來源 | 財經(jīng)九號院作者 | 胖虎

作為曾經(jīng)“招保萬金”的老牌房企代表，金地集團（600383.SH）近年的經(jīng)營狀況持續(xù)惡化。2023年至2025年前三季度，公司業(yè)績從盈利轉(zhuǎn)為連續(xù)巨額虧損，貨幣資金大幅縮水，短期債務償付壓力陡增，經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負。

更引發(fā)市場爭議的是，在企業(yè)深陷經(jīng)營困境之際，高管層仍然維持著高新水平、甚至部分高管薪酬還逆勢上漲，同時金地集團的多家控股子公司淪為被執(zhí)行人甚至失信人，多重負面因素疊加，讓這家老牌房企的未來發(fā)展蒙上濃重陰影。

1

業(yè)績從盈利到三連虧幅度不斷擴大，

高管仍保持高薪且多高管逆勢加薪

金地集團的業(yè)績滑坡始于2024年，從一季度開始盈轉(zhuǎn)虧后虧損態(tài)勢持續(xù)加劇。財務數(shù)據(jù)顯示，2023年公司仍實現(xiàn)凈利潤31.95億元，但2024年全年歸母凈利潤驟降至虧損61.15億元，同比暴跌788.54%，期間四個季度接連虧損，全年扣非凈利潤同樣虧損43.87億元，同比降幅達299.17%。

進入2025年，虧損局面并未改善，反而進一步惡化：一季度歸母凈利潤虧損8.56億元，上半年虧損擴大至37.01億元，虧損同比增加10.1%，前三季度虧損額已達44.86億元，較上年同期的34.1億元虧損進一步擴大了3成。

業(yè)績崩塌的背后還有營收規(guī)模的持續(xù)萎縮和盈利能力的急劇下滑。2023年公司營業(yè)收入為 981.25億元，2024年降至753.44億元，同比減少23.22%，2025年前三季度營收僅239.94億元，同比大幅下滑41.48%。

盈利能力方面，2025年上半年房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算毛利率僅為 7.57%，較往年正常水平大幅下降，同時公司計提資產(chǎn)減值準備合計22.84億元，其中存貨跌價準備6.72億元，信用損失準備16.11億元，直接導致歸母凈利潤減少16.65億元。銷售端的疲軟則加劇了業(yè)績壓力，2025年上半年累計簽約面積同比下降47.84%，簽約金額同比下降52.52%，市場去化壓力顯著。

到了今年9月底，金地集團的簽約金額也僅有241.8億元，較上年同期的528億元大幅下滑54%，簽約銷售面積僅有179.2萬平方米，較上年同期的359.3萬平方米減少了50%，這還是在銷售均價同比減少了近1200元每平米取得的業(yè)績，哪怕是降價銷售，金地集團的銷售業(yè)績還是出現(xiàn)了腰斬。

不過，在公司業(yè)績連續(xù)虧損、銷售不暢利潤壓縮的背景下，金地集團的高管薪酬分配引發(fā)市場廣泛爭議，不僅維持著高薪甚至多名高管還出現(xiàn)了逆勢加薪的情況。

盡管2024年管理層薪酬總額為2702萬元，較2023年同比下降35.51%，但部分核心高管薪酬卻逆勢上漲。其中，高級副總裁陳長春2024年薪酬達到229萬元，較2023年的199萬元上漲30萬元，而同期公司歸母凈利潤虧損61.15億元，同比暴跌788.54%。

值得注意的是，陳長春在此前 2020-2023年期間薪酬持續(xù)下降，卻在公司經(jīng)營最困難的2024年實現(xiàn)薪酬回升，這一分配方式與公司業(yè)績表現(xiàn)嚴重脫節(jié)。還有高級副總裁郝一斌薪酬從2023年的214萬上漲到去年的216萬；副總裁王南從199萬上漲到223萬。

即便是金地集團去年新任的董事長徐家俊2024年的薪酬就有228萬等等，與金地集團目前的經(jīng)營形勢也似乎不符。

而類似的薪酬分化現(xiàn)象在2023年已現(xiàn)端倪。2023年公司營業(yè)收入同比下降18.37%，但離任董事長凌克仍獲得481萬元薪資，較2022年上漲111萬元；副總裁陽侃薪酬為241萬元，甚至高于時任董事長徐家俊的233萬元。2024年，董事長徐家俊薪酬微降至228萬元，總裁李榮輝薪酬217萬元，這種“逆周期加薪”行為與公司員工人均薪酬同比下降19.4%的現(xiàn)狀形成鮮明對比，不僅引發(fā)投資者質(zhì)疑，也對員工積極性造成負面影響。

2

現(xiàn)金流與債務風險：現(xiàn)金難以覆蓋短債，

經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負

業(yè)績虧損的同時，金地集團的現(xiàn)金流和債務狀況日益嚴峻。貨幣資金方面，公司呈現(xiàn)持續(xù)縮水態(tài)勢：2023年末貨幣資金為297.38億元，2024年末降至227.31億元，2025年6月末進一步減少至164.3億元，較2024年末降幅達27.72%，較2023年末更是縮水44.75%。截至2025年三季度末，貨幣資金規(guī)模進一步減少至143.4億元，而短期債務壓力卻居高不下。

數(shù)據(jù)顯示，2025年6月末，金地集團短期借款為4.35億元，一年內(nèi)到期的非流動負債高達268.04億元，短期債務合計272.59億元，而同期貨幣資金僅164.3億元，現(xiàn)金短債缺口高達108.29億元，資金覆蓋能力嚴重不足。到了9月底這種情況仍未改觀，一年內(nèi)到期的短期債務仍然高達約283億元，較年中進一步上升；而同期的貨幣資金143.4億元，遠遠難以覆蓋短期債務。

盡管公司2024年通過償還200億元債務實現(xiàn)了 “零違約” 記錄，有息負債從919億元降至735.19億元，但債務結(jié)構(gòu)調(diào)整并未緩解短期償付壓力，至2025年上半年有息負債余額仍達697億元，其中近四成需在一年內(nèi)償還。

現(xiàn)金流方面，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額的大幅波動成為隱患。2024年公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為136 億元，同比增長521%，但這一“亮眼”數(shù)據(jù)主要依賴于縮減合作項目資金占用和加快回款，不具備可持續(xù)性。

2025年該指標急轉(zhuǎn)直下，上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出12.58億元，較上年同期的凈流入45.90億元同比減少127.40%，前三季度凈流出進一步擴大至14.68億元，同比減少92.71億元，反映出主營業(yè)務造血能力的實質(zhì)性惡化。融資性現(xiàn)金流同樣承壓，2025 年前三季度凈額為-73.73億元，雖同比有所改善，但仍處于凈流出狀態(tài)，顯示公司外部融資環(huán)境依然緊張。

3

子公司的財務風險：年內(nèi)大量子公司成被執(zhí)行人

經(jīng)營困境的連鎖反應已蔓延至下屬子公司，2025年以來，金地集團旗下大量控股子公司陸續(xù)被列為被執(zhí)行人，反映出公司現(xiàn)金流風險的傳導。

據(jù)企業(yè)預警通的不完全統(tǒng)計，僅11月份以來金地集團就有20多家子公司成為被執(zhí)行人，如石家莊垚祿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長沙金地金泰置業(yè)、上海鑫薈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連天耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連金璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳金地樓宇科技等等，可以說涉及到的區(qū)域也是遍布天南海北。

這些被法院判為被執(zhí)行人的，許多是由金地的供應商申請執(zhí)行的，比如金華市金璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、紹興金麟企業(yè)管理咨詢有限公司就被老板電器申請了強制執(zhí)行，執(zhí)行金額僅有4.57萬元。

雖然金地集團旗下子公司被執(zhí)行金額單個的少則幾萬元，多則幾百萬元，但架不住數(shù)量多，企業(yè)預警通的數(shù)據(jù)顯示，目前金地子公司累計被執(zhí)行金額已經(jīng)高達2億多元。

短期內(nèi)多家子公司密集涉訴被執(zhí)行，也凸顯了金地集團下屬項目公司的資金鏈緊張問題。作為控股母公司，金地集團需對下屬子公司的債務承擔相應責任，若子公司涉訴范圍進一步擴大，將加劇母公司的財務壓力和聲譽損失。

更何況從公開信息來看，金地集團旗下多個子公司如銀川金地家宜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶金地佳譽置業(yè)有限公司等已經(jīng)成為失信被執(zhí)行人了。

綜合來看，金地集團當前正面臨業(yè)績虧損擴大、現(xiàn)金流承壓、短期債務缺口顯著、高管薪酬爭議及子公司風險傳導等多重困境。盡管公司通過債務重組和融資結(jié)構(gòu)調(diào)整維持了公開市場“零違約” 記錄，2025年上半年債務融資加權(quán)平均成本降至3.96%，凈負債率控制在54.4%，但這些指標的改善未能解決核心問題——主營業(yè)務造血能力弱化和短期流動性緊張。

未來，金地集團的發(fā)展將面臨兩大關(guān)鍵挑戰(zhàn)：一方面，房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)調(diào)整，公司簽約金額和營收規(guī)?？赡苓M一步下滑，存貨去化和資產(chǎn)減值壓力仍將存在；另一方面，超百億元的現(xiàn)金短債缺口需要通過融資續(xù)貸或資產(chǎn)處置彌補，而外部融資環(huán)境的不確定性和子公司風險的傳導可能加劇償債壓力。

（免責聲明：本文數(shù)據(jù)及信息均來自公司財報、上市公司公告、企業(yè)預警通等公開信息，數(shù)據(jù)或信息如有遺漏，歡迎更正，并以公司最終披露為準。未經(jīng)授權(quán)，本文禁止轉(zhuǎn)載、抄襲或洗稿。）