關(guān)于大庸古城這個項目，真的是可以從很多角度來看。就到底做項目，是注重做項目的過程，還是說注重做項目的結(jié)果。

我先舉個例子，說一個大家都聽過的故事，有一天，銀行行長的小孩，非常疑惑地問他爸爸：“爸爸，銀行里面的錢都是儲戶的。為什么你在銀行工作，就可以通過銀行賺到房子和車子呢？”

銀行行長思考了一會兒，對自己的孩子說：“孩子，我現(xiàn)在需要你幫我做一件事情，那就是從冰箱里面，拿一塊豬肉過來。”

孩子走到冰箱里面，把豬肉拿出來，拿到銀行行長面前。過了一會兒，銀行行長又說：“你再把豬肉放回去”。這讓孩子非常地疑惑，但還是聽爸爸的話，把豬肉放回了冰箱。

回到爸爸面前的孩子，又問道：“爸爸，你為什么讓我做那么無聊的事情，這件事情有什么用嗎？”。

銀行行長父親說：“孩子，當(dāng)你把豬肉拿出來，再放回去的時候，你的手上不就有豬油了嗎？”

當(dāng)初堅持要上大庸古城這個項目的，是張家界旅游集團的董事兼總裁羅選國。說到這位羅總，可不是普通的企業(yè)高管——他所在的公司是副廳級國企，他本人也是正兒八經(jīng)的正處級國家干部。翻開他的履歷，你會發(fā)現(xiàn)這個人確實不簡單：2005年被評為湖南省十佳思想政治工作者，還是市優(yōu)秀共產(chǎn)黨員，2004年當(dāng)選市電視臺首屆十大新聞人物，還立過市政府三等功，2005年被評為市經(jīng)投集團公司先進個人，2008年更是被評為張家界建市20周年建設(shè)功臣。這一連串的榮譽，至少說明他在工作上是得到認(rèn)可的。

2009年他接替蒯衛(wèi)國擔(dān)任公司董事、總裁后，僅僅用了一年時間，就帶領(lǐng)公司實現(xiàn)扭虧為盈，成功摘星脫帽。更難得的是，在他接手后的八年里，張家界旅游集團持續(xù)盈利，甚至在2015年創(chuàng)造了上市以來的首個凈利潤破億元的紀(jì)錄。這樣的業(yè)績，放在任何一家國企都相當(dāng)亮眼。

但讓人費解的是，就是這樣一位經(jīng)驗豐富的經(jīng)營者，卻在職業(yè)生涯的尾聲階段，力排眾議非要上馬大庸古城項目。更耐人尋味的是，就在項目即將完工的2018年，羅選國突然提交了辭呈。官方說法是因個人原因辭職，他將不再擔(dān)任公司及子公司的任何職務(wù)。要知道，當(dāng)時他距離正式退休只剩幾個月時間。按照常理，在這個節(jié)骨眼上，大多數(shù)人都會選擇平穩(wěn)過渡到退休，畢竟在國企工作這么多年，退休待遇是相當(dāng)可觀的。但他偏偏選擇了裸辭——這意味著他放棄了所有即將到手的退休保障。

辭職后的羅選國并沒有離開張家界。如今他的新身份是攜程集團旗下度假農(nóng)莊張家界縵心聯(lián)營店的聯(lián)席董事長。這個就很讓人覺得奇怪了，為什么連最后幾個月都等不了？為什么要放棄來之不易的退休待遇？這些疑問，讓大庸古城項目虧損原因的討論顯得不再重要。

因為時不我待，因為要轉(zhuǎn)變開發(fā)思路，這就要說到當(dāng)時盛行的一種開發(fā)模式。

大庸古城這個項目，本質(zhì)上走的不是傳統(tǒng)景區(qū)開發(fā)的路子。仔細(xì)觀察就會發(fā)現(xiàn)，它的資金主要流向了旅游地產(chǎn)。這種模式在十年前相當(dāng)流行，玩得最溜的當(dāng)屬華僑城、恒大和萬達這些大開發(fā)商。

具體操作手法其實很簡單：首先在相對偏遠(yuǎn)的地區(qū)低價拿地，然后規(guī)劃建設(shè)人造古鎮(zhèn)、游樂園或商業(yè)綜合體。這些旅游設(shè)施本身可能不賺錢，但它們有一個重要功能——提升周邊地塊價值。開發(fā)商會在旅游項目周邊配套建設(shè)住宅小區(qū)和別墅區(qū)，等到旅游區(qū)開始運營，周邊的地價房價就會水漲船高，翻上幾倍都很常見。

即便古鎮(zhèn)運營得不溫不火，甚至最終涼了，對開發(fā)商來說影響也不大。因為在那個年代（2015-2016年左右），全國房地產(chǎn)市場都處于上升通道，一線城市房價一年翻倍都不稀奇，三四線城市也跟著普漲。在這種大環(huán)境下，這種“旅游+地產(chǎn)”的模式很難失敗，可以說是穩(wěn)賺不賠的買賣。

但是時代在變，現(xiàn)在的市場環(huán)境已經(jīng)完全不同了。

首先是人造古鎮(zhèn)嚴(yán)重過剩。這幾年，全國各地一窩蜂地建設(shè)古鎮(zhèn)項目，導(dǎo)致同質(zhì)化現(xiàn)象極其嚴(yán)重。不知道你發(fā)現(xiàn)沒有，現(xiàn)在走到哪個古鎮(zhèn)，看到的都是差不多的景象：清一色的網(wǎng)紅打卡墻（上面總寫著“想你的風(fēng)吹到了XX”），千篇一律的小吃街（轟炸大魷魚、烤腸、新疆烤串、旋風(fēng)薯塔、色素飲料……這些小吃在哪個古鎮(zhèn)都能找到），過度商業(yè)化的氛圍讓游客體驗大打折扣。當(dāng)每個古鎮(zhèn)都長得差不多時，游客自然會審美疲勞。

與此同時，古鎮(zhèn)項目的投資門檻卻在不斷提高。以前可能幾個億就能打造一個古鎮(zhèn)，現(xiàn)在動輒需要投入十幾億甚至幾十億。供給嚴(yán)重過剩，需求卻增長緩慢，這個泡沫遲早要破。

另一個更關(guān)鍵的變化是房地產(chǎn)市場的整體轉(zhuǎn)向。過去那種雞犬升天的普漲時代已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在更多的是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。對于旅游地產(chǎn)來說，這個調(diào)整來得更猛烈。因為這類項目往往位于非核心區(qū)域，缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，一旦市場轉(zhuǎn)冷，下跌速度會比普通商品房更快。像獨山縣水司樓、恒大長城小鎮(zhèn)這些項目，都成了這個特定時期的特殊產(chǎn)物。

回過頭來看，過去二十年中國旅游和房地產(chǎn)行業(yè)確實存在賺錢太容易的現(xiàn)象。開發(fā)商和地方政府都熱衷于盲目建設(shè)，產(chǎn)生了大量低質(zhì)量的供給?，F(xiàn)在行業(yè)進入存量競爭階段，市場正在自我凈化，良幣驅(qū)逐劣幣的過程已經(jīng)開始。就像巴菲特說的那樣：“只有當(dāng)潮水退去，才知道誰在裸泳?！?/p>

大庸古城項目的命運，某種程度上是這個特定發(fā)展階段的縮影。它背后反映的是傳統(tǒng)“旅游+地產(chǎn)”模式在當(dāng)前市場環(huán)境下面臨的挑戰(zhàn)。理解這一點，或許比單純討論一個項目的盈虧更有意義。

而且呢，不光一個大庸古城，還這附近還有大庸府城、土司城等古城景點，甚至還有一個投資17億元的古庸城沒有正式營業(yè)。

古庸城是一個仿古建筑群，占地120畝，建筑面積13萬平方米，投資17億元，也是張家界的重點文旅項目。

所以吧，說到極力推行大庸古城上馬的羅選國個人的選擇，我們或許永遠(yuǎn)無法知道全部真相。但可以確定的是，他在職業(yè)生涯最關(guān)鍵的時刻做出了令人費解的決定，在項目即將完工時選擇離開，在即將退休時選擇放棄待遇。這些決定背后，或許有我們外人無法知曉的考量。

當(dāng)然了，一條路走不好，就要換一條路，先看看這次來的都是誰。電廣傳媒、芒果文旅、芒果超媒，還有凱撒旅業(yè)等，一共17家企業(yè)，湊了大約15.86億元。這筆錢，對于之前深陷債務(wù)泥潭的大庸古城來說，好比是久旱逢甘霖，是能救急的。但明眼人都知道，這筆投資最關(guān)鍵的部分，根本不是錢，而是錢背后附帶的那些資源。

核心策略是文旅+影視。具體想干嘛呢？他們計劃把大庸古城變成芒果系影視劇、綜藝節(jié)目甚至短劇的拍攝基地。拍完了不算完，還要把這些影視IP（比如角色、劇情、場景）轉(zhuǎn)化成游客可以體驗、可以消費的東西。除此之外，他們還提到了虛擬演唱會、VR沉浸體驗這些比較新潮的概念。這說明他們不想只做個普通的影視城，而是想玩點不一樣的。

戰(zhàn)略意圖很明確。芒果手里握著頂級的娛樂內(nèi)容IP和強大的流量號召力。他們拍的劇、做的綜藝，動不動就能上熱搜，帶火一批明星，也能帶火拍攝地。他們就是想利用這個優(yōu)勢，給大庸古城帶來持續(xù)的曝光和客流，創(chuàng)造一個全新的消費場景，讓古城擺脫過去那種除了看房子就是逛店鋪的同質(zhì)化觀光模式。說白了，就是想給古城輸血的同時，再給它裝上造血的機器。

而且已經(jīng)有動作了，一部24集的古裝劇《漫雪北城的詩篇》已經(jīng)在大庸古城開機了。這就是以劇帶旅模式的第一次實際嘗試。他們后續(xù)還計劃推出劇情同款旅游線路，讓粉絲能跟著劇情的腳步來打卡。這相當(dāng)于給古城做了一次長時間的、有故事性的品牌宣傳，比單純打廣告要高級。

運營模式也變了。這次，電廣傳媒、芒果超媒和張旅集團要一起組建一個新的大庸古城運營公司。這個變化很重要。這意味著運營權(quán)不再像過去可能那樣，由比較傳統(tǒng)的國企單一主導(dǎo)，而是引入了更懂市場、更懂內(nèi)容、更懂年輕人的市場化團隊。這是盤活古城在制度上的一個保障，是決定項目能否真正活起來的關(guān)鍵一環(huán)。

畢竟現(xiàn)在短劇是很盛行的，橫店現(xiàn)在都改名豎店了。

所以，總結(jié)一下，這次救援行動，可以看作是一次資源包式的救援，不僅給錢，還給內(nèi)容、給流量、給新的運營思路。

不過呢，一部劇或者一個綜藝，確實能短時間內(nèi)帶火一個地方。但影視劇的熱度是有周期的，播出的時候可能人山人海，播完了呢？熱度能維持多久？如果游客來了，發(fā)現(xiàn)除了看看拍攝時留下的幾個布景，就沒有其他更深度的、能讓人留下來的體驗，那很可能就是曇花一現(xiàn)，熱鬧一陣就過去了。怎么把短期的影視熱度，轉(zhuǎn)化成長久的旅游吸引力，這是個核心難題。

這次借助芒果的IP固然是好事，但如果只是簡單地把芒果的IP貼上去，而沒有深度挖掘和融入張家界本地的土家族文化、大庸古城自身的歷史底蘊，那它不過是換了一層新的、看起來光鮮的外衣，骨子里還是空的，還是沒有根。最終可能變成一個芒果主題公園，而不是大庸古城。

要知道全國上下，文旅+影視概念的項目太多了，幾乎每個有點資源的地區(qū)都想這么搞。但真正能做成功、能持續(xù)火爆的，掰著手指頭都能數(shù)過來。大庸古城要想在這場混戰(zhàn)中殺出來，就必須找到自己那個獨一無二、別人無法替代的定位。它不能只是另一個影視拍攝地，它必須是大庸古城自己。

它得找到屬于自己的那個獨到之處。這方面，其實可以看看別的古城是怎么做的。比如河南的洛邑古城，它就把漢服這個元素玩透了，打造成一個沉浸式的國風(fēng)體驗地，現(xiàn)在非常火。大庸古城也可以好好琢磨一下本地的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，比如桑植民歌、土家族的擺手舞、當(dāng)?shù)氐奶厣止に嚨鹊龋堰@些文化寶貝和現(xiàn)代游客的消費需求、審美趣味結(jié)合起來，進行創(chuàng)新性的開發(fā)和呈現(xiàn)。只有這樣，才能創(chuàng)造出別人學(xué)不來的文化體驗。