看到傳出“小作文”，講政策層擬要進(jìn)行繼續(xù)減稅、按揭貼息以繼續(xù)刺激萎靡不振的房地產(chǎn)市場(chǎng)。受此提振，房地產(chǎn)股大漲。

我認(rèn)為邏輯上對(duì)，時(shí)機(jī)上對(duì)，方向上也對(duì)。

邏輯上，我在一周前的文里《》寫了，10月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下了年內(nèi)最大跌幅，說(shuō)明前期的政策效果已經(jīng)釋放殆盡。政策層已然是別無(wú)選擇，只能是繼續(xù)出手托底。

這里再補(bǔ)一張居民部門中長(zhǎng)期貸款（約等于居民按揭貸款）新增的數(shù)據(jù)，大家看看，走勢(shì)和之前的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一模一樣，甚至，更慘。

居民中長(zhǎng)貸今年前10月新增值為1.26萬(wàn)億，同比去年減少了24%，創(chuàng)下2023年以來(lái)最大跌幅紀(jì)錄。我預(yù)計(jì)今年全年，居民中長(zhǎng)貸新增數(shù)值大約在1.5萬(wàn)億左右，這個(gè)量級(jí)一下子回到了2011年的水平——比房?jī)r(jià)跌得更靠前。和峰值2021年的新增6萬(wàn)億相比，5年下來(lái)，中長(zhǎng)貸新增值按年將減少75%。而且，看起來(lái)還沒到底。同期，看居民存款值新增，今年前10月是11.39萬(wàn)億，這個(gè)數(shù)字比2022年峰值的接近18萬(wàn)億，已經(jīng)降了36%。但是在2010年以來(lái)的所有年份里，它占第四高（如果不是今年的股市造好讓大量存款“搬家”，我相信這個(gè)數(shù)值今年將至少持平于去年）。并且，和大部分穩(wěn)定年份（新增5萬(wàn)億左右）相比，依然要高出1倍的數(shù)值。

大白話，說(shuō)明了什么？

愿意貸款買房子的人越來(lái)越少，大家有錢優(yōu)先選擇存起來(lái)。

注意，這是自2022年“金融三支箭”以來(lái)救市的第四個(gè)年頭，尤其是去年9.24以來(lái)救市的第一個(gè)滿1年的年頭（今年5月、8月分別又都搞了救市），那么，我們看這個(gè)數(shù)字，創(chuàng)下了新低，沒有任何反彈。

說(shuō)明了四年的救市政策，并沒有穩(wěn)住。尤其是去年9.24的大級(jí)別政策，邊際效果也已經(jīng)完全消失了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，沒有實(shí)現(xiàn)。這是政策不得不面對(duì)的事實(shí)，干救就是救不起來(lái)。

時(shí)機(jī)上，考慮到馬上是最重要的年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開的時(shí)間窗了，所以，這個(gè)時(shí)候也的確是新的托底政策在制定醞釀的時(shí)期。

方向上也對(duì)，回到上面，去年9.24之后，基本上政策工具箱已經(jīng)是“亮底牌”了，大格局定了（14號(hào)文《》）、小細(xì)節(jié)定了（9.24政策包），其后所有的政策路向都是沿著去年9.24的政策思路走來(lái)的。降首付、降利率、減稅、放松監(jiān)管……就是這些，就是要在工具細(xì)節(jié)包里不斷的“下大功夫、挖出增量、挖地三尺也要把買房人挖出來(lái)”。

導(dǎo)致人們不愿意貸款買房子的原因，一方面是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)喪失了信心，另一方面自然也有現(xiàn)在的政策力度給到需求方的感覺“性價(jià)比還是不夠”的部分。

那就可以在這些方向上繼續(xù)探查，還有沒有新動(dòng)作。

減稅的話，應(yīng)該可以在去年11月財(cái)政部動(dòng)作的基礎(chǔ)上，繼續(xù)減。由于當(dāng)時(shí)財(cái)政部取消了2年以上二手交易的增值稅，2年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的占比也少，所以，現(xiàn)在減稅的重點(diǎn)應(yīng)該只在契稅，這個(gè)是新房買家最直接相關(guān)的。

去年11月，財(cái)政部將契稅分面積段減過(guò)一次：首套，提高起征面積，140平米及以下契稅減到1%，140平米以上契稅1.5%。二套以上，140平米及以下從原稅率3%減按1%，140平米以上從原稅率減按2%。

這個(gè)還可以再降，再往下打一半。買1000萬(wàn)的房子，再省10萬(wàn)。這里省一點(diǎn)，那里省一點(diǎn)，總好過(guò)沒有。

利率是最重要的部分，5年期LPR是3.5%，真實(shí)長(zhǎng)期房貸利率現(xiàn)在是3.05%。真的太高了，非常完全超級(jí)十萬(wàn)不合理。

但是今天LPR放榜，沒有降，在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)。不降，是為了銀行，存貸息差的確也是“命懸一線”了，要守住金融系統(tǒng)這個(gè)底線不能出問(wèn)題，保銀行棄地產(chǎn)。

寫到這里，岔開一句。2023年，我判斷銀行股不能碰了，理由是地產(chǎn)-金融本是一家，地產(chǎn)崩了金融好不了。

結(jié)果你猜怎么著？我被狠狠的打臉了，臉都打腫了，兩邊。地產(chǎn)跌了5年，銀行股漲了5年，農(nóng)行現(xiàn)在都漲成了老大哥。天底下還有這樣神奇的市場(chǎng)么？搞得我后來(lái)實(shí)在是氣不過(guò)，就買了一把建行，賺個(gè)一點(diǎn)又跑了，算是小出了一口氣。

我現(xiàn)在更堅(jiān)定的主張遠(yuǎn)離銀行股了，但我不敢預(yù)測(cè)它們了，因?yàn)槲铱床欢耍覍?shí)在看不懂咱們的銀行，看不懂就避開。

所以這個(gè)情況下，要怎么降真實(shí)利率？

在不動(dòng)銀行利益的情況下，選擇財(cái)政貼息是可行的，疫情期間搞過(guò)，經(jīng)營(yíng)貸利率經(jīng)貼息之后做到了1.9%，比現(xiàn)在的最低2.5%還要低。

針對(duì)新買房的人群，給予財(cái)政貼息。讓我們來(lái)算算，如果未來(lái)1年還是1.5萬(wàn)億的新增中長(zhǎng)貸，30年按揭貸款3.05%經(jīng)貼息到2.5%，則累計(jì)可減少買房人負(fù)擔(dān)多少呢？

大約1576億。攤到每年，其實(shí)很少，我認(rèn)為可以直接貼到2%，那樣累計(jì)30年減少利息接近3000億，說(shuō)得過(guò)去。

但的確，以上兩個(gè)，減稅、貼息，都會(huì)增加財(cái)政壓力。錢從哪里來(lái)？愿不愿意出血？我不知道，按理說(shuō)中Y的杠桿率很低可以多加點(diǎn)，但是……樓同志說(shuō)的房地產(chǎn)稅？

首付其實(shí)還可以再降，國(guó)外第一筆首付款普遍是只有房?jī)r(jià)的5%。但這個(gè)降不降，意義不大，撬不動(dòng)什么，沒有利率重要。

總體上，如果小作文為真，自然是好事。但是綜上分析，如果只是工具箱里拿東西修修補(bǔ)補(bǔ)，而不是換個(gè)工具箱，則效果難言樂觀，怕是“一如既往”，難以擋住房?jī)r(jià)繼續(xù)向下“溫和”調(diào)整的趨勢(shì)。所以，對(duì)個(gè)人操作而言，我的觀點(diǎn)和之前沒有任何改變?！丁贰丁贰丁?。

讓我們耐心等一等，看看接下來(lái)的兩個(gè)周，會(huì)發(fā)生點(diǎn)什么。也歡迎留下你的理性見解。

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