◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

近日以來，作為房地產(chǎn)“金主”的多家銀行突然之間開始批量賣房了，引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議和關(guān)注。

比如，多地農(nóng)信系統(tǒng)在阿里、京東資產(chǎn)處置平臺的直售房掛牌量突然飆升，單單一家就有上萬套之多，有一家掛牌超2.4萬套。

也有像天津銀行、蘭州銀行等知名城商行的直售房掛牌量均有上千套。甚至，還有大家都熟知的部分國有大行也悄悄入局掛牌直售房，動輒也有數(shù)百套。

從銀行來看，地方性銀行是此次掛牌直售房的主力，背后是不良資產(chǎn)風(fēng)險承壓，抗風(fēng)險不如國有大行及股份制銀行，急需處置剝離相關(guān)“有毒資產(chǎn)”，以滿足“最長持有不超2年”的監(jiān)管要求及提高抗風(fēng)險能力等。

有人說，銀行此時批量低于市場價六七折賣房，這是變相“砸盤”??！也有人說，銀行給房價確立了一個新的、堅實的“價格錨點”，這叫“利空出盡”。

當(dāng)前全國樓市尚未企穩(wěn)，甚至近兩個月還在往下掉，而銀行此時向樓市供給批量的直售房源，短期內(nèi)二手房市場無疑將面臨承壓趨勢。那么，想置換新房的改善需求是不是會受阻？

作為“房產(chǎn)中介一哥”的貝殼控股，今年三季度已感受到了“寒氣”，從近日披露的業(yè)績亦可窺見端倪。

來源：地產(chǎn)密探圖庫

今年前三季度，貝殼控股取得營收723.91億元，同比增幅16.14%；凈利潤29.09億元，同比下滑16.92%。較今年中期業(yè)績而言，其前三季度營收增速出現(xiàn)明顯放緩，凈利下滑幅度也擴大了。

問題的關(guān)鍵來自貝殼控股第三季度業(yè)績疲軟，該期內(nèi)凈收入同比增速僅2.1%至231億元，凈利同比下滑36.1%至7.47億元，經(jīng)調(diào)整凈利同比下降27.8%至12.86億元。

從業(yè)務(wù)構(gòu)成看，作為貝殼控股“基本盤”的存量房交易及近兩年作為新增長點之一的新房交易板塊，均陷入下滑困境。

比如今年第三季度，貝殼控股實現(xiàn)存量房業(yè)務(wù)凈收入60億元，同比減少3.6%，主要受鏈家品牌拖累，但存量房總交易額5056億元，同比增幅5.8%，主要系貝聯(lián)經(jīng)紀人貢獻上升。

具體來看，貝殼控股通過貝聯(lián)經(jīng)紀人今年第三季度實現(xiàn)存量房交易同比增幅11.4%至3156億元，該部分以“平臺服務(wù)、加盟服務(wù)及其他增值服務(wù)”凈額計入收入，同比增幅2.7%至11.97億元。

不過，貝殼控股通過“鏈家”門店品牌第三季度實現(xiàn)存量房交易額同比下滑2.3%至1900億元，且傭金收入同比下滑5.88%至48億元。

再看新房業(yè)務(wù)，貝殼控股今年第三季度該部分實現(xiàn)凈收入66億元，同比下降14.1%，主要系新房總交易額同比下滑13.7%至1963億元。無論是通過貝聯(lián)經(jīng)紀人及其他渠道在貝殼平臺銷售新房，還是通過鏈家品牌進行的新房交易額均有“兩位數(shù)”下滑，比如鏈家品牌新房交易額同比下滑19.2%至360億元。

值得注意的是，貝殼控股透露今年第三季度門店成本同比下降5.8%至6.63億元，直接減少4000萬元，其解釋稱主要系“鏈家門店數(shù)量的減少”。

截至今年9月底，貝殼控股旗下活躍門店數(shù)量59012家，較年初增加了9319家，活躍經(jīng)紀人數(shù)量47.15萬人，較年初增加超2.6萬人。

相較而言，貝殼控股今年第三季度“非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)”凈收入占比升至45%，比如房屋租賃服務(wù)凈收入同比增幅45.3%至57億元，部分卻被新房及存量房業(yè)務(wù)凈收入下滑所抵消。

另外，貝殼控股董事會主席兼首席執(zhí)行官彭永東提到了“房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)在今年第三季度貢獻利潤超1億元”并且在該業(yè)務(wù)上深度推進AI與運營融合以及全鏈路賦能等。

不過，貝殼控股第三季度毛利同比下滑3.9%至49億元，毛利率同比下滑1.3個百分點至21.4%，從降幅原因大家可以看到貝殼轉(zhuǎn)型并非易事。

這里提到了兩點解釋：

一，過去存量房及新房業(yè)務(wù)貢獻利潤率高于整體利潤率，但現(xiàn)在該部分的收入貢獻下滑了，整體利潤率被拉下來了。

二，存量房業(yè)務(wù)凈收入減少使鏈家經(jīng)紀人固定成本吸收率轉(zhuǎn)差。這句話讀起來有點拗口。翻譯成大白話，即該業(yè)務(wù)凈收入降了，但鏈家人工成本減少不夠明顯。