些變化。

而且根據(jù)規(guī)劃，遠(yuǎn)達(dá)做的產(chǎn)品還是非常值得期待。根據(jù)目前獲得消息，規(guī)劃戶型建面130-268平，12棟樓，新規(guī)四代住宅產(chǎn)品，下面我貼的圖片是遠(yuǎn)達(dá)在成都做的產(chǎn)品，還是不錯的。

上述都是江北嘴面臨的一些問題，但反過來來看也是一些機(jī)會。

隨著新的兩江新區(qū)定位，江北嘴未來更值得高看一頭。

1、地理位置：無論如何江北嘴都是重慶兩江四岸核心區(qū)，全新開發(fā)板塊，整體城市界面很新，北濱二路即將通車，郵輪母港建設(shè)，未來仍有好的預(yù)期。

2、產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)：江北嘴是重慶金融中心，重慶是西部金融中心，江北嘴已集聚320家金融機(jī)構(gòu)，匯聚全市超三成金融資產(chǎn) 上市企業(yè)數(shù)量和市值全市第一。且也可承接解放碑CBD、彈子石CBD購買力。

3、居住環(huán)境：江北嘴城市界面很新，居住環(huán)境其實(shí)很好，公園環(huán)境也不錯，江景，塔山公園、濱江公園、溉瀾溪體育公園、江灘公園，甚至也有個江北嘴中央商務(wù)區(qū)中央公園，居住體驗(yàn)感不輸中央公園，但是跟中央公園一個價格，但地段完全不在一個層級，這明顯不合理。加之未來江北嘴的爛尾樓、商業(yè)逐漸改善，城市配套亦會升級。

4、豪宅面世：遠(yuǎn)達(dá)項(xiàng)目，未來五里店項(xiàng)目逐步面世，甚至包括龍湖江山頌、西派城等泛江北嘴項(xiàng)目銷售，均會增加江北嘴板塊的豪宅密度，拉升板塊整體價格和價值。

綜上，江北嘴是一個被嚴(yán)重低估的板塊，過去的CF風(fēng)氣把江北嘴推到過一個很高的位置，然后又回落下去，波動有點(diǎn)大，同時因?yàn)槿狈玫漠a(chǎn)品，爛尾等原因未能支撐住板塊的價值。

但是我們拉長周期，江北嘴的地段和價值難以撼動，也希望ZF能投入更多的能量和資源好好打造這一核心板塊，發(fā)揮其真正價值。

對于買房者而言，江北嘴無論自住還是TZ均是非常推薦，租售比也很高。如果你依然不知道怎么選擇，歡迎鏈接老譚。