最近網(wǎng)上全在傳老房子的事，說(shuō)住建部一錘定音后，樓齡超24年的老破小要身價(jià)暴漲，甚至有人拿到了8200萬(wàn)拆遷款。

首先，住建部到底說(shuō)了啥，我翻來(lái)覆去看了原文，壓根沒(méi)找到身價(jià)暴漲這四個(gè)字。

人家提的是“城市更新”，重點(diǎn)在改造提升，不是大拆大建。

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是對(duì)2000年以前、也就是樓齡超過(guò)24年的老房子，進(jìn)行分類(lèi)處理。

符合條件的重點(diǎn)改造，實(shí)在不行的才考慮拆，核心是“留改拆”并舉，而且“留”和“改”是優(yōu)先選項(xiàng)。

那8200萬(wàn)拆遷款又是怎么回事？我查了下，這像個(gè)都市傳說(shuō)，大概源頭是某個(gè)一線(xiàn)城市核心地段，極少數(shù)幾戶(hù)因?yàn)樘厥庖?guī)劃湊到一起的天價(jià)補(bǔ)償，被無(wú)限放大、張冠李戴。

這就好比說(shuō)誰(shuí)買(mǎi)彩票中了五百萬(wàn)，你就覺(jué)得全城彩民都發(fā)財(cái)了一樣，純屬忽悠。

絕大多數(shù)老房子業(yè)主，得面對(duì)的現(xiàn)實(shí)可能是在業(yè)主群里為換電梯每家要攤多少錢(qián)而吵翻天。

為啥風(fēng)向變了？原因不復(fù)雜。

一是拆不起了，過(guò)去那種推倒重來(lái)的模式，成本已經(jīng)高到離譜，地價(jià)漲，人工漲，建筑材料漲，補(bǔ)償預(yù)期也水漲船高。

開(kāi)發(fā)商算不過(guò)賬，地方財(cái)政也兜不起底。

二是社會(huì)賬也算不過(guò)來(lái)了，把整個(gè)片區(qū)的人遷走，找地方安置，再回遷或者貨幣補(bǔ)償，牽扯的精力太大，矛盾太多，一個(gè)項(xiàng)目拖上好幾年是常事，大家都耗不起。

所以，改造提升成了更現(xiàn)實(shí)的選擇，但“改造”二字，里面的文章可就大了。

具體怎么改？不是簡(jiǎn)單刷刷墻、補(bǔ)補(bǔ)漏那么簡(jiǎn)單，文件里提到了管網(wǎng)更新、加裝電梯、完善消防、增加停車(chē)設(shè)施這些。

想法是好的，但真干起來(lái)，全是難關(guān)。

就說(shuō)加裝電梯吧，一二樓的嫌吵嫌擋光，堅(jiān)決不同意，五六樓的老人家天天盼著。

一個(gè)樓門(mén)十幾戶(hù)人家，能開(kāi)出七八種會(huì)，光是協(xié)調(diào)溝通就能扒掉一層皮。

錢(qián)誰(shuí)出？政府補(bǔ)一點(diǎn)，居民掏一點(diǎn)，聽(tīng)著合理，可讓每家每戶(hù)從自己腰包里真金白銀地拿錢(qián)出來(lái)，比什么都難。

有的人說(shuō)我沒(méi)錢(qián)，有的人說(shuō)我不住這兒用不著，還有人說(shuō)除非你全包。

再說(shuō)改造質(zhì)量，找誰(shuí)施工？錢(qián)怎么監(jiān)管？改造期間居民臨時(shí)安置怎么辦？這些都是具體而微的麻煩事。

那么，老房子到底會(huì)不會(huì)身價(jià)暴漲？

現(xiàn)實(shí)點(diǎn)說(shuō)，少數(shù)特定地段的房子，比如在頂級(jí)學(xué)區(qū)，或者位置極佳、結(jié)構(gòu)尚好，經(jīng)過(guò)徹底改造后，居住舒適度提升，價(jià)值肯定會(huì)有所回升。

但這更多是地段和配套價(jià)值的體現(xiàn)，改造只是錦上添花。

對(duì)于絕大多數(shù)普通地段的老房子來(lái)說(shuō)，改造的首要目標(biāo)是解決安全隱患、改善基本居住條件，是兜底，不是“炒作”。

它能止住因房子過(guò)于破舊而導(dǎo)致的貶值趨勢(shì)，但想靠這個(gè)實(shí)現(xiàn)財(cái)富暴增，基本是做夢(mèng)。

房地產(chǎn)的底層邏輯在變，過(guò)去那種賭拆遷、博暴富的投機(jī)心態(tài)，可以歇歇了。

未來(lái)房子的價(jià)值，會(huì)更實(shí)實(shí)在在地和地段、配套、房子本身的品質(zhì)掛鉤。指望靠一條政策讓所有老房子烏雞變鳳凰，不現(xiàn)實(shí)。

對(duì)于真正住在里面的居民，這是好事，生活環(huán)境能切實(shí)改善，不用再漏水的破房子里苦等一個(gè)遙遙無(wú)期的拆遷夢(mèng)。

但對(duì)于那些前幾年高位接盤(pán)老破小，指著拆遷一夜翻身的投資客來(lái)說(shuō)，可能就得失眠了。