近日，綠城在番禺黃沙島地塊（回顧）的項目規(guī)劃正式浮出水面。

據(jù)廣東省投資項目在線審批監(jiān)管平臺披露的備案信息，項目總投資高達11.6億元，計劃建設(shè)9棟住宅及1棟配套建筑，計容建筑面積約1.9萬㎡。

圖源：廣東省在線審批監(jiān)管平臺

11.6億元的投資額與綠城的4.97億元拿地成本相比，足足翻倍有余。

按著這個投資額測算，黃沙島地塊項目樓面成本超過6萬元/㎡，為項目未來的市場定價留下了充分的想象空間。

作為番禺近十年來罕見的低密度宅地，黃沙島地塊容積率僅1.01，限高24米，稀缺性顯著。

從已公布的效果圖來看，項目采用“北高南低”的階梯式布局，前排2棟、中排3棟、后排4棟，旨在最大化后排單元的江景視野。

圖源：廣州規(guī)自局

基于超低容積率和限高要求，市場普遍預(yù)測項目將打造為疊墅或類別墅產(chǎn)品，定位高端改善市場。

板塊的改善需求真實而強勁。地塊旁的黃沙島花園別墅，盡管樓齡已25年，近期仍有成交單價突破5萬元/㎡。

整個番禺改善市場，幾乎斷供墅類產(chǎn)品。

目前板塊主流新盤如綠城玉海棠、路勁美的雋樾，均為高層剛改產(chǎn)品，均價約3.2–4.6萬/㎡。（價格僅供參考，具體以實際為準）

而本地“老錢”與改善客，對墅類產(chǎn)品依舊有剛需，比如萬博板塊，近3個月成交了近10套別墅（數(shù)據(jù)來源貝殼找房），最貴的一套別墅來自廣州雅居樂花園，總價4525萬元，單價超8萬元/㎡，成交周期僅1個月出頭。

業(yè)內(nèi)分析認為，綠城黃沙島項目憑借低密臨江、近地鐵等綜合優(yōu)勢，疊加綠城產(chǎn)品力背書，有望以大面積墅類產(chǎn)品打開高端市場。

在投入成本高企、產(chǎn)品稀缺的雙重因素下，大家覺得黃沙島項目會賣到多少錢呢？