文/十一弟

前段時(shí)間，有私募魔女之稱的半夏投資創(chuàng)始人李蓓，作了一個(gè)大膽預(yù)判——

“我依然認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)面臨十年一遇的機(jī)會(huì)，這個(gè)判斷至今未變?！?/p>

她的判斷依據(jù)，是一道簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)題——

中國現(xiàn)有存量房500億平米，假設(shè)房子的折舊年限為50年，每年因折舊而不能住的房子，就有10億平米。

現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售規(guī)模大幅下滑，每年只有六七億平米，存在從均值往上回歸的需求。

李蓓說了——

“這一輪房地產(chǎn)周期調(diào)整了4年多，即便沒有強(qiáng)刺激，基本上5年也會(huì)自然企穩(wěn)?！?/p>

“根據(jù)國際上的經(jīng)驗(yàn)，大的房地產(chǎn)周期過后，應(yīng)該會(huì)有一個(gè)十年的上升周期?！?/p>

“從去年年中開始，房?jī)r(jià)就不再是共振下跌了?！?/p>

“現(xiàn)在還算是在底部，什么時(shí)候二手房?jī)r(jià)企穩(wěn)，就可以入場(chǎng)了?！?/p>

“畢竟這是十年一遇的機(jī)會(huì)，早晚一兩年也屬正常。”

對(duì)于未來十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，私募魔女充滿樂觀。

但在今年，房企的虧損，還是比往年來得更早了一些。

今年三季度，國內(nèi)銷售規(guī)模最大的央企開發(fā)商，單季度虧損將近8個(gè)億。

震蕩的市場(chǎng)里，奮力站住腳，才能拿到下一個(gè)十年周期的入場(chǎng)券。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上，有一個(gè)鏟子效應(yīng)——

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的淘金熱時(shí)期，那些能為淘金者提供最趁手、最高效的鏟子的人，可以受到信任，從中獲利。

行業(yè)波動(dòng)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象尤為明顯——

大平臺(tái)的規(guī)模效應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能夠更有效率地促成交易與提供服務(wù)。

這兩天，國內(nèi)領(lǐng)先的一站式居住服務(wù)平臺(tái)——貝殼找房，剛剛公布了今年前三季度的成績(jī)單。

盡管行業(yè)仍屬低迷，但貝殼的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，穩(wěn)住了——

平臺(tái)交易額與營(yíng)收規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)，并且實(shí)現(xiàn)了持續(xù)盈利。

今年前三季度，貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入將近724億，增長(zhǎng)了16%。

目前，貝殼已經(jīng)形成了“一體三翼”的業(yè)務(wù)布局——

“一體”業(yè)務(wù)是以新房、二手房的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主，“三翼”業(yè)務(wù)則是家裝家居、房屋租賃和開發(fā)服務(wù)。

今年以來，它的新房、二手房、家裝家居、房屋租賃等四大主營(yíng)業(yè)務(wù)，收入均實(shí)現(xiàn)不同幅度增長(zhǎng)。

現(xiàn)在的樓市行情下，單一以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的房企，即便是行業(yè)老大，也會(huì)受到嚴(yán)重?cái)D壓。

貝殼的非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)，正在支撐它穿越周期。

今年前三季度，它的非房業(yè)務(wù)收入，占整體營(yíng)收比重，提高到了41%左右。

其中第三季度，占比超過了45%。

十一弟看了下，今年前三季度，家裝家居業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)了11%，房屋租賃業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)了69%，是營(yíng)收增長(zhǎng)最快的業(yè)務(wù)板塊。

新房、二手房的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，是貝殼的基本盤，今年依然穩(wěn)住了。

今年前三季度，貝殼平臺(tái)上的總交易額（GTV）將近2.46萬億，增長(zhǎng)了11%。

其中，新房、二手房交易額，增幅都在11%以上。

在貝殼平臺(tái)上，鏟子效應(yīng)很明顯——

三季度，自營(yíng)鏈家之外，與平臺(tái)連接的貝聯(lián)品牌業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比提高，拉動(dòng)二手房交易額增加了6%。

平臺(tái)交易規(guī)模延續(xù)增長(zhǎng)，帶動(dòng)新房業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)了13%，二手房業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)了2%。

貝殼的盈利能力，維持了很強(qiáng)的韌性——

今年前三季度，它賺到了29億凈利潤(rùn)，已經(jīng)連續(xù)13個(gè)季度保持盈利。

它的家裝家居、房屋租賃業(yè)務(wù)，若不分?jǐn)偪偛抠M(fèi)用，在業(yè)務(wù)城市層面均已實(shí)現(xiàn)盈利。

其中，家裝家居業(yè)務(wù)毛利率，提高到了32%；房屋租賃業(yè)務(wù)毛利率，上升至8%。

這兩大非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)，為上市公司貢獻(xiàn)的利潤(rùn)比重，創(chuàng)下歷史新高。

貝殼能夠持續(xù)盈利，除了“一體三翼”業(yè)務(wù)極具增長(zhǎng)韌性，還得益于其運(yùn)營(yíng)效率提升。

今年前三季度，它的營(yíng)收規(guī)模增長(zhǎng)了16%。

同期，銷售和市場(chǎng)費(fèi)用、行政管理費(fèi)用，均有一定幅度壓降減少。

作為一家科技驅(qū)動(dòng)的居住服務(wù)平臺(tái)，貝殼在研發(fā)費(fèi)用上，從不吝嗇投入。

今年前三季度，它的研發(fā)支出超過18億，增加了兩成以上。

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)向好，充滿韌性，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官彭永東，作了復(fù)盤——

“我們通過組織架構(gòu)升級(jí)、流程重構(gòu)及科技創(chuàng)新，持續(xù)探索業(yè)務(wù)提效和客戶體驗(yàn)提升的路徑?！?/p>

在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，貝殼研發(fā)的經(jīng)紀(jì)人AI助手——來客，已經(jīng)覆蓋了逾41萬經(jīng)紀(jì)人，其AI選房、智能總結(jié)與聊天助理功能，有效提升了客戶委托及維護(hù)轉(zhuǎn)化率。

AI智能助手——好客，能夠識(shí)別高質(zhì)量商機(jī)，盡管其識(shí)別比例僅占平臺(tái)總商機(jī)的個(gè)位數(shù)，卻貢獻(xiàn)了一半以上的成交量。

它的租賃業(yè)務(wù)，已實(shí)現(xiàn)全流程智能運(yùn)營(yíng)——

在收房端，AI推動(dòng)人店盤的網(wǎng)格化高效匹配，并主導(dǎo)定價(jià)、洽談、審核等流程，收房人效提升13%，AI節(jié)點(diǎn)審核時(shí)長(zhǎng)降低96%。

在出房端，實(shí)現(xiàn)AI智能托管和精準(zhǔn)營(yíng)銷去化，今年已經(jīng)節(jié)省了上億成本。

到今年三季度，貝殼租賃業(yè)務(wù)在管房源規(guī)模超過66萬套。

有了AI與運(yùn)營(yíng)的深度融合，對(duì)服務(wù)者作業(yè)的全鏈路賦能，貝殼的資管經(jīng)理月均在管房源數(shù)量，從去年同期的90套左右，提高到了現(xiàn)在的130套以上。

它的開發(fā)服務(wù)業(yè)務(wù)平臺(tái)——貝好家，將AI與大數(shù)據(jù)應(yīng)用于住宅開發(fā)前端，分析和挖掘出客戶需求，提前預(yù)測(cè)目標(biāo)客戶意向的產(chǎn)品類型和價(jià)格預(yù)期。

以此作為樓盤產(chǎn)品定位的重要參考，并進(jìn)一步指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以C2M模式提升需求匹配度。

到今年十月末，貝好家已在北京、上海等地累計(jì)落地了17個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

今年三季度，貝殼還發(fā)布了真保障全流程服務(wù)保障體系，貫穿真實(shí)房源、房款安全、傭金可退等房產(chǎn)交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

它推出的裝修資金存管服務(wù)，目前已在深圳等全國30多個(gè)城市落地，服務(wù)超過2萬戶家庭。

通過建立?？顚?、節(jié)點(diǎn)解凍機(jī)制，將裝修資金的控制權(quán)，留在了客戶手上。

技術(shù)、效率、品質(zhì)的正循環(huán)，正在貝殼平臺(tái)上加速。

在波動(dòng)的市場(chǎng)里，它找到了破局的路徑——

“持續(xù)創(chuàng)新才能穿越行業(yè)周期，通過這些嘗試，我們看到了一條以科技重構(gòu)作業(yè)模式、以效率驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的全新路徑。”

“未來，我們將加速AI能力在核心業(yè)務(wù)場(chǎng)景的深度滲透，推進(jìn)服務(wù)者和消費(fèi)者體驗(yàn)的雙重提升。”