原創(chuàng) | 克而瑞產(chǎn)城發(fā)展部、馬江博等

編輯 | 克而瑞產(chǎn)城發(fā)展部

導(dǎo) 讀：

2025年中國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)“十五五”關(guān)鍵拐點(diǎn)，發(fā)展邏輯從“速度優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量主導(dǎo)”。新規(guī)劃以“高質(zhì)量發(fā)展”為主線，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從依賴傳統(tǒng)要素投入轉(zhuǎn)向依托科技創(chuàng)新與制度效率，城市與園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)維度隨之根本轉(zhuǎn)變——從比拼土地資本規(guī)模，到角逐創(chuàng)新能力、人才集聚與產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

我們將圍繞“科技-制造-安全”三元共振，闡釋園區(qū)需從“產(chǎn)業(yè)承接平臺(tái)”升級(jí)為“創(chuàng)新樞紐”，運(yùn)營(yíng)商須重塑政策、產(chǎn)業(yè)、資本的系統(tǒng)能力；同時(shí)剖析區(qū)域“三極四帶”新格局與跨域協(xié)作機(jī)制，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合與人本生態(tài)的重要性。“十五五”本質(zhì)是中國(guó)發(fā)展模式的系統(tǒng)躍遷，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商唯有率先完成能力升維，方能成為城市躍遷的關(guān)鍵推手。

▌?wù)淖謹(jǐn)?shù)：3839字 閱讀時(shí)間約：8分鐘

新周期邏輯：從量的積累到質(zhì)的躍升

高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代拐點(diǎn)

2025年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)迎來(lái)又一次歷史拐點(diǎn)。二十屆四中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定十五五規(guī)劃的建議》，為未來(lái)五年確立了清晰的戰(zhàn)略方位。

與以往相比，本次規(guī)劃最突出的特征在于它不再以增速為核心指標(biāo)，而是確立了“高質(zhì)量發(fā)展”為主線。這一表述背后，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入成熟階段后的結(jié)構(gòu)性變化：增長(zhǎng)潛力更多依賴科技創(chuàng)新與制度效率，而非傳統(tǒng)要素投入。

“質(zhì)的有效提升”取代“量的合理增長(zhǎng)”，成為新周期的主導(dǎo)邏輯。

對(duì)于城市與園區(qū)而言，這意味著競(jìng)爭(zhēng)維度的根本轉(zhuǎn)變——

過(guò)去的城市靠土地和資本比拼規(guī)模，如今要比拼創(chuàng)新能力、人才聚集與產(chǎn)業(yè)組織水平；過(guò)去的園區(qū)以招商引資為首要目標(biāo)，如今更看重科技研發(fā)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同和生態(tài)構(gòu)建。

從擴(kuò)張到升級(jí)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換

“十五五”規(guī)劃在語(yǔ)言上延續(xù)了“十四五”的基本框架，但政策重心明顯內(nèi)移。國(guó)家層面提出“科技自立自強(qiáng)是國(guó)家發(fā)展的戰(zhàn)略支撐”，并將“發(fā)展與安全并重”納入規(guī)劃體系的底層邏輯。這意味著經(jīng)濟(jì)建設(shè)不再孤立于科技、資源和安全體系之外，而是進(jìn)入一個(gè)跨系統(tǒng)統(tǒng)籌的階段。

對(duì)于城市運(yùn)營(yíng)者而言，這場(chǎng)轉(zhuǎn)變要求重新定義“增長(zhǎng)”的含義：

增長(zhǎng)不只是土地與投資的疊加，而是創(chuàng)新與安全的平衡。

科技、制造、安全的三元共振

科技自立：創(chuàng)新成為核心生產(chǎn)力

“十五五”規(guī)劃把科技創(chuàng)新提到前所未有的戰(zhàn)略高度，提出“以國(guó)家實(shí)驗(yàn)室為引領(lǐng)，完善基礎(chǔ)研究布局”“推動(dòng)原始創(chuàng)新和關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)”。這意味著科技不再只是科研部門的任務(wù)，而是經(jīng)濟(jì)體系的第一驅(qū)動(dòng)力。

未來(lái)五年，創(chuàng)新鏈與產(chǎn)業(yè)鏈的深度融合將成為園區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵議題。園區(qū)需要從“產(chǎn)業(yè)承接平臺(tái)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱萍紕?chuàng)新節(jié)點(diǎn)”，通過(guò)聯(lián)合高校、科研院所、龍頭企業(yè)共建創(chuàng)新空間，形成“研發(fā)—試驗(yàn)—轉(zhuǎn)化—產(chǎn)業(yè)化”的閉環(huán)。
這不僅是科技政策的要求，更是園區(qū)升級(jí)的唯一路徑。

制造業(yè)強(qiáng)國(guó)：實(shí)體經(jīng)濟(jì)的再平衡

規(guī)劃指出，要“以先進(jìn)制造業(yè)為骨干構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系”，并提出“把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上”。這表明在經(jīng)歷房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)的十年后，實(shí)體經(jīng)濟(jì)重新成為國(guó)家戰(zhàn)略的中心。
制造業(yè)的政策重點(diǎn)正在從“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的攀升”。高端裝備、新能源、人工智能、生物制造等行業(yè)將獲得資金、政策與資源的集中支持。

對(duì)于園區(qū)而言，這意味著空間布局將從“廠房聚集”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)集群”，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商需要具備整合上下游、導(dǎo)入研發(fā)、服務(wù)資本的能力，而不僅是提供土地與基礎(chǔ)設(shè)施。

安全導(dǎo)向：產(chǎn)業(yè)鏈韌性的再設(shè)計(jì)

“十五五”文件中，“安全”一詞出現(xiàn)頻率之高前所未有。國(guó)家安全不再局限于政治與軍事范疇，而延伸至科技安全、產(chǎn)業(yè)鏈安全、能源安全、糧食安全、網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)安全。
這使得城市與園區(qū)的布局邏輯發(fā)生變化——
東部沿海地區(qū)承擔(dān)全球創(chuàng)新與開(kāi)放樞紐職能，中西部地區(qū)則成為制造與儲(chǔ)備體系的戰(zhàn)略后盾。從國(guó)家層面看，這是一種“發(fā)展與安全平衡”的空間策略；從園區(qū)角度看，這是一場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的空間重組，要求運(yùn)營(yíng)商在項(xiàng)目布局中更加注重供應(yīng)鏈的可控性與區(qū)域協(xié)同。

角色再定義：從空間承載到系統(tǒng)組織

功能轉(zhuǎn)變：園區(qū)成為創(chuàng)新體系的樞紐

過(guò)去二十年，園區(qū)的邏輯主要是“產(chǎn)業(yè)落地”，依托土地和政策吸引企業(yè)集聚。而在“十五五”周期中，園區(qū)的定位被重新定義為“創(chuàng)新體系的核心節(jié)點(diǎn)”，它不僅是產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的載體，更是科技成果轉(zhuǎn)化、資本協(xié)作與政策試驗(yàn)的樞紐。

園區(qū)的運(yùn)營(yíng)體系也隨之發(fā)生變化：

從單一招商轉(zhuǎn)向全產(chǎn)業(yè)鏈整合；從物理空間建設(shè)轉(zhuǎn)向機(jī)制創(chuàng)新與生態(tài)構(gòu)建；從地方平臺(tái)公司轉(zhuǎn)向具備投資、研究、服務(wù)多功能的綜合運(yùn)營(yíng)主體。

能力要求：運(yùn)營(yíng)商的系統(tǒng)化重塑

新的發(fā)展階段要求園區(qū)運(yùn)營(yíng)商同時(shí)具備政策解讀力、產(chǎn)業(yè)洞察力與資本整合力。他們需要理解國(guó)家戰(zhàn)略、識(shí)別產(chǎn)業(yè)風(fēng)向、協(xié)調(diào)科研與市場(chǎng)之間的資源流動(dòng)。尤其在“新型舉國(guó)體制”深化的背景下，園區(qū)已成為科技任務(wù)落地的關(guān)鍵執(zhí)行單元。這要求運(yùn)營(yíng)商不僅懂空間建設(shè)，更要懂科技投資與制度設(shè)計(jì)。

產(chǎn)城融合：從配套邏輯到生態(tài)邏輯

“十五五”規(guī)劃提出“投資于人”，強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量就業(yè)與公共服務(wù)供給。這意味著園區(qū)將從單一生產(chǎn)空間向“產(chǎn)城融合體”演化。

園區(qū)要承載的不只是企業(yè)，還要提供完整的生活與服務(wù)體系——教育、住房、交通、醫(yī)療、文化——形成以人本為核心的城市生態(tài)。在這樣的邏輯下，園區(qū)成為城市更新與新型城市化的前沿陣地。

區(qū)域再平衡：空間格局與功能分工

區(qū)域結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整

“十五五”規(guī)劃提出“優(yōu)化重大生產(chǎn)力布局，增強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展能力”，標(biāo)志著區(qū)域政策進(jìn)入新的階段。

全國(guó)范圍內(nèi)將形成“三極四帶”的空間格局：

三極：長(zhǎng)三角（科技策源）、粵港澳大灣區(qū)（國(guó)際創(chuàng)新樞紐）、京津冀（智能制造與綠色轉(zhuǎn)型中心）；

四帶：成渝地區(qū)（西部制造高地）、長(zhǎng)江中游（能源與材料腹地）、北方算力與能源走廊、沿邊開(kāi)放帶（RCEP對(duì)接前沿）。

這種布局既考慮效率，也兼顧安全，是對(duì)全球產(chǎn)業(yè)格局變化的主動(dòng)應(yīng)對(duì)。

區(qū)域協(xié)作的新機(jī)制

規(guī)劃鼓勵(lì)跨區(qū)域共建園區(qū)與產(chǎn)業(yè)協(xié)作走廊，推動(dòng)“飛地經(jīng)濟(jì)”“聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)”“共建共管”成為常態(tài)。

這意味著園區(qū)不再被行政邊界束縛，而成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)同的基礎(chǔ)單元。園區(qū)之間的關(guān)系將從競(jìng)爭(zhēng)走向合作，從單點(diǎn)招商轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟式發(fā)展。

對(duì)于運(yùn)營(yíng)商而言，這要求組織能力的跨區(qū)域化：

既要能協(xié)調(diào)不同政府間的利益，也要能在產(chǎn)業(yè)鏈層面構(gòu)建互補(bǔ)機(jī)制。誰(shuí)能在區(qū)域協(xié)作中形成穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)地位，誰(shuí)就能在未來(lái)五年內(nèi)占據(jù)戰(zhàn)略制高點(diǎn)。

從政策信號(hào)到行動(dòng)體系

科技創(chuàng)新是第一抓手

無(wú)論是中央文件還是地方規(guī)劃，科技創(chuàng)新已成為園區(qū)升級(jí)的核心命題。運(yùn)營(yíng)商需主動(dòng)參與科研平臺(tái)建設(shè)、成果轉(zhuǎn)化機(jī)制設(shè)計(jì)、創(chuàng)新基金設(shè)立，并在園區(qū)空間中引入高端研發(fā)與測(cè)試資源，形成“創(chuàng)新鏈+產(chǎn)業(yè)鏈”的雙輪驅(qū)動(dòng)結(jié)構(gòu)。

資本機(jī)制是關(guān)鍵變量

“十五五”強(qiáng)調(diào)“完善新型舉國(guó)體制，發(fā)揮政府與市場(chǎng)兩方面作用”。對(duì)于園區(qū)而言，這意味著要構(gòu)建多層次資本體系：政府引導(dǎo)基金、產(chǎn)業(yè)母基金、企業(yè)專項(xiàng)基金與社會(huì)資本協(xié)作將共同推動(dòng)園區(qū)形成可持續(xù)的投資循環(huán)。

以人本為導(dǎo)向構(gòu)建綜合環(huán)境

高質(zhì)量發(fā)展歸根結(jié)底是人的發(fā)展。園區(qū)應(yīng)在空間設(shè)計(jì)與服務(wù)供給上強(qiáng)化宜居性與文化性，形成“宜業(yè)、宜居、宜創(chuàng)”的生態(tài)系統(tǒng)，以吸引并留住創(chuàng)新人才。

從項(xiàng)目思維到戰(zhàn)略思維

“十五五”是一個(gè)系統(tǒng)工程，園區(qū)運(yùn)營(yíng)者必須從短期項(xiàng)目轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期戰(zhàn)略。以產(chǎn)業(yè)研究、政策預(yù)測(cè)、資本布局為支撐，形成跨周期的戰(zhàn)略定力與組織能力。

結(jié)語(yǔ)：從空間競(jìng)爭(zhēng)到體系競(jìng)爭(zhēng)

“十五五”規(guī)劃的核心，不是單一政策的疊加，而是中國(guó)發(fā)展模式的系統(tǒng)躍遷。在這一新周期中，城市與園區(qū)被賦予更高層級(jí)的戰(zhàn)略角色——它們既是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，也是制度創(chuàng)新與安全韌性的實(shí)驗(yàn)場(chǎng)。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商而言，最大的機(jī)遇來(lái)自結(jié)構(gòu)性變化本身。

當(dāng)招商經(jīng)濟(jì)讓位于創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)，當(dāng)土地邏輯被生態(tài)邏輯取代，誰(shuí)能率先完成能力重塑，誰(shuí)就能在“十五五”的歷史坐標(biāo)上，成為推動(dòng)城市躍遷的關(guān)鍵力量。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。