最近和金地哥聊天，他問(wèn)小剛你是不是也沒(méi)想到會(huì)跌這么夸張，我的回復(fù)：這一年確實(shí)跌麻了。

關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的案例很多，就不舉例了，閉眼打開(kāi)貝殼，隨便打開(kāi)一個(gè)小區(qū)，對(duì)比高峰期都要下跌30%以上。

近期關(guān)注到一個(gè)項(xiàng)目，位于南二環(huán)，叫鵬湃國(guó)公館。

兩個(gè)在抖音關(guān)注的福州本土博主，都不約而同的發(fā)布了項(xiàng)目的視頻，告誡自己的粉絲切勿購(gòu)買(mǎi)，要買(mǎi)就等以后能辦證交房再說(shuō)。

這個(gè)現(xiàn)象也是少見(jiàn)，至少現(xiàn)在市場(chǎng)，博主很難會(huì)直接說(shuō)哪個(gè)項(xiàng)目別買(mǎi)，畢竟很容易被開(kāi)發(fā)商公關(guān)，帶著這個(gè)好奇看看這個(gè)項(xiàng)目，看看所謂的南二環(huán)。

項(xiàng)目情況

2021年5月12日，福州舉行土拍，這是一場(chǎng)福州近年巔峰的一次。

這場(chǎng)土拍多幅地塊觸發(fā)限價(jià)，進(jìn)入競(jìng)配建公租房，甚至最終還有觸發(fā)搖號(hào)。

這里面典型的就有建發(fā)拿下的君蘭和鳴，以及龍湖觀宸等

除此之外，在南二環(huán)也貢獻(xiàn)了一幅，即鵬湃國(guó)公館的前身，融信國(guó)公館。

當(dāng)時(shí)融信以14.2億+競(jìng)配建18000平租賃住房，搖號(hào)拿下宗地2021-17號(hào)。

地塊面積215.05畝，容積率1.001，限高36米，溢價(jià)率30%，成交樓面價(jià)：9894元/㎡，商品房指導(dǎo)價(jià)27500元/㎡。

這樣一幅低密的巨型地塊，當(dāng)然實(shí)際大部分都非住宅產(chǎn)權(quán)，實(shí)際樓面價(jià)也遠(yuǎn)高于1W。

最終給出的產(chǎn)品規(guī)劃也是小高層+商墅，在海月江潮、海月江南之后，融信已經(jīng)很擅長(zhǎng)這些項(xiàng)目。

對(duì)于小高層項(xiàng)目，主推大平層:116平-168平，獨(dú)梯產(chǎn)品。

對(duì)于戶型設(shè)計(jì)，對(duì)比現(xiàn)在新規(guī)的得房率加持，在當(dāng)時(shí)市場(chǎng)，融信也是偷面積的主力開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目的三種戶型，除了168平比較另類逆天外，剩余的116、132平都算主流。

2022年初，當(dāng)時(shí)的放風(fēng)價(jià)是毛坯2.8W，現(xiàn)在的消息是：116戶型1-8樓14999任選

當(dāng)要開(kāi)始對(duì)價(jià)格一頓輸出的時(shí)候，打開(kāi)當(dāng)初的樓盤(pán)分析文章，里面對(duì)比周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格：

1、融創(chuàng)福州府：40%安商房，C區(qū)純商，精裝2.7W左右
2、國(guó)貿(mào)鳳凰原：30%安商房，精裝2.6W左右
3、融僑星譽(yù)：純商，毛坯2.7W
4、融信海納新潮：B區(qū)純商，精裝2.9W左右
5、海月江南：純商，毛坯2.75W+車位

看完自己的分析文章，突然陷入了沉默。

3年前的南二環(huán)外郭宅區(qū)域，售價(jià)還在2.5-2.9W。

融信國(guó)公館放風(fēng)2.8W，也談不上非?？鋸?。

如今3年后，項(xiàng)目從融信暴雷，項(xiàng)目由鵬湃接盤(pán)，群友說(shuō)背后還是那些人。

不管如何，現(xiàn)在的價(jià)格對(duì)比當(dāng)時(shí)的放風(fēng)價(jià)，直接腰斬了。

看上去這個(gè)價(jià)格好像蠻有性價(jià)比，看看項(xiàng)目的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，月均5套左右。

截至目前網(wǎng)簽合計(jì)89套，用時(shí)1年半。

項(xiàng)目小高層住宅合計(jì)296套，庫(kù)存還有200套，按目前的去化速度，還要40個(gè)月。

這就是項(xiàng)目在腰斬之后，給出的去化速率。

對(duì)于項(xiàng)目而言，由于房企的風(fēng)波，錯(cuò)過(guò)了板塊的高光期，如今二環(huán)內(nèi)的四大金剛在供應(yīng)，項(xiàng)目周邊的二手次新在壓制。

板塊二手

帶著上面周邊新盤(pán)當(dāng)初的價(jià)格，看看目前的價(jià)格情況：

融創(chuàng)福州府C區(qū)，最近成交109平高層精裝1.56W，當(dāng)初2.7W，跌43%

國(guó)貿(mào)鳳凰原，8月成交93平中層精裝1.68W，當(dāng)初2.6W，跌36%

融僑星譽(yù)，77平中層精裝掛牌價(jià)1.68W，當(dāng)初毛坯2.6W，跌36%

融信海納新潮B區(qū)中高層精裝成交1.7W左右，當(dāng)初精裝2.9W，跌42%

這就是當(dāng)初板塊幾個(gè)熱門(mén)盤(pán)如今的價(jià)格走勢(shì)，普遍下跌幅度在40%左右。

對(duì)比國(guó)公館當(dāng)時(shí)的預(yù)期價(jià)和如今的售價(jià)，實(shí)際下跌幅度差不多。

這就是板塊的價(jià)格寫(xiě)照。

只能說(shuō)國(guó)公館看上去很有性價(jià)比的價(jià)格，也只不過(guò)是在3年的板塊印象下，如今回看這個(gè)區(qū)域次新二手已經(jīng)普遍在1.5-1.7W，還是精裝。

所以這時(shí)候再看價(jià)格對(duì)比，其實(shí)也就變得吸引力不太高。

板塊分析

對(duì)于南二環(huán)，這幾個(gè)項(xiàng)目正好是當(dāng)時(shí)做自媒體的時(shí)候上市，關(guān)注的也比較多。

對(duì)比這幾年板塊的沉積，當(dāng)時(shí)這些項(xiàng)目，特別在福州府、鳳凰原在開(kāi)盤(pán)低迷后，迎來(lái)2021年高峰期后，這些項(xiàng)目全部都在大幅跑量。

融僑星譽(yù)依靠純商地塊，直接高去化。

上千套的海納新潮，根本不愁去化。

對(duì)比如今區(qū)位更優(yōu)的四大金剛，上千套的庫(kù)存，預(yù)計(jì)還要賣上幾年。

可以說(shuō)當(dāng)初的南二環(huán)，依靠地鐵+二環(huán)的宣傳，吸引了不少剛需。

特別在東進(jìn)南下的政策加持下，這個(gè)片區(qū)展示的錢(qián)景也是令人遐想。

當(dāng)然個(gè)人也一直鼓吹這個(gè)區(qū)域，最少機(jī)場(chǎng)限高下的高得房率，地鐵的配套，對(duì)于剛需而言都算不錯(cuò)的選擇。

只不過(guò)如今看到這種價(jià)格后，也無(wú)力在搖旗吶喊。

對(duì)于板塊而言，因郭宅后坂舊改而起，巔峰期的貨幣補(bǔ)償，造就了本地拆遷戶的財(cái)富。

后續(xù)區(qū)位更好的北園開(kāi)啟供應(yīng)，結(jié)果遇上了樓市的遇冷期，上游賣不動(dòng)，自然對(duì)下游就造成沖擊。

當(dāng)初天量供應(yīng)，除了剛需、地緣拆遷戶外，也吸引了一些投資客，二手次新天量供應(yīng)，加上板塊的安商也夾雜其中。

在樓市遇冷下，要想成交，只能變成互相降價(jià)的比拼。

當(dāng)然除此之外，對(duì)比板塊而言，這2年的發(fā)展也看出來(lái)一些端倪。

最直觀的感受，這個(gè)板塊對(duì)新來(lái)的客群并不友好。

海納新潮的廟宇問(wèn)題，讓購(gòu)房者變得無(wú)力吐槽，當(dāng)?shù)卮迕竦穆?lián)合，不是外來(lái)業(yè)主能對(duì)比的戰(zhàn)斗力。

個(gè)別安商小區(qū)業(yè)委會(huì)的選舉，也能發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)卮迕竦穆?lián)合作戰(zhàn)。

只能說(shuō)在大舊改的背景下，板塊房子是新了，當(dāng)是風(fēng)氣依舊不變。

特別對(duì)于主打剛需的板塊，如果讓購(gòu)房者望而卻步，這已經(jīng)不是樓盤(pán)問(wèn)題。

對(duì)于配套上，如同當(dāng)初的高新區(qū)期望的劃入福州市區(qū)，最終在近期被歸還了閩侯，板塊的軍用機(jī)場(chǎng)，依舊還在，目前也看不到任何搬遷的身影。

至于所謂的學(xué)校等，依舊是原來(lái)的小初繼續(xù)入讀。

風(fēng)頭旺盛的萬(wàn)達(dá)，不管是建筑設(shè)計(jì)，還是最終換了牌子，都無(wú)疑在浪費(fèi)核心的商圈機(jī)會(huì)。

目前大家都聚集在SM，能否帶動(dòng)板塊的新活力。

至于郭宅后坂周邊那些工業(yè)物流園區(qū)、城中村，按目前的情況來(lái)看，大概率幾年內(nèi)也不會(huì)再有什么大動(dòng)作了。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

回顧南二環(huán)的價(jià)格，3年的時(shí)間很好的代表了福州的走勢(shì)。

這里的優(yōu)勢(shì)特色很突出，對(duì)剛需的痛點(diǎn)也很契合，但是在舊改的路上，多多少少還是存在偏差。

可以說(shuō)這里的板塊定位不高，也可以說(shuō)這里的民風(fēng)很野，也可以說(shuō)這里發(fā)展機(jī)遇不好。

不管如何，這里始終是福州的南二環(huán)。