時間倒回到去年12月，當時的深圳土拍，堪稱當年全國豪宅市場的標志性事件——

華潤置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體以185.12億總價、46.3%溢價率競得南山后海地塊，刷新深圳涉宅地塊總價紀錄，為行業(yè)釋放出核心城市核心片區(qū)宅地稀缺性再升級的強烈信號。

后海片區(qū)宅地開發(fā)已近飽和，豪宅市場長期處于供需錯配狀態(tài)。而華潤置地與中海地產(chǎn)將項目定位為刷新全國豪宅產(chǎn)品力的頂序作品，命名為——

深圳灣澐璽

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

之所以稱為頂序作品，是因為此次華潤置地和中海地產(chǎn)集結所有資源和力量，在稀缺土地上對中國豪宅標準的一次重新定義。

項目背后更是時間的厚度：華潤置地在后海已深耕20年，從參與片區(qū)基建到打造高端人居，此次項目是其對后海發(fā)展的巔峰人居答卷。

它所帶來的不僅是產(chǎn)品層面的震撼，更倒逼行業(yè)思考：在核心土地資源告急的背景下，頭部房企該如何通過“長期主義+產(chǎn)品主義”，實現(xiàn)土地價值與人居品質的雙重進階。

目前項目已進入落地階段，深圳灣澐璽藝術會客廳已開放，大師創(chuàng)意展示空間已亮相，計劃于今年年底正式開盤，這也給行業(yè)拋出了兩大核心命題：

深圳灣澐璽的產(chǎn)品邏輯，將如何重塑豪宅開發(fā)的價值優(yōu)先級？華潤置地和中海地產(chǎn)的此次實踐，又能為行業(yè)提供怎樣的與城市共生的人居開發(fā)樣本？

01

20年共生沉淀

頂序作品的城市基因

要讀懂深圳灣澐璽的“戰(zhàn)略級分量”，就得先讀懂它腳下的土地，以及這片土地上華潤置地20年的“造城史”。

對后海而言，華潤置地并不是外來開發(fā)者，而是“共生合伙人”，20年不是時間的刻度，而是華潤置地與后海一起生長的年輪，每一圈都刻著華潤置地和后海同頻共振的密碼。

2008年，在深圳市政府統(tǒng)籌規(guī)劃下，通過政府主導、企業(yè)市場化參與的方式，華潤置地在后海開啟了片區(qū)的投資開發(fā)、建設與運營之路。

2009年，華潤置地參與代建第26屆深圳大運會的開幕場館，僅用時22個月，后海首個地標深圳灣體育中心（春繭）誕生，開啟華潤置地“代建+運營”政企合作新模式。

2015年，華潤集團與南山區(qū)政府簽署戰(zhàn)略協(xié)議，由華潤置地作為后海運營商對后海片區(qū)進行全生命周期的城市運營工作。

2018年，中國華潤大廈（春筍）竣工，近400米的高度不僅是物理上的地標，助推后海成為了萬億級總部基地，更成了深圳向上生長的精神圖騰。

中國華潤大廈（春筍）效果圖

商業(yè)和生態(tài)的補位，則讓深圳灣的城市界面更加豐盈。粵港澳大灣區(qū)規(guī)模最大的重奢綜合體深圳灣萬象城，直接重塑了深圳的商業(yè)高度：

一期有60余個重奢品牌，包括深圳首家CHANEL、愛馬仕、卡地亞等；二期開放后總數(shù)超500家，含120余家首進深圳品牌，覆蓋國際重奢與前沿品牌，滿足不同消費需求,形成了區(qū)別于普通商業(yè)的高奢感及藝術性，推動后海向世界商圈格局全面升級。

深圳灣萬象城實景圖

今年，由華潤置地代建運營的深圳灣文化廣場已經(jīng)開幕，以“海邊原石”為靈感，9座不規(guī)則“原石”建筑錯落分布，形成曲面墻和清水混凝土美學。

屋頂綠地與人才公園、深圳灣形成連續(xù)自然系統(tǒng)，打造設計藝術展覽、未來設計學苑、多元文化空間、跨界社交聚落等四個功能場域。目前已經(jīng)和倫敦設計博物館、泰特美術館等國際文化機構簽署合作備忘錄，將圍繞展覽共建學術研究與國際資源互鑒展開。

深圳灣文化廣場作為具有全球影響力的設計文化綜合體，帶來更多元的城市文化生活方式新場景，讓全世界領略到中國的設計文化創(chuàng)新力和國際視野。

深圳灣文化廣場實景圖

在這里，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、藝術、人文形成了極致豐盈的生活系統(tǒng)，這也是正是深圳灣澐璽的無法被復制的超級配套。

為什么華潤置地要把深圳灣澐璽定為“頂序作品”？答案藏在稀缺性三個字里。

首先是土地稀缺：

此前后海片區(qū)的宅地一直處于斷供狀態(tài)，此次項目土地是后海片區(qū)時隔10多年后，再次推出的宅地。10多年時間里，后海從待開發(fā)區(qū)變成成熟區(qū)，土地價值早已今非昔比。

其次是產(chǎn)品基因稀缺：

華潤置地在深圳的超級產(chǎn)品力，早已被市場驗證，從“好房子”到“好社區(qū)”，華潤置地已在深圳打造30+個高品質項目，從“樣板豪宅”幸福里、“生態(tài)住區(qū)”銀湖藍山，到“深圳灣封面”悅府、“高端巨制”瑞府系列，每一個項目都收獲了客戶的一致好評。

中海地產(chǎn)在深圳也打造了諸多具有影響力的豪宅作品，深超總目前唯一高端住宅項目中海·深灣玖序、“玖系”高端產(chǎn)品中海大運玖章等等。

這次的深圳灣澐璽，華潤置地和中海地產(chǎn)強強聯(lián)合，熟悉的“華潤置地+中海地產(chǎn)豪宅基因”，加上深圳灣的核心地段，讓市場形成了“用腳投票”的共識。

最后是整個片區(qū)勢能的稀缺：

深圳灣澐璽并不是孤立的豪宅項目，而是和深圳灣的整個生活體系進行了有機融合。

要知道的是，在產(chǎn)業(yè)層面，整個片區(qū)已經(jīng)有80多家企業(yè)總部扎根于此，阿里、騰訊、聯(lián)想等世界五百強匯聚，所以華潤置地也立志在這里打造出能夠與高端產(chǎn)業(yè)能級匹配的超級人居作品。

在商業(yè)層面，后海擁有深圳灣萬象城等超級商業(yè)體；在休閑配套層面，則有深圳人才公園、深圳灣公園、深圳灣體育中心等等。

深圳灣體育中心實景圖

深圳灣澐璽未來接入深圳灣大街空中連廊慢行系統(tǒng)（規(guī)劃中），項目下樓步行即可抵達這些配套，在整個片區(qū)能夠像深圳灣澐璽這樣通過空中連廊步行即可抵達各種配套，是非常稀缺的，這些配套也將成為深圳灣澐璽生活體系的一部分。

這種城市核心站位+豪宅基因+超級生活體系的組合，不是偶然，而是華潤置地用20年深耕后海才攢下的底氣；也正是這種底氣，讓深圳灣澐璽天然具備了“頂序作品”的底色，也讓華潤置地無比珍視這塊土地和項目。

02

產(chǎn)品邏輯的超級革新

重新改寫豪宅生活的定義

如果說20年的深耕，是華潤置地此次打造深圳灣澐璽的底氣，那么此次的豪宅產(chǎn)品革新，就是華潤置地的產(chǎn)品力鋒芒。

在艷姐看來，這個項目最牛的地方，不是用了多貴的材料，而是重構了豪宅人居的邏輯——

它讓豪宅不再是冰冷的奢侈品，而是代表有溫度、有態(tài)度的先鋒生活方式，甚至在幾十年后，這樣的豪宅依然不會過時，這樣的生活方式依然代表著時代品味。

深圳灣澐璽請來的設計團隊，堪稱豪華配置：

建筑設計由KPF總裁James von Klemperer親自操刀，LINE+主導項目樓戶型、底盤，雙重力量為建筑注入城市地標級的磅礴氣韻；

室內設計則特邀傅厚民、渡邊智昭等國際設計大師，摒棄“一刀切”的標準化模式，針對不同戶型的采光肌理與視野格局，量身定制專屬空間美學。

正是這些國際大師的藝術賦能，讓深圳灣澐璽擁有了全深圳罕見的國際視野、高階格調與高維藝術審美，讓建筑不止于居住容器，更成為可傳世的藝術藏品。

整個建筑更多的是追求寧靜隱奢的氛圍，讓高凈值客戶在繁忙的工作后，能夠在社區(qū)中真正感受到內心的平和與喜悅。

5座約150-250米塔樓錯落布局，營造出“隱于城市、臻于自然”的私密綠洲。建筑的設計靈感來自植物細胞，在建筑的基座和頂部，特意打造了“細胞形態(tài)”的空間，讓建筑有了生命力和呼吸感。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

更特別的是，項目采用“環(huán)抱式微笑曲線”布局，既保證了每戶的視野，又讓整個社區(qū)有了開放感，塑造出立體有機、識別度極高的城市天際線，為深圳灣天際線的打造，畫下了濃墨重彩的一筆。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

為了保證深圳灣海景資源觀賞體驗更優(yōu)，項目采用T字樓型與超大陽臺設計，讓客戶能夠欣賞到CBD城市繁華盛景，將自然與城芯的雙重稀缺資源，化為日常窗前的永恒畫卷。

項目創(chuàng)新打造地上三層、地下三層立體社區(qū)，把商業(yè)、配套、景觀資源全部疊加到住宅下方，并打造邊界半開放的圍合式布局，形成超級底盤。

首層設計以內部庭院為組織核心，營造出隱秘綠洲，讓客戶在深圳的快節(jié)奏生活中，多了一處可沉淀身心的私享秘境。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

二層則以“高線天街”為核心打造東西向專屬連廊（規(guī)劃中），銜接深圳人才公園與深圳灣文化廣場，未來將貫通后海總長約2公里的空中連廊系統(tǒng)核心節(jié)點，真正構建起高效便捷的步行生活圈。

這一空中連廊系統(tǒng)并非簡單的交通通道，而是經(jīng)過系統(tǒng)性規(guī)劃的城市空中脈絡——自西向東串聯(lián)海岸城、保利文化廣場、深圳灣萬象城等商業(yè)體，向東直抵深圳人才公園與深圳灣畔等豐富配套。

示意圖（部分空中連廊規(guī)劃中）

這一系統(tǒng)實現(xiàn)了逛街、觀展、游園、觀海等一站式生活需求，更打通了后?！吧虡I(yè)+文化”的城市動脈，成為深圳灣文化走廊的重要組成部分，推動形成集高端消費、文化體驗、生態(tài)休閑于一體的活力商圈。

未來客戶無需穿越地面車流，即可一站式滿足消費、文化、生態(tài)、通勤等核心需求，真正實現(xiàn)“把豐富資源變成家門口的配套”。

三層規(guī)劃了一系列天際花園，還為住戶打造全齡活動空間，比如兒童活動、閱讀、party house、游戲室、影音廳等空間，全方位滿足客戶的生活需求。

更具有創(chuàng)新意義的是， 項目地下車庫通過生境之斗引入陽光雨露、清新空氣 ，讓自然元素滲透到地下，實現(xiàn)了地下空間的地上化。

正是通過車庫、商業(yè)、社區(qū)配套的垂直疊加，把原本割裂的商業(yè)、花園等各種業(yè)態(tài)打通，最終呈現(xiàn)了豐盈而流動的超級底盤，將來漫步在這樣的底盤中，會感受到非常豐富的層次感和多元化的生活業(yè)態(tài)。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

深圳灣澐璽的首推戶型，以建面約209㎡戶型為起步門檻，直至建面約1180㎡的家族傳世戶型，起步面積都是建面200㎡以上，確保了空間的闊綽尺度。

當多數(shù)豪宅還在以固定裝修套餐標榜高端時，深圳灣澐璽的“豪車級選裝”模式，徹底打破了這種標準化束縛，將空間的定義權真正交還給業(yè)主，讓精裝成為個人品味的延伸。

這一個性化定制體系涵蓋三大核心維度：

其一，廚電雙選自由，打破品牌綁定的局限。客戶可依據(jù)烹飪習慣、使用偏好與品質追求，在全系嘉格納+方太凈存機或中廚方太+西廚嘉格納兩大選項中自主抉擇；

其二，X可變空間賦予戶型全生命周期價值，開發(fā)商支持客戶對于局部空間的定制升級，完全尊重客戶的個性化需求。

其三，大師設計，實現(xiàn)審美與實用的雙重落地，T4樓棟室內設計特邀CCD、丹健團隊操刀，讓客戶自主選擇裝修風格，滿足高階審美追求。

從行業(yè)維度看，深圳灣澐璽的價值早已超越單個項目的范疇，它更像是中國豪宅發(fā)展進入精細化運營時代的一個里程碑。

這份對人居本質的深刻洞察與堅定踐行，注定會在中國豪宅發(fā)展史上寫下濃墨重彩的一筆，甚至重新定義下一代中國豪宅人居的評判標準。

03

體系化能力的支撐

頂序作品的品質密碼

很多人會問：為什么偏偏是華潤置地能做出這樣的頂序作品？這背后，實際上是體系化能力的支撐。從設計管控再到城市運營，每一個環(huán)節(jié)都透著華潤置地的精益求精。

① 設計管控：設計落地與品質管控的模式革新

深圳灣澐璽的設計管控，絕非單一項目的細節(jié)較真，而是中國豪宅開發(fā)中設計落地與品質管控的模式革新。

其“全球大師深度共創(chuàng)+華潤置地提級管理”的雙重設計管控體系，徹底打破了行業(yè)內“大師掛名不落地”、“創(chuàng)意與執(zhí)行脫節(jié)”、“作品經(jīng)不起時間檢驗”的三大 痛點，重新定義了豪宅開發(fā)中設計管控的核心價值。

在項目打造過程中，KPF總裁James von Klemperer不止是畫圖紙，更是多次從紐約飛赴深圳，親自把控外立面的打樣細節(jié)；而其他設計師如295樣板間設計師CCD鄭忠本人，也多次來到現(xiàn)場，對現(xiàn)場的設計細節(jié)進行多次調整和修改，確保最終的設計方案能夠達到完美的狀態(tài)。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

如果說大師的在地化校準是創(chuàng)意端的保障，那么華潤置地的“提級管理”則是執(zhí)行端的基石，形成了從頂層標準到落地細節(jié)的全鏈條精度管控。

從材料打樣的反復比對，到施工工藝的層層驗收，每一個環(huán)節(jié)都以“1 號作品”的標準進行把控，這種不妥協(xié)于進度、不將就于成本的執(zhí)行力度，正是行業(yè)內多數(shù)項目難以復制的體系化較真。

② 城市運營：或將成為片區(qū)生態(tài)的有機細胞

深圳灣澐璽對住宅屬性的超越，絕非單一項目的資源疊加，而是中國核心區(qū)開發(fā)中住宅與城市關系的認知重構。

其以華潤置地“大片區(qū)統(tǒng)籌模式”為支撐，將項目從孤立的居住社區(qū)轉化為后海片區(qū)生態(tài)的“有機細胞”，徹底打破了行業(yè)內社區(qū)與城市割裂”的痛點，重新定義了豪宅在城市生態(tài)中的核心價值——

讓豪宅不再是城市資源的使用者，而是片區(qū)活力的激活者與長期共生者。

概念方案示意圖，非最終效果，僅供參考

這種模式跳出了拿地-建設-交付-離場的短期開發(fā)思維，以長期運營者的身份，讓項目成為片區(qū)生命周期的參與者，這正是當前核心區(qū)開發(fā)中稀缺的體系化能力。

結語

頂序作品的本質

是中國豪宅進化的“新宣言”

當我們談論深圳灣澐璽時，我們談論的不只是一個豪宅項目，而是中國豪宅的新方向。

它是華潤置地與后海20年共生的總結性作品，它更是中國豪宅進化的“宣言”，它告訴行業(yè)：

真正的豪宅，不是材質的堆砌，而是對居住本質的回歸；不是孤立的豪宅，而是與城市共生的載體；不是一次性的產(chǎn)品，而是經(jīng)得起時間考驗的作品。

從今往后，當人們再問中國豪宅該怎么做時，必然會想到深圳灣澐璽，這正是華潤置地和中海地產(chǎn)“頂序作品”的真正價值：

它不只是城市封面，更是在中國豪宅發(fā)展史上可反復對標的先鋒案例。

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大師創(chuàng)意展示空間已亮相

即將盛大開盤

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主編：張艷

責編：marl

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