2025 年的這個秋天，對華僑城而言，不只是一次人事更迭，而是一次戰(zhàn)略級的重啟。

01

今天下午（11月21日），國務院國資委網(wǎng)站發(fā)布關于華僑城的人事任免公告：

吳秉琪任華僑城集團有限公司黨委書記、董事長。

提名劉開新為華僑城集團有限公司副總經(jīng)理人選，免去其華僑城集團有限公司紀委書記職務。

賀長青任華僑城集團有限公司黨委常委、紀委書記，免去其中國建筑科學研究院有限公司紀委書記職務。

免去張立勇的華僑城集團有限公司黨委常委職務，不再擔任華僑城集團有限公司副總經(jīng)理職務，退休。

而在兩個月前，9月5日，國務院國資委網(wǎng)站也層發(fā)布過涉及華僑城的人事任免公告：

吳秉琪任華僑城集團有限公司黨委副書記、董事，提名為華僑城集團有限公司總經(jīng)理人選。

免去張振高的華僑城集團有限公司黨委書記、黨委常委、董事長、董事職務，退休。

免去劉鳳喜的華僑城集團有限公司黨委副書記、黨委常委、董事職務，不再擔任華僑城集團有限公司總經(jīng)理職務。

如果我們把兩份人事任免公告組合起來，一起分析下發(fā)生了哪些變化：

首先，華僑城原關鍵崗位基本大換血：原黨委一把手、董事長張振高；華僑城原黨委副書記、總經(jīng)理劉鳳喜；華僑城副總經(jīng)理張立勇等四人退出，而原本就是空降到華僑城的紀委書記劉開新轉任副總經(jīng)理。

其次，新增管理層均為空降，新任黨委書記、董事長吳秉琪和新任紀委書記賀長青均從中建體系空降過來。

尤其是吳秉琪是得到了重用，原本是中建集團副總經(jīng)理，直接被提名為華僑城總經(jīng)理，進而又升任了華僑城黨委書記和董事長，在體制內看來，這算是火箭般的速度飛升。

再者，炸天團注意到華僑城新的董事會成員、黨委常委、核心經(jīng)營層基本都來自華僑城體系外，比如董事會7位成員全部出自華僑城體系外，而黨委常委成員和核心管理層也僅倪征一人有華僑城背景。

透過以上國資委的換人調整，基本可以看出國資委的意圖：已經(jīng)不是在華僑城的棋盤上把棋子換個位置，而是要把整個華僑城的棋盤翻面重來。

那么，國資委為什么要對華僑城動這么大的一刀？

要理解這個答案，就必須回頭看華僑城過去三年的“隱性失控”。

02

如果說萬達是“戰(zhàn)略搖擺害了自己”，那么華僑城的問題則更純粹：

——規(guī)模太大、資產太重、現(xiàn)金流太薄、時代變了，而它沒跟上。

在此，我們不妨先看看華僑城2025年中報數(shù)據(jù)：

?營收113.17 億，同比腰斬 –50.82%

?歸母凈利潤虧損28.68 億

?扣非凈利潤虧損29.15 億

?毛利率全線下滑

?房地產主業(yè)去化極慢

不難看出，華僑城不是沒賺錢，是根本賺不到錢了。如果再往前倒推3年：

2022年虧損109億元；2023年虧損65億；2024年虧損86.62億；

那么，華僑城幾乎就是整個央企地產天團里的虧損王，論虧損規(guī)模，無出其右者。

當然，華僑城之所以這么虧錢，其核心還是處在了模式上。

眾所周知，文旅是華僑城的金字招牌，但是在文旅行業(yè)景氣度尚未恢復的當前，這就是一個可怕的黑洞：

重資產模式+地產下行 +文旅恢復緩慢 = 現(xiàn)金流窒息。

是的，與迪士尼這類“輕運營、輕投資”的運營模式不同，華僑城這些年一直堅持自己買地、自己蓋樂園、自己建酒店、自己做管理。

可以說，華僑城運營模式的每一步幾乎都是在花錢，而且還在全國花錢。

據(jù)悉，華僑城在全國布局了幾十個大型文旅項目，從云南到江蘇，從東部到西南，每一個都體量巨大。

看上去氣勢無比輝煌，但問題是：這么大的攤子，靠什么養(yǎng)？靠什么滾？靠什么反哺？

華僑城給出的答案是——房地產。

在順周期里，這套玩法可以勉強說沒啥大問題。但是，房地產行業(yè)自2021年開始進入深度調整期。

于是乎，一直靠著房地產養(yǎng)活文旅的華僑城整個商業(yè)模式都被摧毀了：

文旅需要地產輸血，而地產本身卻開始流血了。

這是一個極其危險的閉環(huán)，靠華僑城自己幾乎完全無解，這也是國資委不得不出手的根本原因。

03

這次國資委出手，說實話，調整力度是超出預期的，已經(jīng)遠不是一次常規(guī)的人事調整，而是一次“治理重建工程”，領導層的構成就說明了一切：

?吳秉琪：強執(zhí)行力、強整合能力的央企干部。

?賀長青：紀委體系空降，強化監(jiān)督和紀律。

?劉開新：紀委出身，轉任副總，是“紀律 +經(jīng)營”的復合型角色。

?董事會 7 人全部來自體系外，意味著徹底打破原來的“內部循環(huán)”。

應該說，華僑城幾乎所有關鍵崗位都掌握在央企空降手里。這不是補丁，這已經(jīng)是重裝系統(tǒng)。

當然，在吳秉琪空降華僑城的時候，外界曾有傳言，華僑城將并入華潤，由華潤消化華僑城這個爛攤子，理由就是吳秉琪是個老華潤，從1993年加入華潤到2023年被調往中建，整整30年的職業(yè)履歷都給了華潤。

不過，這個傳聞很快被證偽。

的確，華僑城與華僑城同為副部級央企，盡管體量相差懸殊，但在行政級別上同為副部級，兩個副部級單位合并談何容易。

既然，華僑城還要繼續(xù)存在，那么，新的領導班子該如何將華僑城從虧損的泥潭里拯救出來呢？

在此，我們不妨大膽猜測下，新的領導班子接下來大概率會做三件事情：

首先就是全面啟動提質增效和資產盤活。

賣資產、賣項目、賣庫存，大量重資產要出售，大量存量項目和庫存要盡快清掉，非核心業(yè)務要全面收縮，總之就是要讓重資產的華僑城向“更輕、更快、更靈活”的華僑城轉型。

其次，應該就是放大和突出文旅業(yè)務。

大概率就是從“建項目”轉向“做運營”。如何主題公園二次消費，如何引入更多娛樂 IP，如何加強夜經(jīng)濟、節(jié)慶經(jīng)濟，如何推動科技文旅、如何提升客單價和運營效率......

總之，華僑城要做的就是必須要讓文旅業(yè)務開始賺錢，而不是再像以往那樣燒錢。

除了這些業(yè)務層面的變化，華僑城更重大的變化可能還在于公司內部治理上，如何全面強化自身監(jiān)管，比如如何更謹慎的花錢和投資，如何讓項目都更加可控，風險更透明，運營更合規(guī)，這應該也是新紀委書記賀長青的主要工作職責。

結語

最后，中國的房地產和文旅，都已經(jīng)不太可能回到過去的黃金年代，但新的秩序如何構建依然未知。

華僑城這個文旅地產巨頭，脫胎換骨已經(jīng)開始，鑒于國資委的重視和吳秉琪的職業(yè)履歷，我們有理由相信華僑城正走在正確的道路上，也期待整個文旅行業(yè)都能跟著好起來！