錢越來(lái)越難賺在貝殼身上具象化了。

從剛剛發(fā)布的第三季度核心數(shù)據(jù)感受一下，有多難：

• 總交易額(GTV)：7367億元，同比基本持平；
• 凈收入：231億元，同比微增2.1%；
• 凈利潤(rùn)：7.47億元，同比暴跌36.1%；
• 經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)：12.86億元，同比暴跌27.8%。

一句話，貝殼營(yíng)收停滯、利潤(rùn)崩塌。

這是貝殼失去左暉的第五年，前兩年貝殼連續(xù)虧損，好不容易在2023年扭虧，到了2024年，凈利潤(rùn)又大幅下滑。

虧了兩年，賺了兩年，今年又開(kāi)始掉了。

左暉的接班人彭永東亞歷山大，今年賺的錢不多啊，不多到努力今年第三季度，一個(gè)季度賺的錢大概只夠發(fā)董事長(zhǎng)彭永東2023年一年的工資。

2023年是貝殼的高光時(shí)刻，這一年扭虧為盈了不說(shuō)，還賺了58.90億元。

CEO彭永東立刻就給自己發(fā)了7.13億元的工資，取代恒大的夏海鈞成為了新的地產(chǎn)圈打工皇帝！

看貝殼的這份財(cái)報(bào)能看得出來(lái)，房子是真的難賣。作為中國(guó)最能賣房的一個(gè)巨無(wú)霸平臺(tái)，新房和二手房都賣不動(dòng)了！

不僅賣不動(dòng)，兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)、貢獻(xiàn)利潤(rùn)率全線下滑。新房業(yè)務(wù)最慘，各項(xiàng)指標(biāo)沒(méi)有一個(gè)是漲的，盈利能力遭遇系統(tǒng)性下滑。

三季度新房交易的總交易額是1963億元，同比減少13.7%，新房業(yè)務(wù)收入同比下降14.1%至66.4億元。

這個(gè)收入，還不到去年全年的兩成。

交易額下滑和收入減少，利潤(rùn)想增，就更難了。三季度新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了16.0億元的利潤(rùn)，同比下降16.4%，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率24.1%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。如果和2023年26.6%的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率比，降了2.5個(gè)百分點(diǎn)。

再來(lái)看存量二手房業(yè)務(wù)，這也是貝殼的重要板塊。

2025年三季度，貝殼存量房交易額與營(yíng)收明顯背離，其中交易額增長(zhǎng)5.8%至5056億元，但是凈收入?yún)s下降了3.6%，只有60億，比新房業(yè)務(wù)收入還少了6個(gè)億。

貝殼在公告中對(duì)這一情況進(jìn)行了解釋：平臺(tái)上貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行的存量房業(yè)務(wù)總交易額貢獻(xiàn)占比提高。這一占比為62%。

翻譯過(guò)來(lái)就是，自營(yíng)門店賣不過(guò)加盟的平臺(tái)公司。是嗎？真的！

自己人干不過(guò)加盟的。德佑的朋友，是不是可以在后臺(tái)留言展開(kāi)說(shuō)說(shuō)。

也有個(gè)原因是，鏈家的門店減少了。不過(guò)他們沒(méi)有說(shuō)具體減少了多少，從體感上來(lái)講，確實(shí)少了一部分。

這部分收入以凈額基準(zhǔn)計(jì)算，遠(yuǎn)低于鏈家品牌下總傭金收入的利潤(rùn)率。

也就是說(shuō)，低利潤(rùn)的平臺(tái)服務(wù)正在稀釋二手房業(yè)務(wù)的利潤(rùn)。

作為貝殼核心業(yè)務(wù)，二手房貢獻(xiàn)利潤(rùn)率逐年下降，降到了近幾年的最低點(diǎn)。

具體來(lái)看，三季度二手房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)23.3億元，同比下降8.4%；貢獻(xiàn)利潤(rùn)率39.0%，同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。

2023年二手房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率還在47.2%，兩年時(shí)間下滑了8.2個(gè)百分點(diǎn)。

利潤(rùn)是怎么被吞沒(méi)的呢？

有沒(méi)有一個(gè)可能是，成本變高了？

比如，現(xiàn)在房子這么難賣，貝殼活躍門店數(shù)量反而變多了。截至9月30日，活躍門店數(shù)量達(dá)到5.9萬(wàn)家，同比增加26%；活躍經(jīng)紀(jì)人47.2萬(wàn)名，同比增加11.4%。

不好賣，就要鋪更多的人進(jìn)去，但是，就要吞掉你的利潤(rùn)了。

人數(shù)比華為還多不少。到去年底，華為有20.8萬(wàn)員工，業(yè)務(wù)遍及170多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，服務(wù)全球30多億人口。

47.2萬(wàn)人創(chuàng)造的利潤(rùn)并不多。7.47億元凈利潤(rùn)平攤到每個(gè)經(jīng)紀(jì)人頭上，平均每月只有528元。

傳統(tǒng)業(yè)務(wù)承壓，家裝家居和租賃業(yè)務(wù)兩大新業(yè)務(wù)，問(wèn)題也不少。如果加上貝好家等業(yè)務(wù)，三季度，貝殼非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入占比進(jìn)一步提升至45%，創(chuàng)歷史新高。

這也說(shuō)明，主業(yè)賣房子真的很難賣。

從過(guò)去幾年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，這些新業(yè)務(wù)確實(shí)帶來(lái)了增長(zhǎng)，其中家裝家居業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率已超過(guò)了新房業(yè)務(wù)，但是2025年以來(lái)這項(xiàng)業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了增速放緩的情況。

2025年三季度，家裝家居實(shí)現(xiàn)凈收入43.0億元，同比微增2%，但增幅比二季度下降了11個(gè)百分點(diǎn)。

租賃業(yè)務(wù)是增長(zhǎng)最快的板塊，但整體貢獻(xiàn)率卻很低。

從收入端看，2022年-2024年，租賃業(yè)務(wù)增長(zhǎng)了近5倍，但貢獻(xiàn)利潤(rùn)率勉強(qiáng)在2024年轉(zhuǎn)正至5%，而2025年三季度，租賃業(yè)務(wù)凈收入雖然同比增長(zhǎng)45.3%，但是貢獻(xiàn)利潤(rùn)率只有8.7%，在四個(gè)業(yè)務(wù)中最低。

一句話總結(jié)：新業(yè)務(wù)雖然帶來(lái)了增長(zhǎng)，但短期內(nèi)難以解決傳統(tǒng)業(yè)務(wù)面臨的根本問(wèn)題，而新業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張然而也在稀釋貝殼整體的盈利能力。

失去左暉之后的貝殼，未來(lái)會(huì)怎么樣？

多家機(jī)構(gòu)給出了負(fù)面的下調(diào)。

中金公司預(yù)計(jì)2025年和2026年?duì)I收預(yù)測(cè)分別下調(diào)5.0%、16.2%，經(jīng)調(diào)整歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)分別下調(diào)20.3%、19.6%。

失去左暉的第五年，彭永東治下的貝殼走到了新的岔路口，交出了一份業(yè)績(jī)下滑的成績(jī)單：公司每產(chǎn)生100元收入，凈利潤(rùn)較去年同期減少約5.1元。

還有貝殼高管2024年高達(dá)7個(gè)億的年薪，其中彭永東4億元，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛薪酬總額2.99485億元。

也就是說(shuō)，如果兩位高管今年的薪酬還和去年一樣，那今年三季度貝殼賺的錢，也就剛好夠給兩位高管發(fā)工資的。

兩位高管的薪酬也不是沒(méi)有降過(guò)。2023年，彭永東一個(gè)人就拿了7.13億元的薪酬，單一剛拿了將近5.3億！2024年貝殼利潤(rùn)下降30.8%，兩位高管2024年的薪酬也相應(yīng)下調(diào)。

如果貝殼的利潤(rùn)繼續(xù)下滑，今年賺的錢還夠給兩位高管發(fā)工資嗎？下一個(gè)問(wèn)題是，兩位高管的薪酬還會(huì)不會(huì)接著降呢？

不管怎么說(shuō)，貝殼的未來(lái)不僅取決于市場(chǎng)何時(shí)回暖，更在于如何擺脫傳統(tǒng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的“失血”的困境，以及居高不下的人工成本對(duì)利潤(rùn)的吞噬。