每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

每逢豐臺(tái)區(qū)土拍，總有一片噓聲。

幾天前，有位北京房產(chǎn)“導(dǎo)師”疾呼：豐臺(tái)張郭莊地塊，誰(shuí)拿誰(shuí)傻。

他說(shuō)的，正是剛轉(zhuǎn)正的張郭莊6028地塊。

“導(dǎo)師”的觀點(diǎn)很犀利，用了兩個(gè)論據(jù)來(lái)證明：

1、地緣位置太差，五環(huán)外。永定河以西屬于豐臺(tái)區(qū)的邊緣位置，和遠(yuǎn)郊的房山?jīng)]什么區(qū)別。

2、周邊在售商品房項(xiàng)目賣(mài)得不好。如：熙悅晴翠2021年開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)1557套房，目前還剩約400套，網(wǎng)簽價(jià)5.1萬(wàn)元/平米。

這位仁兄操碎了心，文尾提醒開(kāi)發(fā)商拿地須謹(jǐn)慎，買(mǎi)房人須三思而后行。

他預(yù)判，6028地塊可能是北京市屬國(guó)企兜底。

這種猜測(cè)，是有先例的。

在9月初，豐臺(tái)岳各莊DC-L01地塊就被29億元底價(jià)拍出，拿地者是一眾北京國(guó)企：城建發(fā)展+北京建工+住總地產(chǎn)。

反觀張郭莊6028地塊，起拍價(jià)13.54億元，樓面價(jià)約2.84萬(wàn)元/㎡。如果有誰(shuí)底價(jià)拿下，還是蠻不錯(cuò)的。

畢竟，它有地鐵概念，北面300米，是地鐵14號(hào)線和1號(hào)線支線在張郭莊設(shè)站換乘。

一宗“三進(jìn)宮”地塊

張郭莊6028地塊的土拍，蠻折騰的。

它有過(guò)"三進(jìn)宮"的經(jīng)歷。

第一次，發(fā)生在2024年9月底，北京市2024年第四輪供地清單中，張郭莊6028住宅和6029商業(yè)金融地塊捆綁，住宅占地3.18公頃、建面4.77萬(wàn)平米；商業(yè)占地1.18公頃、建面2.12萬(wàn)平米。

這有點(diǎn)小馬拉大車(chē)的感覺(jué)，包袱太重了。最終結(jié)局只有一個(gè)——下線。

第二次，發(fā)生在2025年4月底，張郭莊6028地塊又登場(chǎng)了。這次，6029地塊沒(méi)有出現(xiàn)。

本以為沒(méi)有負(fù)擔(dān)后它能順利轉(zhuǎn)正，但依然下線了。

第三次，發(fā)生在2025年10月中旬，張郭莊6028地塊第三次出現(xiàn)在供地清單里，于11月7日進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)，三天后轉(zhuǎn)正，明確土拍時(shí)間為2025年12月16日。

這表明，它終于有了買(mǎi)家。如果一切順利，豐臺(tái)區(qū)將再進(jìn)賬至少13.54億元土地款。

正所謂是：好事多磨。

交通基建拖慢供地進(jìn)程

張郭莊地塊，為什么會(huì)三進(jìn)宮呢？

第一次是可以理解的，很難有開(kāi)發(fā)商愿意背那么大一塊商業(yè)。

但第二次為什么下線？第三次又為什么能順利轉(zhuǎn)正呢？

抽絲剝繭，花姐找到了答案：問(wèn)題出在基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)展緩慢。

在2024年11月8日，北京規(guī)自委豐臺(tái)分局下發(fā)了一份函：

京規(guī)自（豐）初審函[2024]0051號(hào)，里面附了一張張郭莊6028、6029地塊的市政交通基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施清單，涉及12項(xiàng)工程，其中4項(xiàng)完工時(shí)間為2024年底，8項(xiàng)完工時(shí)間為2026年底。

如果按照這個(gè)目標(biāo)正常推進(jìn)，2025年4月底6028地塊上架，是順理成章的。但沒(méi)按計(jì)劃的是，市政交通基礎(chǔ)設(shè)施完工時(shí)間延后了。

到了2025年5月6日，北京規(guī)自委豐臺(tái)分局又下發(fā)了一份函：

京規(guī)自（豐）初審函[2025]0027號(hào)，里面更新了那張市政交通基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施清單，同樣是12項(xiàng)工程，其中3項(xiàng)完工時(shí)間為2025年10月底，9項(xiàng)完工時(shí)間為2027年5月底。

這份清單，還特意增加了"立項(xiàng)時(shí)間"和"開(kāi)工時(shí)間"兩欄，以彰顯會(huì)按時(shí)完工的決心。

不過(guò)，這份清單也讓原本承諾在2026年底完工的工程，要延期到2026年底才開(kāi)工。

而實(shí)施這些工程的單位，是央企中國(guó)建筑集團(tuán)旗下的北京中建方程投資管理有限公司（簡(jiǎn)稱“中建方程管理”）。

可以說(shuō)，正是中建方程管理“拖拉”的基礎(chǔ)建設(shè)，直接導(dǎo)致供地一再延后。

中建方程托底拿地？

誰(shuí)會(huì)成為張郭莊6028地塊的買(mǎi)家呢？

花姐認(rèn)為，不排除中建方程管理的母公司中建方程集團(tuán)會(huì)出手。

今年7月3日，中建方程以5.6億元價(jià)格，拿下延慶新城小營(yíng)YQ00-0205-0001地塊，取名中建臻源府。

它于2025年9月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)318套，截至目前網(wǎng)簽270套，成交均價(jià)3.23萬(wàn)元/平米，成交金額9.91億元，地價(jià)覆蓋率177%。

中建臻源府的一級(jí)土地整理方，正好是中建京北投資發(fā)展有限公司——中建方程集團(tuán)和中建三局，分別持股60%和40%。

作為一級(jí)土地整理方，中建方程集團(tuán)是有拿地優(yōu)勢(shì)的。

這次在張郭莊6028地塊上，只能說(shuō)它有可能出手，畢竟中建方程集團(tuán)董事長(zhǎng)周宇騉有做大地產(chǎn)的野心，挖走了中海地產(chǎn)北方大區(qū)分管營(yíng)銷(xiāo)的高級(jí)副總經(jīng)理刁鵬等干將。

回到張郭莊地塊本身，雖說(shuō)地塊不規(guī)則、呈三角形，但有兩大優(yōu)勢(shì)：

1、臨地鐵14號(hào)線和在建的1號(hào)線支線張郭莊換成站；2、體量不大，建面4.77萬(wàn)平方米，控高24米（局部30米），容積率1.5，6-11層的純洋房社區(qū)。

它往西3公里，是中海永定玖里，樓面價(jià)3.15萬(wàn)元/平米，容積率1.1。2024年3月拿證，供應(yīng)720套房，至今網(wǎng)簽289套，成交均價(jià)4.93萬(wàn)元/平米，成交金額16.54萬(wàn)元，地價(jià)覆蓋率48.9%。

張郭莊地塊的地段，遠(yuǎn)好于中海永定玖里。如果最終以2.84萬(wàn)元/㎡成交，有得賺。