當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入深度調(diào)整期，發(fā)展邏輯實(shí)現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，從過(guò)去大拆大建的增量擴(kuò)張時(shí)代，正式邁向以城市更新為核心的存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代。市場(chǎng)機(jī)會(huì)不再呈現(xiàn)全面普漲特征，而是以“好城市+好房子”的結(jié)構(gòu)性形態(tài)呈現(xiàn)，成為支撐市場(chǎng)穩(wěn)定的關(guān)鍵支柱。

市場(chǎng)需求分化、競(jìng)爭(zhēng)格局重構(gòu)的背景下，“穩(wěn)增長(zhǎng)”已成為企業(yè)穿越周期的核心能力。面對(duì)行業(yè)變局，貝殼推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯著，以“一體三翼”的清晰定位構(gòu)建穿越周期的核心能力。

11月10日，貝殼發(fā)布財(cái)報(bào)顯示，今年前三季度，貝殼實(shí)現(xiàn)凈收入達(dá)723.91億元，比上年同期增長(zhǎng)16.14%。單獨(dú)第三季度，貝殼總交易額（GTV）達(dá)7367億元，凈收入達(dá)231億元，同比增長(zhǎng)2.1%。這種穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，在房地產(chǎn)行業(yè)仍處深度調(diào)整的“陣痛期”屬實(shí)不易。

貝殼的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在當(dāng)前行業(yè)格局下，既錨定了存量時(shí)代的核心機(jī)會(huì)，又通過(guò)多元業(yè)務(wù)布局分散風(fēng)險(xiǎn)，為貝殼在行業(yè)調(diào)整期實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

筑牢基本盤

存量房業(yè)務(wù)的韌性核心在于“效率革命”而非“市場(chǎng)紅利”。過(guò)去行業(yè)依賴“人海戰(zhàn)術(shù)”的粗放模式早已難以為繼，在消費(fèi)需求精細(xì)化升級(jí)的當(dāng)下，貝殼通過(guò)數(shù)字化工具重構(gòu)服務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。

以上海等核心城市推行的“房源分級(jí)管理”機(jī)制為例，通過(guò)大數(shù)據(jù)給房源打上不同標(biāo)簽，引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人聚焦高匹配度房源，使得核心城市房源成交周期大大縮短，轉(zhuǎn)化率亦同步提升。

從消費(fèi)者需求來(lái)看，無(wú)論何種的精細(xì)化需求，這種對(duì)“人房匹配”核心環(huán)節(jié)的效率優(yōu)化，比單純依賴市場(chǎng)行情波動(dòng)更具可持續(xù)性，也構(gòu)成了貝殼的核心護(hù)城河。

作為貝殼的核心支柱，交易業(yè)務(wù)在2025Q3的表現(xiàn)充分展現(xiàn)了其韌性。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，第三季度，貝殼存量房業(yè)務(wù)GTV達(dá)5056億元，同比提升5.8%。要知道同期全國(guó)存量房市場(chǎng)整體交易額同比僅微增1.2%，貝殼的增速足足是行業(yè)均值的4倍多。

更關(guān)鍵的是，這一增長(zhǎng)并非依賴鏈家單品牌的支撐，而是平臺(tái)生態(tài)聚合效應(yīng)的集中釋放。第三季度，貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人貢獻(xiàn)的存量房GTV就達(dá)到3156億元，同比增長(zhǎng)11.4%。這也意味著，貝殼對(duì)多元服務(wù)者的吸引力和賦能能力正在持續(xù)增強(qiáng)。

貝殼董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官彭永東也對(duì)此表示，持續(xù)創(chuàng)新才能穿越行業(yè)周期，通過(guò)這些嘗試，貝殼看到了一條以科技重構(gòu)作業(yè)模式、以效率驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的全新路徑。

貝殼新房業(yè)務(wù)的表現(xiàn)則體現(xiàn)了對(duì)“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”的精準(zhǔn)把握。前三季度，貝殼新房業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈收入233.34億元，同比增長(zhǎng)13.4%。

同時(shí)通過(guò)“B+”輕運(yùn)營(yíng)模式下沉低線城市。這種聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目+輕量化下沉的策略，既規(guī)避了高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的拖累，又捕捉到了低線城市的改善型需求，為新房業(yè)務(wù)提供了穩(wěn)定增長(zhǎng)極。

“三翼”破局質(zhì)變

如果說(shuō)交易業(yè)務(wù)是貝殼的“壓艙石”，那么以?整裝（家裝家居）、?惠居（租賃）、?貝好家(數(shù)字驅(qū)動(dòng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái))為核心的“三翼”多元業(yè)務(wù)，就是其突破地產(chǎn)周期桎梏的增長(zhǎng)引擎。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從“增量擴(kuò)張”到“存量運(yùn)營(yíng)”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，疊加市場(chǎng)周期波動(dòng)加劇、需求場(chǎng)景多元化等趨勢(shì)，單純依賴房產(chǎn)交易的盈利模式已難以支撐企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

貝殼作為房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的頭部企業(yè)，大力發(fā)展家裝、租賃、個(gè)性化居住產(chǎn)品等非交易業(yè)務(wù)，并非偶然的戰(zhàn)略選擇，而是對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的精準(zhǔn)把握。

第三季度，貝殼財(cái)報(bào)最亮眼的突破，莫過(guò)于非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)凈收入占比升至45%，創(chuàng)下歷史新高。這一數(shù)據(jù)意味著，多元業(yè)務(wù)已從三年前的“補(bǔ)充角色”，正式成長(zhǎng)為與交易業(yè)務(wù)并駕齊驅(qū)的核心板塊。

其中，家裝業(yè)務(wù)的盈利突破最具標(biāo)志性。第三季度，家裝業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈收入43億元，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率提升至32%，同比增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)。這一突破打破了家裝行業(yè)重資產(chǎn)、低盈利的行業(yè)魔咒，核心在于貝殼將房產(chǎn)交易的流量?jī)?yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)。

貝殼非房業(yè)務(wù)的成功，本質(zhì)上實(shí)際是“居住場(chǎng)景”的延伸服務(wù)，而非孤立的新業(yè)務(wù)，這種與核心業(yè)務(wù)的協(xié)同性，正是其快速起量的關(guān)鍵?？梢哉f(shuō)，貝殼不是逆勢(shì)而為，而是順勢(shì)轉(zhuǎn)型。順應(yīng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)，順應(yīng)消費(fèi)者從單一交易到全周期服務(wù)的需求。

現(xiàn)金為王抵抗周期

在房地產(chǎn)行業(yè)多次經(jīng)歷流動(dòng)性危機(jī)后，財(cái)務(wù)健康度已成為衡量企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的核心指標(biāo)。貝殼財(cái)報(bào)展現(xiàn)的審慎風(fēng)格，恰恰為其穿越周期提供了充足的“安全墊”。

貝殼首席財(cái)務(wù)官徐濤表示，2025年第三季度，存量房交易的總交易額穩(wěn)步增長(zhǎng)，新房業(yè)務(wù)的貨幣化能力表現(xiàn)穩(wěn)健。家裝家居業(yè)務(wù)和房屋租賃服務(wù)均實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)城市層面扣除總部費(fèi)用前的盈利，貢獻(xiàn)利潤(rùn)占毛利的比例創(chuàng)歷史新高。

運(yùn)營(yíng)效率的持續(xù)優(yōu)化是財(cái)務(wù)健康的核心密碼。第三季度貝殼經(jīng)營(yíng)費(fèi)用降至43億元，同比下降1.8%，環(huán)比下降6.7%，在收入同比增長(zhǎng)2.1%的背景下，實(shí)現(xiàn)了增收減費(fèi)的良性循環(huán)。

費(fèi)用下降的關(guān)鍵動(dòng)作之一在于數(shù)字化轉(zhuǎn)型，目前，貝殼AI技術(shù)已覆蓋房源核驗(yàn)、客戶溝通、合同簽署等12個(gè)核心環(huán)節(jié)，人均服務(wù)效率提升的同時(shí)，人工成本占比也在下降。同時(shí)通過(guò)組織架構(gòu)優(yōu)化，合并重復(fù)業(yè)務(wù)部門，管理費(fèi)用亦同比出現(xiàn)下降。

值得注意的是，貝殼在科技研發(fā)上的投入并未縮減，第三季度研發(fā)費(fèi)用達(dá)6.48億元，同比增長(zhǎng)13%，這種向科技要效率的投入邏輯，既保證了短期成本優(yōu)化，又夯實(shí)了長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

在穩(wěn)健的現(xiàn)金儲(chǔ)備下，貝殼今年斥資約675百萬(wàn)美元回購(gòu)股份，金額比去年同期增長(zhǎng)15.7%，回購(gòu)股數(shù)占2024年末總股本約3%。這一舉措可以說(shuō)既體現(xiàn)了管理層對(duì)公司未來(lái)的信心，同時(shí)也向市場(chǎng)傳遞了穩(wěn)定信號(hào)。

站在行業(yè)轉(zhuǎn)型的十字路口，貝殼財(cái)報(bào)的韌性表現(xiàn)，為房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)提供了清晰的轉(zhuǎn)型路徑，即以交易業(yè)務(wù)為核心筑牢基本盤，通過(guò)效率提升和品質(zhì)升級(jí)抵御市場(chǎng)波動(dòng)；以多元業(yè)務(wù)為延伸突破周期依賴，構(gòu)建“居住全場(chǎng)景”服務(wù)生態(tài)；以審慎財(cái)務(wù)為保障筑牢安全墊，用現(xiàn)金和效率應(yīng)對(duì)不確定性。

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