房地產(chǎn)稅又起波瀾，樓前財(cái)長(zhǎng)出來(lái)說(shuō)話(huà)向市場(chǎng)投下了一塊千斤大石。說(shuō)人大立法完成，難點(diǎn)也基本解決了。意思就是，備而不用？想推出隨時(shí)可以推出？

這標(biāo)題純屬瞎寫(xiě)，立法完成怎么可能不向全體國(guó)民公布。對(duì)照財(cái)新峰會(huì)實(shí)錄，樓同志講的是：“房地產(chǎn)稅法的起草工作已經(jīng)完成，但全國(guó)RDCWH還沒(méi)有正式通過(guò)，交給GWY試點(diǎn)”。是“起草工作”已完成，而不是“立法”已完成。

這個(gè)表態(tài)，其實(shí)和之前沒(méi)有二致，房地產(chǎn)稅目前仍處于2021年啟動(dòng)的國(guó)務(wù)院試點(diǎn)階段。從2013年房地產(chǎn)稅第一次提出，到2016年列入第一類(lèi)立法項(xiàng)目，原計(jì)劃是在“十四五”期間上屆QGRDCWH任期屆滿(mǎn)前（2023年3月）完成立法。但到2021年10月，房地產(chǎn)稅開(kāi)始轉(zhuǎn)搞試點(diǎn)，在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，期限五年，當(dāng)時(shí)財(cái)政部將深圳、杭州、蘇州、濟(jì)南列為試點(diǎn)意向城市；而到2022年3月，財(cái)政部又公開(kāi)表示：當(dāng)年房地產(chǎn)稅不適宜搞試點(diǎn)（理由大家都懂）——當(dāng)時(shí)的原話(huà)：“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)進(jìn)行，一些城市開(kāi)展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，2022年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件?！?/p>

那之后房地產(chǎn)稅基本上是“暫?！睜顟B(tài)，今年發(fā)布的“十五五”規(guī)劃里面，也沒(méi)有再提這個(gè)。注意：房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)到明年10月就滿(mǎn)5年期限了，還沒(méi)有找到一個(gè)新的試點(diǎn)城市（還是上海、重慶10幾年前的那兩個(gè)）。連一向“先行先試”的深圳，這次都沒(méi)當(dāng)出頭鳥(niǎo)了。

關(guān)于房地產(chǎn)稅，我之前幾年寫(xiě)了太多文章了，有興趣的童鞋回查可看。和前幾年相比，我現(xiàn)在的核心看法有不變也有轉(zhuǎn)變。不變的是：1）基于實(shí)證邏輯，房地產(chǎn)稅在中國(guó)早晚還是會(huì)推出；2）房地產(chǎn)稅唯一受益是政府財(cái)政，其它都不要有所期待，尤其是房?jī)r(jià)，現(xiàn)在的狀態(tài)就是明證——房?jī)r(jià)要跌，沒(méi)有房地產(chǎn)稅也會(huì)跌，而且大跌；房?jī)r(jià)要漲，有房地產(chǎn)稅也會(huì)漲，沒(méi)準(zhǔn)兒還漲得更猛（瞅瞅老美，房地產(chǎn)稅開(kāi)征了200年，現(xiàn)在首套房的平均年齡沖到了40歲，強(qiáng)力驗(yàn)證了這個(gè)稅種對(duì)于房?jī)r(jià)的實(shí)證意義）。

變的有二，基于原則邏輯，我先前不愿意觸及，并援引香港案例說(shuō)明房地產(chǎn)稅阻擋不了，但我現(xiàn)在反對(duì)，理由是兩個(gè)。其一，房地產(chǎn)稅最大的難點(diǎn)根本不是什么（樓同志說(shuō)的）技術(shù)，從來(lái)不是技術(shù)，而是缺乏地權(quán)的法理基礎(chǔ)，不能服眾；其二，基于目前的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，房地產(chǎn)稅其實(shí)已經(jīng)完全錯(cuò)過(guò)了開(kāi)征的窗口期，已經(jīng)沒(méi)有落地的基礎(chǔ)了。

站在地權(quán)的角度，房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，有財(cái)產(chǎn)征稅，天經(jīng)地義。但是如果產(chǎn)權(quán)不是永久，是事實(shí)上的租賃，那么，這個(gè)征稅嚴(yán)格來(lái)講你的確是站不住腳的。《物權(quán)法》給了自動(dòng)續(xù)期，但從來(lái)沒(méi)有說(shuō)費(fèi)用——到底要不要補(bǔ)地價(jià)（注意是地價(jià)不是地租）？該怎么補(bǔ)？從市場(chǎng)當(dāng)時(shí)普遍理解以及深圳后來(lái)的一些操作，都是要補(bǔ)的（之前一個(gè)粉絲買(mǎi)房跟我說(shuō)，蛇口半島苑要補(bǔ)2100塊/平米；以及南山桃花園、福田南天一花園等，都有過(guò)補(bǔ)地價(jià)的新聞）。

如此，反倒簡(jiǎn)單。有現(xiàn)成的參考，英國(guó)、中國(guó)香港都有這樣的地權(quán)，尤其是香港，根本上就是土地官有制，回歸之后香港的土地批租都是50年期——2047年期滿(mǎn)（之前有75、99、999年各不等，但除一例外，香港土地制度本質(zhì)上亦為官有）。那么，他們是怎么征房地產(chǎn)稅的？嚴(yán)格說(shuō)不算有，英國(guó)有市政物業(yè)稅，但很低；香港有差餉，大致叫“影子租金”，就是以租金作為課稅的依據(jù)——比如你這套房子1年租金經(jīng)評(píng)估是多少錢(qián)，然后以此為基礎(chǔ)，征收5%或累進(jìn)的稅（應(yīng)課差餉租值*差餉稅率）。

為應(yīng)對(duì)2047年30萬(wàn)份土地契約到期問(wèn)題，香港在去年7月通過(guò)了《政府租契續(xù)期條例》，一般住宅、商業(yè)、工業(yè)地權(quán)，免費(fèi)續(xù)期50年，不用補(bǔ)地價(jià)，但需繼續(xù)每年繳納相當(dāng)于有關(guān)土地應(yīng)課差餉租值3%的地租（計(jì)算方式和上述差餉同）。至今年初，香港地政總署已為2024年7月5日至2031年年底到期的“一般用途地契”續(xù)期，涉及379個(gè)地段，全部獲得續(xù)期50年。

內(nèi)地土地房產(chǎn)制度是承襲香港而來(lái)，那么邏輯上也應(yīng)該一致。如果土地是批租制，則應(yīng)當(dāng)收地租而非地價(jià)。

沒(méi)有理由說(shuō)，你土地是批租，但是征房地產(chǎn)稅的時(shí)候卻學(xué)地權(quán)永久的美國(guó)，按市值（而非租值）定稅率。我查到的信息，既是土地批租又按市值定基征稅者，全世界找不到第二例（就是國(guó)人言必稱(chēng)的住房典范新加坡，也是按租值收房地產(chǎn)稅）。

這是簡(jiǎn)單的常識(shí)。SO，答案是，若按市值征房地產(chǎn)稅，則可變更地權(quán)為永久；若不改地權(quán)，則應(yīng)繼續(xù)學(xué)習(xí)香港。如此，邏輯上站得住腳，市場(chǎng)抗性也將大為減低。這樣的問(wèn)題都要一而再再而三的討論，說(shuō)明了市場(chǎng)上人們關(guān)心的根本不是這個(gè)事兒對(duì)不對(duì)，而是我能不能借之實(shí)現(xiàn)我的私利之目的。

站在經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的角度，彼一時(shí)也此一時(shí)也，2022年之前可以征，但是現(xiàn)在，除非是腦子有洞，才會(huì)覺(jué)得應(yīng)該快征房地產(chǎn)稅。開(kāi)征房地產(chǎn)稅的時(shí)間窗口期，已經(jīng)過(guò)去了，并且大概率至少未來(lái)5年都落不了地（沒(méi)看到“十五五”規(guī)劃里都不寫(xiě)了嗎？）。

從2022年第四季度起，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入通S期，到今天已經(jīng)持續(xù)了即將整整12個(gè)季度——大幅超過(guò)了1998年那一輪的7個(gè)季度。任你再樂(lè)觀(guān)，都要坦承，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)前所未見(jiàn)的挑戰(zhàn)。房?jī)r(jià)、物價(jià)、制造業(yè)價(jià)……一降再降，企業(yè)賺不到錢(qián)，個(gè)人漲不了工資，房奴供不起房，靈活就業(yè)大軍越來(lái)越大……

遇到這種陣仗，稍微懂點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人應(yīng)該都知道，要降息、要減稅、要增加保障、要放松監(jiān)管、要用一切辦法去釋放生產(chǎn)力……國(guó)家政策不也是一直在這么做嗎？力度未必盡如人意，但是方向與節(jié)奏一直在這么做。降息，降了；補(bǔ)貼，給了；育兒補(bǔ)貼，加了；監(jiān)管，全放了（房地產(chǎn)全國(guó)范圍內(nèi)只剩那幾個(gè)巴掌大的地方還在限購(gòu)了）……

然后樓同志在這個(gè)時(shí)候說(shuō)了一句房地產(chǎn)稅，難道你能理解為是在釋放什么信號(hào)？

我一點(diǎn)兒都不覺(jué)得。

加稅抑制消費(fèi)，這筆錢(qián)花到稅上，別處就沒(méi)了。

我舉房地產(chǎn)的例子，非常直觀(guān)。今年住建部推出“好房子”運(yùn)動(dòng)后，賣(mài)了很多好地寶地，建出來(lái)的項(xiàng)目都是豪宅，上海的賣(mài)到20萬(wàn)/平米，深圳的賣(mài)到15萬(wàn)/平米，而且賣(mài)的還不錯(cuò)，動(dòng)輒一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)100多200億。為何？其中重要的原因就是過(guò)去20年的強(qiáng)監(jiān)管導(dǎo)致了一大批量的高端住房消費(fèi)被壓抑了，他們需要改善、需要釋放，關(guān)鍵是，他們手里還有錢(qián)。也因此，上海成了這兩年70個(gè)大中城市里幾乎是唯一一個(gè)新房均價(jià)能夠同比上漲的城市。

好了，現(xiàn)在說(shuō)我要開(kāi)征房地產(chǎn)稅。你覺(jué)得那些高端消費(fèi)人群會(huì)干什么？等于說(shuō)，政策層好不容易才找出的一條能夠有助于房地產(chǎn)“止跌企穩(wěn)”的通路，會(huì)瞬間被堵上，這幫人也不消費(fèi)了。接下來(lái)，任你好地寶地都賣(mài)不掉，最后，房地產(chǎn)稅沒(méi)收上來(lái)幾個(gè)錢(qián)，土地財(cái)政也掉了哈哈，只好地鐵漲價(jià)、水電漲價(jià)、燃?xì)鉂q價(jià)、公共服務(wù)縮減……

擴(kuò)散去看，要知道，現(xiàn)在還能有余力進(jìn)行消費(fèi)的可能還真就是那幫子“房子有幾套的人”，其他的，包括所謂的“中產(chǎn)”，都在節(jié)衣縮食，囤糧過(guò)冬。事實(shí)上，如上所言，他們還真的是不懼調(diào)整在消費(fèi)。這時(shí)候國(guó)家巴不得他們多出門(mén)幾趟，然后喜歡樓同志言論的童鞋們說(shuō)：咱們加點(diǎn)兒稅吧。那不就等于是在提醒大家：“你們都要減少消費(fèi)”。這會(huì)把消費(fèi)力從目前的基礎(chǔ)上再往下打一個(gè)重量級(jí)，而且是持續(xù)打擊（因?yàn)槟阋坏╅_(kāi)征，就是持續(xù)征）。然后，CPI、PPI……啪啪啪，繼續(xù)拐頭往下掉，指望著通S逆轉(zhuǎn)、收入好轉(zhuǎn)，斷無(wú)可能。

每個(gè)人都有貧富好惡，但若論何為正確施政，我不認(rèn)為政策層會(huì)選擇此時(shí)干這種事。鐵鍋都上凍了，再來(lái)?yè)P(yáng)湯止沸？

總結(jié)一句話(huà)：彼時(shí)出，法理不對(duì)，時(shí)機(jī)對(duì)；此時(shí)出，法理不對(duì)，時(shí)機(jī)更不對(duì)。在先前房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候，法理不足，但是勉強(qiáng)可以強(qiáng)推，因?yàn)橛袕?qiáng)大“民意”支持。如今，“時(shí)機(jī)”已經(jīng)過(guò)去了，我沒(méi)有見(jiàn)過(guò)通S時(shí)期哪國(guó)還敢強(qiáng)推房地產(chǎn)稅的——這可是涉及到成千上萬(wàn)億的資金大抽離。現(xiàn)在做，法理其實(shí)也解釋不圓，當(dāng)然政策層也可以不解釋這個(gè)，但經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)我認(rèn)為是一定會(huì)考慮的。一旦加稅，不說(shuō)房地產(chǎn)單一行業(yè)的政策目標(biāo)流產(chǎn)，更要面對(duì)可能擴(kuò)散到全局領(lǐng)域的其它重大風(fēng)險(xiǎn)。

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