我今天想分享一個小區(qū)，它是在2017年開盤，開盤的均價在28000元/平米，現(xiàn)在二手房的成交均價在16000元/平米。

假設(shè)當(dāng)初買的是89平米，總價是249萬，按照30%作為首付款，在銀行貸款174萬，等額本息的還款方式，每個月月供9000元左右，一年月供9.6萬，八年合計是76.8萬。

現(xiàn)在二手房成交的價格是166萬，縮水的部分，加上月供，合計虧掉159.8萬，平均每年在20萬左右。按照福州的收入來判斷，年收入在20萬，已經(jīng)是相當(dāng)好的工作，超過95%的人。

或許，你們都不會這么算，但它是實實在在縮水了，作為資產(chǎn)也好，居家也罷，在我的眼里，房子給他們帶來的不是幸福生活，反而是一種壓力。我想問一下，如果你是2017年或者2018年買的一手房，而且是你用了所有的積蓄買入，現(xiàn)在的生活狀態(tài)是怎樣的？

至少我覺得很挺可怕的，雖然我不是2017年買房，但我知道2017-2018年買房的人，他們都是以什么樣的價格買入，現(xiàn)在又是以什么樣的價格賣出。

今天，我就來揭開福州的一個樓盤，給大家做個小區(qū)分析，希望給大家有一點購房的參考和幫助，以及我個人對這個小區(qū)的未來發(fā)展分析。

金山西的融僑悅江南

以上的案例，我是參考融僑悅江南這個小區(qū)的開盤與近期成交作為案例。希望這個案例不是你，我并沒有想著，用赤裸裸的價格去傷害一個人。

融僑悅江南，2017年11月10日開盤，當(dāng)時開了6棟高層建筑，面積在74平米-132平米之間，開盤均價在28000元/平米，開盤套數(shù)是790套。

第一批買入的業(yè)主，價格還有一定的優(yōu)惠，還不算是最高價，2018年，其他樓棟陸陸續(xù)續(xù)開盤，面積從89平米-115平米之間不等，里頭有高層，有洋房，均價仍然在28000元/平米。

小區(qū)總共20棟樓，1852戶業(yè)主，從2017年到2019年，2年多的時間全部售罄。

從它身上不難看出，當(dāng)初福州的樓市有多么的瘋狂，一個周邊沒有學(xué)校，沒有商業(yè)，沒有交通，就像是“一朵鮮花，扎在牛糞上的感覺”，能夠與它協(xié)同的配套太少了，甚至還有很明顯的不利因素，對望妙峰山。

融僑悅江南的二手市場

2022年以后，融僑悅江南開始進(jìn)入到二手市場。曾經(jīng)在賣一手房的時候，我們就在妄想著，等它轉(zhuǎn)入到二手房時候，我們可以在這個樓盤賺不少的錢。

因為，當(dāng)初買入悅江南中，有不少的人是為了投資；也因為悅江南有很多的小戶型，這些業(yè)主遲早要進(jìn)行置換，只要他們開始置換，就會產(chǎn)生交易，有交易就一定會有傭金。

2022年1月，在貝殼平臺成交第一套二手房，89平米，223萬，單價24883元/平米，比原值少了3000元/平米，但是要承擔(dān)高昂的增值稅。如果能像這位業(yè)主一樣有遠(yuǎn)見，我本人也不會是一個大韭菜了。

只有隨著時間的推移，才會知道當(dāng)初做的是不是夢。這幾年下來，我們成交的悅江南屈指可數(shù)，這個小區(qū)的成交難度太高了，還不如周邊的濱江麗景來得容易。

在下行的市場當(dāng)中，要讓一個業(yè)主，用250萬買來的房子，降100萬把它賣掉，這需要做大量的思想工作，同時在下行的市場當(dāng)中，讓買家去選擇一個這樣，什么都沒有的小區(qū)，更是難上加難。所以，我們對這個小區(qū)抱有的觀點是：再多的房子賣，也沒用，我們不愿意投入時間，產(chǎn)出比不夠劃算。

最近8月份，成交一套89平米的房子，業(yè)主掛牌時間448天，帶看客戶40余次，就這個數(shù)據(jù)拉出來，恐怕就把很多經(jīng)紀(jì)人勸退了。

目前，現(xiàn)有掛牌二手房98套，大量的業(yè)主都有賣房的意向，只不過中介給定位的價格偏低，還沒有想要是否要掛牌。業(yè)主們掛牌的均價20900元/平米，雖然不是很高，但也是周邊老小區(qū)濱江麗景的兩倍了。

融僑悅江南所處的板塊不行

小編認(rèn)為，一個小區(qū)的價格，是由它所處的板塊來決定的。

融僑悅江南所處的位置，正好處于兩山之間，一座是妙峰山，另一座小編不知道。一條路通南北，北側(cè)是地鐵洪塘站，從悅江南步行出來，大約20分鐘左右，對它的幫助較小。

在洪塘路上的兩側(cè)，一面是空軍醫(yī)院，另一側(cè)是濱江麗景的幾個小區(qū)，都是在2003年左右的商品房，一時間也不會有其他土地被征遷或改造的可能。未來十幾年的時間里，都會保持著這種現(xiàn)狀，周邊的房子只會慢慢變得老舊。

從悅江南到萬科城市之光并不遠(yuǎn)，萬科城市之光的價格在2.5萬左右，為什么有那么多人去買它，卻不愿意選擇1.8萬的悅江南？

這里就體現(xiàn)出地段的價值了，同樣是偏，但是城市之光未來具有一定的潛力，能夠與它協(xié)同的樓盤多，且它的北側(cè)大量的廠房，未來還有可能搬遷，東側(cè)就是金山多數(shù)樓盤的聚集地，關(guān)于位置上，就不用我多說什么了。

總體而言：區(qū)域發(fā)展受限：融僑悅江南所在區(qū)位不理想，處于郭厝里附近，北面被妙峰山隔斷，山上還有妙峰山陵園，南面被西山隔斷，周邊除了幾個老舊社區(qū)外，都是零散的棚戶區(qū)。這樣的區(qū)位很難有大的發(fā)展，就像被束縛住了手腳一樣，會對房價產(chǎn)生不利影響 。

至于未來的價格，你們心中應(yīng)該已經(jīng)有答案了。

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