文|大 何

周末一個被討論很多的新聞，關(guān)于房地產(chǎn)稅。

財政部原部長樓繼偉在第十六屆財新峰會上提到，房地產(chǎn)稅是最適合作地方稅的稅種，應(yīng)適時推出。

這其實是一個老生常談的話題了，每年都會拿出來討論一下，例如23年樓部長就提到濟轉(zhuǎn)為正常增長后應(yīng)盡快開展房地產(chǎn)稅。

但這次之所以還能引起比較廣泛的討論，關(guān)鍵在于樓部長無意中透露了一個關(guān)鍵信息：相關(guān)的立法工作“實際上已經(jīng)完成，一些難點問題也基本解決了”。

他原話是這么說的：

• 房地產(chǎn)稅是2013年提出來的，實際上全國人大立法已經(jīng)完成，一些難點問題也基本解決了。

這句話的信息量很大。

它意味著，關(guān)于房地產(chǎn)稅的所有前期爭論——從法理依據(jù)、征收范圍，到稅基、稅率，再到具體的征收方式——內(nèi)部可能已經(jīng)有了明確的答案。

過去我們熱議的種種技術(shù)和理論障礙，或許在立法層面都已經(jīng)不是問題了。

那么接下來的環(huán)節(jié)，就只等一個好時機“適時”向全社會公布了。

那么，那個“適時”的時刻，離我們還有多遠？

坦白說，我之前的判斷是，這件事不會來得太快。

畢竟，房地產(chǎn)牽涉太廣，任何風(fēng)吹草動都可能引發(fā)整個經(jīng)濟系統(tǒng)的連鎖反應(yīng)。

但今年以來的一系列信號，讓我原有的判斷開始動搖。

我們能觀察到一個清晰的趨勢——財政“開源”的顆粒度正在變得越來越細。

從對境外收入的稅收收緊，到債券利息的征收，再到社保體系的規(guī)范化管理，乃至針對租房市場、電商平臺、甚至黃金交易的稅務(wù)監(jiān)管，一張無形的大網(wǎng)正在慢慢織密。

這表明，在傳統(tǒng)財政工具效果減弱的背景下，尋找新的、更穩(wěn)定的收入來源，已經(jīng)成為一種必然。

在這種大背景下，房地產(chǎn)稅的推出，或許并不會像我們想象中那樣需要漫長的預(yù)熱和鋪墊。

它很可能會像當初宣布延遲退休一樣，在某一個看似平靜的下午，以一份完整的法規(guī)和征收標準，突然來到我們面前。

但無論如何，房地產(chǎn)稅的到來，只是時間問題。

大家想當然地認為不會推出房地產(chǎn)稅，主要是因為這會妨礙土地出讓金，畢竟土地出讓金是一口氣收70年，來的更快更爽更直接。

但問題是，假如土地已經(jīng)賣不動了呢？

當前提條件發(fā)生根本性改變時，原有的障礙也就不復(fù)存在了。

我國的土地出讓金收入在2021年達到8.7萬億的峰值后，便開始了斷崖式下滑。

短短幾年間，這項收入幾乎膝斬。

而根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，25年前三季度，國有土地使用權(quán)出讓收入22302億元，今年的情況估計也樂觀不了一點。

這每年數(shù)萬億的財政缺口，就是我們理解房地產(chǎn)稅問題的根本出發(fā)點。

過去二十年，地方財政的運轉(zhuǎn)邏輯高度依賴“土地金融”——賣地收入支撐著城市建設(shè)、公共服務(wù)、乃至體制內(nèi)人員的薪資。

當這個核心引擎動力衰減，為了維持整個系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)，就必須找到新的燃料。

擺在面前的路其實只有兩條。

第一條路，是在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)上“加稅”，用產(chǎn)業(yè)利潤填補土地財政的窟窿。

但這幾乎行不通。我們引以為傲的產(chǎn)業(yè)升級，尤其像“新三樣”這樣的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，其本身就是政府主導(dǎo)高強度投資的結(jié)果，企業(yè)自身背負著不輕的債務(wù)和發(fā)展壓力，正處于需要“輸血”而非“抽血”的階段。

此時向它們開刀，無異于殺雞取卵。

于是，只剩下第二條路：將目光從“增量”轉(zhuǎn)向“存量”。

既然土地的增量開發(fā)難以為繼，那么就必須從已經(jīng)形成的龐大房地產(chǎn)存量中，尋找新的、可持續(xù)的稅源。

這就是房地產(chǎn)稅的歷史使命——它不是為了打壓房價，而是為了給地方政府找到一個能替代土地出讓金的新飯碗。

因此，未來的房地產(chǎn)稅，必然是具有普遍性的，而非像上海、重慶試點那樣，僅僅是針對豪宅或新購住房的“奢侈稅”或“調(diào)節(jié)稅”。

那未來該怎么收呢？

根據(jù)21年全國人大的授權(quán)決定（草案），未來的征收對象將是“居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)”，而“依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅”則被排除在外。

這意味著，城市里的幾乎所有房產(chǎn)，無論其性質(zhì)，理論上都在征收范圍內(nèi)。

當然，普遍征收不等于“一刀切”。

參考國際慣例和香港經(jīng)驗，大概率會設(shè)立人均免征面積，保障居民的基本居住需求。

真正的壓力，將落在持有多套房產(chǎn)的群體身上。

稅率設(shè)計也可能會采用累進式，持有的房產(chǎn)越多、面積越大，稅率越高。

總的原則很可能就是“保障基本居住，抑制多套持有”。

然而，即便邏輯上如此清晰和必然，它的推出依然面臨著巨大的現(xiàn)實阻力。

第一個阻力，來自市場本身。

一旦開征，對許多城市的房地產(chǎn)市場而言，可能意味著一個時代的終結(jié)。

房產(chǎn)的“資產(chǎn)”屬性將被極大削弱，回歸“消費品”的本質(zhì)。

在當前庫存高企、需求不振的市場節(jié)點上開征房產(chǎn)稅，無異于病急亂投醫(yī)。

政策制定者最擔心的，是稅收的成本反而加速了市場的萎縮，導(dǎo)致“稅沒收上來多少，市場先垮了”的尷尬局面，得不償失。

**第二個，也是更深層次的阻力，來自政策的執(zhí)行。 **

任何改革，尤其是觸動存量利益的資產(chǎn)稅改革，最關(guān)鍵的從來不是技術(shù)問題，而是zz意愿。

我們常常以為阻力來自普通民眾，但實際上，誰持有的資產(chǎn)最多、估值最高，誰才是改革最強大的阻力。

因此，一個更符合現(xiàn)實的推測是：房地產(chǎn)稅的正式推出，需要一個“系統(tǒng)內(nèi)出清”的前置過程。

也就是說，在政策的“砍刀”落下之前，需要給體系內(nèi)的重要參與者留出足夠的時間和空間，去優(yōu)化和處理他們手中過量的房產(chǎn)。

畢竟，改革的刀刃，通常不會率先砍向自己人。

所以，房地產(chǎn)稅一定會來，但它到來的確切時刻，不僅取決于財政的壓力有多大，更取決于內(nèi)部利益的重新平衡何時能夠完成。

這才是“適時”二字背后，最值得玩味的深意。