每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

時(shí)間過得真快。

屈指算來，北投棲澐灣取得規(guī)劃許可證已20天了，但公眾的反饋意見通告還沒下來。

北投置業(yè)真應(yīng)該向電建地產(chǎn)學(xué)習(xí)，長安華曦府金安在領(lǐng)證五天后，補(bǔ)發(fā)了反饋意見。

態(tài)度，是第一位的。

一年多來，北京樓市缺失報(bào)規(guī)圖反饋意見的樓盤，至少還有9個(gè)：

昌平的城建國譽(yù)燕園朗潤、北京國賢府二期、龍湖恩祥凌云頌；朝陽區(qū)的北京隅東序、紫京宸園、璞樾；延慶的中建臻源府；海淀的中海翠湖玖章、通州縵云ONE二期等。

依照花姐的觀察，但凡躲閃群眾意見的樓盤，總有點(diǎn)難言之隱。

如果監(jiān)管不嚴(yán)，能混就混過去了。

不過，最近北京樓盤對報(bào)規(guī)圖公示環(huán)節(jié)管理趨嚴(yán)，從原來的兩步——報(bào)規(guī)圖公示和通告反饋意見，變成三步——報(bào)規(guī)圖公示、通告反饋意見、公布最終設(shè)計(jì)圖。

棲澐灣是那個(gè)幸運(yùn)兒，趕在新政策之前拿證了。它之前的名字，叫北投云帆汀瀾。

一個(gè)關(guān)鍵問題是，棲澐灣8月12日公示的新版報(bào)規(guī)圖，隱藏了什么信息呢？

衛(wèi)生視距不達(dá)標(biāo)

和舊版報(bào)規(guī)圖一樣，棲澐灣新版圖紙也是個(gè)掃描件，有折痕，且更為模糊。

大家也只好將就著看了。

它的西區(qū)為6003地塊，規(guī)劃地上建面5.2萬平米，12棟8F-15F住宅樓；東區(qū)為6004地塊，規(guī)劃地上建面4.88萬平米，西區(qū)12棟4F-15F住宅樓。

這個(gè)小區(qū)有幾大特點(diǎn)：

1、朝向。樓棟東偏南約20度；東西兩個(gè)區(qū)的大門相對，會所及商業(yè)設(shè)在東區(qū)。

2、車庫。6003地塊的車庫出入口的坡道，距離11#過近僅有5米。

3、人防。6003地塊和6004地塊的四個(gè)人防出入口、高4.2米，都設(shè)在樓王的南面，大煞風(fēng)景。

4、消防。6003地塊的雨水調(diào)蓄池、化糞池，設(shè)在消防撲救場地上，不合規(guī)。

5、戶型。分79平米、89平米、107平米、110平米、125平米和140平米六款。

6、陽臺。它的戶型南向有內(nèi)嵌式陽臺、半贈送、全封閉，北側(cè)全送封閉設(shè)備陽臺，側(cè)面和南面送飄窗。

7、隱私。多處配套樓漏掉了標(biāo)記不開窗問題，衛(wèi)生視距不達(dá)標(biāo)。

此外，6003地塊北面規(guī)劃為商業(yè)用地、西面為其他類多功能用地、南面為綠地；6004地塊北面規(guī)劃為體育用地、東面為工業(yè)研發(fā)用地、南面為供應(yīng)設(shè)施用地和工業(yè)研發(fā)用地。

它孤零零地，周邊沒有住宅缺乏居住氛圍。

規(guī)劃高度等于建筑高度之謎

棲澐灣在消防設(shè)計(jì)上，有些疑問。

1、樓棟上標(biāo)出的“規(guī)劃高度”和"消防高度"一樣高。

這種做法十分罕見。一般而言，規(guī)劃高度為建筑高度，包含了女兒墻，而消防高度指屋面的高度，會低于規(guī)劃高度。

花姐找到三個(gè)例子來印證：

A、2023年11月1日公示的舊版云帆汀瀾圖紙顯示，東地塊（6004號）西北角住宅樓的規(guī)劃高度為27.3米，消防高度為26.95米；

B、2024年11月29日公示的北京隅西頌圖紙顯示，4#的建筑高度為52.6米，消防高度為51.83米；

C、2025年8月8日公示的國譽(yù)星城圖紙顯示，1-6#的建筑高度為33.15米，消防高度為33米。

這三個(gè)例子表明，消防高度是低于規(guī)劃高度的。

棲澐灣報(bào)規(guī)圖規(guī)劃高度和消防高度“等高”，意味著它故意不做女兒墻，擔(dān)心影響日照問題。

不僅如此，西地塊（6003號）的11#還出現(xiàn)了烏龍，東面兩個(gè)單元的消防高度標(biāo)錯(cuò)了位置，不應(yīng)該標(biāo)北面的退臺高度，應(yīng)標(biāo)在10F的地方，也不是27米。

設(shè)計(jì)師實(shí)在是太粗心了，要打板子。

新舊兩版圖紙相反的間距標(biāo)法

如果說棲澐灣的規(guī)劃和消防高度標(biāo)記是粗心，那么它的樓間距標(biāo)法，是故意的。

建筑間距一般包含兩種類型：

一種是遮擋建筑為板式建筑的間距，建筑間距是指長邊之間間距，并根據(jù)長邊與正南北向夾角不同，執(zhí)行相應(yīng)的折減系數(shù)；一種是遮擋建筑為塔式建筑的間距，是指塔樓與被遮擋建筑正南北方向之間間距。

花姐發(fā)現(xiàn)，棲澐灣新舊兩版報(bào)規(guī)圖，在標(biāo)記樓間距手法截然不同。

1、舊版圖紙，都是按長邊方向標(biāo)樓間距；2、新版圖紙，都是按照正南正北標(biāo)樓間距。

到底哪個(gè)對呢？

很顯然，舊版圖紙的標(biāo)法是正確的。因?yàn)椋?strong>不論新版還是舊版圖紙，都是板樓為主，就必須按照長邊方向標(biāo)間距。

對于新版圖紙，花姐按長邊方向畫了一張間距圖，樓間距比也都是達(dá)標(biāo)的。

令人十分納悶的是，為什么新版圖紙非得按正南正北標(biāo)呢？

這幾乎是一個(gè)設(shè)計(jì)師不太可能犯的低級錯(cuò)誤。

由于棲澐灣調(diào)規(guī)后的圖紙改變很大，導(dǎo)致之前拿到的規(guī)劃證、預(yù)售證和施工證，都需要推倒重來。

從拿地那天算起，時(shí)間已經(jīng)過去了28個(gè)月了。