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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

自從干上房地產(chǎn)，一晃都15年有余了，地產(chǎn)一品塘經(jīng)歷了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)完整的生命周期，身邊接觸的地產(chǎn)人越來(lái)越多，地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)也開(kāi)始多起來(lái)。

目前為止很多人還是覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)肯定會(huì)一蹶不振，身邊的朋友都是談房色變，特別是那些在四五年前還加杠桿上車(chē)的朋友，確實(shí)也挺悲催的。

小編的理解可能會(huì)有一些不同，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是周期最長(zhǎng)的行業(yè)，沒(méi)有之一，至今這個(gè)行業(yè)仍然還是第一大產(chǎn)業(yè)，也非常榮幸在第一大行業(yè)沉淀超過(guò)15年。

從市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的下行趨勢(shì)是不可避免的，也是任何一個(gè)超級(jí)產(chǎn)業(yè)的正常狀態(tài)，就跟一家企業(yè)一樣，發(fā)展總會(huì)有周期，業(yè)績(jī)總會(huì)有波動(dòng)。

近期行業(yè)動(dòng)蕩之余，各種高管變動(dòng)也開(kāi)始頻繁，6大央企一把手換帥，加上今年上半年頭部房企陸續(xù)調(diào)整組織構(gòu)架，地產(chǎn)人持續(xù)焦慮已經(jīng)成為常態(tài)。

作為一個(gè)體量高達(dá)7億的超級(jí)產(chǎn)業(yè)，除去傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商以外，其中地產(chǎn)中介群體也是一個(gè)超級(jí)群體，特別是幾大頭部中介近期也開(kāi)始動(dòng)蕩，大家日子都不好過(guò)。

小編手下近期有一套二手住宅，雖然看起來(lái)很破，但是區(qū)位位于福田市中心，并且有比較不錯(cuò)的學(xué)位，近期也想放給中介看看市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，了解一下實(shí)際行情。

一個(gè)月時(shí)間，接觸中介倒是非常多，電話都快被打爆，給我的整體印象真的非常差，不僅僅是對(duì)中介這個(gè)行業(yè)濾鏡盡碎，感嘆地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)還能撐多久？

首先重點(diǎn)吐槽的就是，在房東這一端口，大部分中介都是壓低價(jià)格為基本邏輯，對(duì)房子的基本戶型，區(qū)位價(jià)值，整體功能性基本知識(shí)，學(xué)區(qū)價(jià)值等是一概不提。

這一點(diǎn)讓我很有點(diǎn)納悶，這就是如今所謂的大中介公司的頂級(jí)經(jīng)紀(jì)，在如今市場(chǎng)下，似乎只有瘋狂壓低房?jī)r(jià)中介才有動(dòng)力把房源推薦給客戶。

其實(shí)再深入想想，早期房地產(chǎn)市場(chǎng)好的時(shí)候，這二手房?jī)r(jià)推手其實(shí)就是廣大的中介群體，中介的朋友圈永遠(yuǎn)在傳播焦慮，制造認(rèn)知差異。

如今房東的焦慮是如何穩(wěn)定自家資產(chǎn)，但是相對(duì)于中介群體中的直接業(yè)績(jī)導(dǎo)向壓力，房東的焦慮真的顯得不值一提。

小編這次是找了三家知名中介的經(jīng)紀(jì)，內(nèi)心其實(shí)就想看看如今市場(chǎng)到底真實(shí)的情況，結(jié)果真的是當(dāng)場(chǎng)想罵人的感覺(jué)。

一批一批的大致4-5個(gè)人，輪番轟炸，絲毫也沒(méi)推薦客戶的意思。其核心還是那句話：降價(jià)吧，市場(chǎng)不好，真的要降價(jià)。

另外很有可能在需要買(mǎi)房的客戶身上，也會(huì)持續(xù)灌輸這個(gè)價(jià)值點(diǎn)：便宜的可能更值得去看，這就導(dǎo)致不管是房東還是買(mǎi)房的群體，中介在這時(shí)間的關(guān)注點(diǎn)只有一個(gè)價(jià)格。

這在如今本來(lái)就下行的市場(chǎng)，小編的感受就非常非常差了，如今這種市場(chǎng)還需要中介嗎？中介就是急速的壓低價(jià)格，輕松賺了兩邊的傭金？

早期行業(yè)上行時(shí)期，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都在漲，中介的成交邏輯是兩邊打掩護(hù)，這個(gè)跟小編之前從事的獵頭業(yè)務(wù)體驗(yàn)感完全不能比，同樣都是賺取傭金。

小編作為獵頭出身，其實(shí)對(duì)中介這個(gè)行業(yè)具備一定的理解力，大家都希望服務(wù)好雙方，讓買(mǎi)房的人低價(jià)買(mǎi)到合適的房源，讓房東以合理的價(jià)格最快成交。

這其實(shí)看起來(lái)類(lèi)似地產(chǎn)中介，但是其對(duì)委托客戶需求那必須還是要專(zhuān)業(yè)深度，對(duì)求職者來(lái)說(shuō)我們必須也要加強(qiáng)管理維護(hù)，不能開(kāi)口要天價(jià)。

如今地產(chǎn)中介直接變成了一邊倒的局面，看起來(lái)是有服務(wù)雙方，但是其價(jià)值體系很明顯還是在偏重服務(wù)客戶。

但是這個(gè)邏輯在我看來(lái)是不成立的，客戶自然是必須維護(hù)的，但是房東也是出了傭金的，而且在市場(chǎng)下行之下，房東意愿度更高。

這種情況如果按照這種邏輯下去，中介的內(nèi)部無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)持續(xù)，很多手里的房源也不會(huì)主動(dòng)找客戶，但是會(huì)盯著馬上就要成交的客源。

一旦周邊有類(lèi)似已經(jīng)說(shuō)服了房東更低價(jià)格的房源出現(xiàn)，中介就會(huì)馬上瘋狂去推給這個(gè)客戶。

這就導(dǎo)致了一個(gè)很大問(wèn)題出現(xiàn)，中介變成了業(yè)績(jī)第一，價(jià)格成為唯一敏感點(diǎn)，這是一個(gè)非常痛心疾首的問(wèn)題。

對(duì)產(chǎn)品本身缺乏基本的認(rèn)知和研究，無(wú)法提供專(zhuān)業(yè)的咨詢服務(wù)，地產(chǎn)中介僅充當(dāng)“傳聲筒”和“壓價(jià)工具”，使其存在價(jià)值受到質(zhì)疑。

如果市場(chǎng)所有問(wèn)題都全部聚焦房?jī)r(jià)，這個(gè)市場(chǎng)還會(huì)持續(xù)被動(dòng)，大家的生意都會(huì)越來(lái)越難做，內(nèi)部惡性循環(huán)嚴(yán)重。

地產(chǎn)中介大軍未來(lái)持續(xù)減員一定是基本方向，最后吃虧的還是在行業(yè)的所有群體，未來(lái)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)獨(dú)立IP的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，或許會(huì)成為新方向。

這種地產(chǎn)中介的亂象已經(jīng)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，這也能體現(xiàn)到國(guó)內(nèi)大型中介的企業(yè)運(yùn)營(yíng)身上，無(wú)獨(dú)有偶，貝殼最近是又遇到大事了。

多個(gè)平臺(tái)有網(wǎng)友爆料，貝殼旗下幾大事業(yè)部都在醞釀組織調(diào)整，特別是人員優(yōu)化方面核心集中在地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，涉及到眾多中后臺(tái)與產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)部門(mén)。

要知道，從貝殼第三季度發(fā)布的年報(bào)來(lái)看，雖然業(yè)務(wù)看起來(lái)有增長(zhǎng)，但是凈利潤(rùn)已經(jīng)跌幅不小，更是創(chuàng)造了跌幅近兩年的新紀(jì)錄。

11月10日，貝殼控股有限公司公布2025年第三季度業(yè)績(jī)。公告顯示，第三季度貝殼總交易額（GTV）達(dá)7367億元（人民幣，下同），總收入為231億元，同比增長(zhǎng)2.1%；

其中凈利潤(rùn)為7.47億元，同比下降36.1%；經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為12.86億元，同比下降27.8%；

貝殼這幾年轉(zhuǎn)型意愿相當(dāng)明確，出去傳統(tǒng)貝殼找房與鏈家兩大平臺(tái)以外，旗下裝修業(yè)務(wù)（圣都），租賃業(yè)務(wù)（惠居），地產(chǎn)咨詢（貝好家）三大新業(yè)務(wù)逐步提升份額。

地產(chǎn)一品塘也內(nèi)部了解到，如今確認(rèn)裁員的業(yè)務(wù)是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與裝修業(yè)務(wù)為主，給出的裁員方案還是值得說(shuō)道，從N+1-4都有涉及，特別是技術(shù)與產(chǎn)品部門(mén)居多。

這也與貝殼這幾年加大AI投入有很大關(guān)系，很多技術(shù)與產(chǎn)品部門(mén)都可以通過(guò)AI系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，這一波裁員也屬于正常公司業(yè)務(wù)導(dǎo)向。

整體經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)來(lái)看，結(jié)合小編剛才的一番言論，個(gè)人覺(jué)得淘汰率肯定會(huì)越來(lái)越高。

作為貝殼才成立不久的新事業(yè)部，貝好家事業(yè)部從成立之初就一直爭(zhēng)議不斷，有人說(shuō)是搶自己客戶的飯碗，也有人說(shuō)是準(zhǔn)備革命地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，變成互聯(lián)網(wǎng)模型。

有一說(shuō)一，小編對(duì)于貝殼這套服務(wù)甲方的系統(tǒng)還是有一定的專(zhuān)業(yè)認(rèn)知，說(shuō)的好聽(tīng)一點(diǎn)就是模式是好的，但是實(shí)際情況是實(shí)際情況。

貝好家耗資百億重資產(chǎn)拿地是前哨，大批量挖角萬(wàn)科龍湖金地旭輝融創(chuàng)等核心經(jīng)理人是尖兵，此刻就等一聲令下給同行要的成果了。

但是現(xiàn)實(shí)還是有點(diǎn)打臉，貝好家近期在成都與上海都迎來(lái)自家獨(dú)立操盤(pán)的兩大項(xiàng)目入市，都撞上了今年下半年最大的市場(chǎng)下行，整體來(lái)看成績(jī)不算樂(lè)觀。

成都項(xiàng)目的預(yù)售海報(bào)發(fā)布數(shù)據(jù)是相當(dāng)不錯(cuò)，對(duì)外輸出的銷(xiāo)售行情是去化六成，銷(xiāo)售高達(dá)14億，要知道這是均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)的成都超級(jí)豪宅。

不過(guò)從內(nèi)部渠道了解到的真實(shí)數(shù)據(jù)是21-27套之間，只能說(shuō)現(xiàn)實(shí)是相當(dāng)打臉的，如今開(kāi)發(fā)商對(duì)于開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)有點(diǎn)水分都是常規(guī)操作，貝宸S1這次顯然首開(kāi)是不成功的。

貝好家自己獨(dú)立操盤(pán)的最受關(guān)注的頂豪產(chǎn)品，直接被市場(chǎng)打臉，再看看上海項(xiàng)目，位置不具備競(jìng)爭(zhēng)力，可想而知成績(jī)不會(huì)很好。

上海近一個(gè)月樓市迅速降溫，就連市區(qū)核心區(qū)位的千萬(wàn)豪宅都賣(mài)不動(dòng)，何況貝好家上海的項(xiàng)目位于上海奉賢。

貝好家作為貝殼全新重金布局的新業(yè)務(wù)，能否延續(xù)布局租賃與裝修業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，如今來(lái)看趨勢(shì)，還不能一概而論能否可行，但是其艱難程度肯定是貝殼高管沒(méi)有預(yù)想到的。

還是順著一位粉絲的原話，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊，特別是開(kāi)發(fā)豪宅，絕對(duì)不可能簡(jiǎn)單用互聯(lián)網(wǎng)思維與數(shù)據(jù)去簡(jiǎn)單描述，本身這部分客群就不簡(jiǎn)單。

今天就聊到這里，對(duì)中介行業(yè)有希望分享的朋友，也可以留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)，持續(xù)研究健康管理，個(gè)人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時(shí)交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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