廣州珠江新城CBD最近上演了一出央企主導(dǎo)的房地產(chǎn)"神操作"，四大資管之一的長(zhǎng)城資管玩起了債權(quán)變賣的高級(jí)操作，這波風(fēng)險(xiǎn)化解的新姿勢(shì)簡(jiǎn)直不要太秀。

要說(shuō)這幫專業(yè)人士就是會(huì)玩，直接把恒大珺睿項(xiàng)目的25套、總價(jià)值超10個(gè)億的商住樓債權(quán)擺上貨架，讓我們看清了專業(yè)AMC（資產(chǎn)管理公司）和普通房企的差距到底有多大。

長(zhǎng)城資管這波操作堪稱精準(zhǔn)打擊，專門挑珠江新城這種黃金地段的成熟資產(chǎn)下手，完全避開了開發(fā)續(xù)建的大坑。

平均每套4000萬(wàn)的債權(quán)規(guī)模，加上只有評(píng)估值65%的保守抵押率，這安全墊鋪得比恒大其他項(xiàng)目穩(wěn)多了。

更絕的是他們開創(chuàng)性的"分拆處置"新玩法，把債權(quán)打包成5個(gè)小份，不僅降低了入場(chǎng)門檻，還能通過(guò)競(jìng)價(jià)讓資產(chǎn)價(jià)值浮出水面。

據(jù)說(shuō)類似操作的平均溢價(jià)能達(dá)到15%-20%，這賺錢姿勢(shì)也太帥了吧！

珠江新城正在經(jīng)歷從"蓋樓賣房"到"持房收租"的華麗轉(zhuǎn)身。

長(zhǎng)城資管找來(lái)仲量聯(lián)行做的評(píng)估顯示，這批房子經(jīng)過(guò)智能化改造和業(yè)態(tài)調(diào)整，租金還有30%的上漲空間。

特別是把高層改造成聯(lián)合辦公區(qū)后，日租金能沖到18塊每平，年化收益率直接從4.8%跳到6.3%，這波升級(jí)改造簡(jiǎn)直666。

透過(guò)這25套房子的債權(quán)流轉(zhuǎn)，我們看到了金融風(fēng)險(xiǎn)化解的完整閉環(huán)：原債主成功甩鍋，長(zhǎng)城資管低成本接盤，最后通過(guò)專業(yè)運(yùn)營(yíng)讓資產(chǎn)升值。

據(jù)了解，現(xiàn)在廣州農(nóng)商行、東莞銀行這些機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始抄作業(yè)，已經(jīng)有9宗商業(yè)資產(chǎn)債權(quán)參照這個(gè)模式啟動(dòng)處置了。

隨著四大AMC在核心城市建立處置示范基地，商業(yè)地產(chǎn)正在形成"選地段-修價(jià)值-再流通"的良性循環(huán)。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2023年珠三角由AMC主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)交易量暴漲217%，平均持有周期從5.8年縮短到3.2年，這效率提升得不是一點(diǎn)半點(diǎn)啊。