2025年，“多中心發(fā)展”再度出現(xiàn)在高層文件中。

最近，《廣州市國(guó)土空間近期實(shí)施規(guī)劃（2026—2030年）》出爐，對(duì)中心城區(qū)、東部、南沙都提出了新的建設(shè)任務(wù)：

提升中心城區(qū)核心功能和服務(wù)品質(zhì); 推動(dòng)?xùn)|部中心加速形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系核心聚集地; 提高南沙新區(qū)綜合承載能力和發(fā)展能級(jí)...

｜來(lái)源：廣州市人民政府

篇幅不長(zhǎng)的《規(guī)劃》中，提到“中心”的次數(shù)，達(dá)到6次。

它傳遞出一個(gè)明確信號(hào)：廣州將在未來(lái)五年，從“一個(gè)中心”的單一格局，演進(jìn)為“多個(gè)中心”的新形態(tài)。

壹

過(guò)去幾年，廣州的產(chǎn)業(yè)空間布局已悄然發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。

這一變化，在兩類(lèi)關(guān)鍵指標(biāo)上表現(xiàn)得尤為明顯：獨(dú)角獸企業(yè)的分布、甲級(jí)寫(xiě)字樓的落點(diǎn)。

比如今年的全球獨(dú)角獸榜中，廣州以24家獨(dú)角獸企業(yè)數(shù)量，排在全國(guó)第四、全球第11位。

從空間分布來(lái)看，這些企業(yè)已不再高度集中于傳統(tǒng)中心區(qū)域，而是廣泛分布在珠金琶、長(zhǎng)隆萬(wàn)博、白云新城、科學(xué)城等新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

｜廣州樓市發(fā)布 制

其中，科學(xué)城的獨(dú)角獸企業(yè)最為集中，包括多益網(wǎng)絡(luò)、立景創(chuàng)新、云舟生物、如祺出行。

與此同時(shí)，甲級(jí)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓的布局也印證了這一趨勢(shì)。

過(guò)去，廣州的高端寫(xiě)字樓主要集中在越秀、天河北與珠江新城等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)；而如今，這一格局已被打破。

近年來(lái)，廣州新投用及在建的甲級(jí)、超甲級(jí)寫(xiě)字樓中，有超過(guò)七成位于金融城、琶洲、白鵝潭、長(zhǎng)隆萬(wàn)博、白云新城、科學(xué)城等區(qū)域。

｜廣州樓市發(fā)布 制

當(dāng)然，這些新興中心并非簡(jiǎn)單的空間擴(kuò)展，而是形成了各有側(cè)重、功能互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)：

• 珠金琶聚焦金融商貿(mào)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)；

• 長(zhǎng)隆萬(wàn)博主打跨境電商、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)；

• 白鵝潭主打文旅、現(xiàn)代商貿(mào)等；

• 白云新城聚焦航天商貿(mào)、美妝經(jīng)濟(jì)；

• 科學(xué)城聚焦半導(dǎo)體、科創(chuàng)等領(lǐng)域。

｜廣州樓市發(fā)布 制

這種從“單極集中”到“多極崛起”的變遷，標(biāo)志著廣州正加速邁向一個(gè)功能多元、動(dòng)力分散的現(xiàn)代化大都市新格局。

貳

從樓市角度看，這些中心的崛起，在一定程度上重構(gòu)了價(jià)值版圖。

在多個(gè)“龍頭”齊頭并進(jìn)的背景下，這些片區(qū)如何憑借自身優(yōu)勢(shì)，成為樓市價(jià)值標(biāo)桿？

珠金琶：貢獻(xiàn)16%GDP的“經(jīng)濟(jì)心臟”

在廣州的CBD格局中，“珠金琶”充當(dāng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力之心。

珠金琶僅用全市約0.4%的土地面積，創(chuàng)造了全市約16%的GDP總量。

它不僅驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)，更引領(lǐng)廣州建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心的步伐。廣州規(guī)劃的五大世界級(jí)商圈中，珠金琶就占了三個(gè)，虹吸來(lái)自全廣州、乃至全國(guó)的消費(fèi)力。

｜琶洲航拍夜景

｜廣州樓市發(fā)布 攝

當(dāng)精英人才、龐大資金與旺盛消費(fèi)力匯聚于此，讓珠金琶成為難以撼動(dòng)的價(jià)值高地。

這一價(jià)值，在樓市中體現(xiàn)得尤為淋漓盡致：

今年以來(lái)，頂尖購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)涌入，豪宅價(jià)格屢次刷新廣州天花板。

以11月初開(kāi)盤(pán)的保利玥璽灣為例，其最高單價(jià)達(dá)到30萬(wàn)/平，一口氣攬金106億，成為今年全國(guó)首個(gè)首開(kāi)破百億的頂豪。

｜保利玥璽灣江景視野實(shí)拍

保利天曜、保利天奕作為今年入市的千萬(wàn)級(jí)一手盤(pán)，僅用了不到半年時(shí)間就沖上了全市新盤(pán)成交金額的TOP2。（來(lái)源：中指院）

還有3000萬(wàn)起步的華樾、琶洲南TOD，近期更是被爆出接連迎來(lái)大單成交，為年底的樓市沖了一波熱度。

這些新盤(pán)創(chuàng)造的業(yè)績(jī)，一次次印證了廣州作為頂流城市的實(shí)力。

長(zhǎng)隆萬(wàn)博：躋身全國(guó)CBD競(jìng)爭(zhēng)力20強(qiáng)

今年，長(zhǎng)隆萬(wàn)博躋身“中國(guó)商務(wù)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力20強(qiáng)”第15位，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)主體突破3萬(wàn)家，“四上”企業(yè)超600家。

同時(shí)，2025年的長(zhǎng)隆萬(wàn)博主打兩個(gè)字：兌現(xiàn)。

區(qū)域內(nèi)超過(guò)10個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目落成，包括K11 select、敏捷廣場(chǎng)及萬(wàn)博匯智三路西延段開(kāi)通...

｜番禺萬(wàn)博航拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD的一手盤(pán)也各顯神通，將板塊內(nèi)的配套擰成一股繩，共同提升區(qū)域能級(jí)：

長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府引入萬(wàn)象商業(yè)與東風(fēng)東+廣雅教育資源；越秀·萬(wàn)博和臻坐享大城配套；

耀勝尊府無(wú)縫銜接K11與雙地鐵TOD；敏捷·萬(wàn)博金湖壹號(hào)則占據(jù)一線湖景資源；越秀瑞麓府主打低密生態(tài)屬性...無(wú)論偏好教育、商業(yè)、交通或生態(tài)，這里都能滿足。

長(zhǎng)隆萬(wàn)博的勵(lì)志之處在于：它并未簡(jiǎn)單復(fù)制珠江新城，而是成功走出了自己的獨(dú)特道路。

白鵝潭：三大超級(jí)商業(yè)相繼落地

從“世界重回白鵝潭”的構(gòu)想，到如今各項(xiàng)配套的穩(wěn)步落地，白鵝潭的面貌正在快速更新。

尤其在商業(yè)上，白鵝潭更是硬氣：

今年年底，聚龍灣太古里首開(kāi)區(qū)即將亮相；荔灣首家山姆會(huì)員店官宣12月21日開(kāi)業(yè)；白鵝潭萬(wàn)象城預(yù)計(jì)2026年亮相，今年已順利封頂…

｜白鵝潭航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

如果說(shuō)有的CBD是自己賺錢(qián)，那白鵝潭，天生就是“賺別人的錢(qián)”。

但比兌現(xiàn)速度更值得關(guān)注的，是白鵝潭傳遞出的信心。它一次次出圈，一次次讓廣州人重新認(rèn)識(shí)它的價(jià)值。

樓市就是最好的鏡子——這里既有稀缺的一線江景大平層，也有學(xué)鐵商俱全的剛需盤(pán)。

比如占據(jù)白鵝潭核心位置的保利翡麗甲第，開(kāi)盤(pán)大戶型秒光，迅速登頂全市成交金額頭部。

｜三江交匯景觀航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

不止它一個(gè)，廣州濱江天地、保利珠江天悅、保利瑧譽(yù)等，今年的銷(xiāo)售額也邁上新臺(tái)階。

還有新世界·天馥，甚至出現(xiàn)單周成交過(guò)億、外地買(mǎi)家直接轉(zhuǎn)賬的火爆場(chǎng)面；保利珠江印象悄咪咪賣(mài)到接近清盤(pán)了...接下來(lái)，國(guó)貿(mào)石圍塘項(xiàng)目即將入場(chǎng)接棒。

與其說(shuō)撐起白鵝潭樓市的，是某個(gè)盤(pán)的勝利，不如說(shuō)白鵝潭正在成為廣州樓市的“定心丸”。

白云新城：白云經(jīng)濟(jì)的“半壁江山”

作為白云經(jīng)濟(jì)的核心引擎，白云新城貢獻(xiàn)了多棟百億級(jí)、十億級(jí)產(chǎn)值的寫(xiě)字樓，堪稱(chēng)GDP的“半壁江山”。

能有這樣的底氣，離不開(kāi)扎實(shí)的企業(yè)根基：

從粵海集團(tuán)、南航總部這樣的“國(guó)家隊(duì)”，到一批扎根本土的民企總部，它們共同搭起了一個(gè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

｜白云新城航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

今年，面對(duì)空間瓶頸，白云新城選擇主動(dòng)破局：

三元里、棠涌、蕭崗等舊改項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，一條貫穿“白云山—白云新城—白云站—珠江西航道”的城市軸線正逐漸打通。

在土地供應(yīng)上，白云新城始終保持克制。目前，區(qū)域內(nèi)主力新盤(pán)僅粵海云港城，穩(wěn)居廣州800萬(wàn)級(jí)高端住宅第一陣營(yíng)。

而泛白云新城板塊的嘉悅云啟等項(xiàng)目，今年也憑借出色的產(chǎn)品力贏得市場(chǎng)。

接下來(lái)即將亮相的綠城齊富路項(xiàng)目，或?qū)⒁劳行乱?guī)優(yōu)勢(shì)，成為入駐白云新城的優(yōu)質(zhì)選擇。

科學(xué)城：廣州工業(yè)“第一引擎”

如果說(shuō)廣州的頂級(jí)CBD在珠江新城，那么廣州最牛的街道，則藏在科學(xué)城。

在今年發(fā)布的“2025活力街道全國(guó)500強(qiáng)”中，科學(xué)城聯(lián)和街道高居全國(guó)第六，是廣州唯一沖進(jìn)前十的街道。

這片僅占廣州面積0.07%的土地，卻貢獻(xiàn)了全市約8.3%的工業(yè)產(chǎn)值。

2024年，聯(lián)和街道規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)1970億元，連續(xù)七年穩(wěn)坐黃埔頭把交椅。今年上半年表現(xiàn)依舊強(qiáng)勁，314家規(guī)上企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值848億元，工業(yè)投資同比增長(zhǎng)超40%。

｜科學(xué)城航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

這里不僅是黃埔的“工業(yè)一哥”，更是廣州的產(chǎn)業(yè)高地：聚集了23家世界500強(qiáng)企業(yè)、29家上市企業(yè)（占全區(qū)1/3），以及1385家高新技術(shù)企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁，也吸引著人才涌入。聯(lián)和街道大專(zhuān)以上學(xué)歷人口占比超過(guò)37%，青年人口占比高達(dá)93%，活力堪比天河。

然而，在產(chǎn)業(yè)與人口雙旺的背景下，科學(xué)城的新房供應(yīng)十分稀缺。

目前，科學(xué)城新盤(pán)主打大壯名城、黃埔中央城、星河臻華府等。今年“露臉”的AG0423015地塊，或?qū)榭茖W(xué)城帶來(lái)寶貴的新增供應(yīng)，值得期待。

｜科學(xué)城航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

縱觀廣州各大中心的崛起，我們看到的不只是地理空間的裂變，更是一種前瞻性布局。每個(gè)中心都以獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)和定位，承擔(dān)起賦能區(qū)域、驅(qū)動(dòng)全局的使命。

這盤(pán)大棋之下，廣州的未來(lái)，是成為一個(gè)更有韌性、更具活力的有機(jī)生命體。

以上，是我們將推出“2025廣州群星閃耀時(shí)”系列策劃稿件第二篇。大家也可以回顧一下，我們過(guò)往的熱門(mén)內(nèi)容：

本系列將透過(guò)不同視角帶大家看清市場(chǎng)的新變革，后續(xù)我們會(huì)推出第三篇解讀。

接下來(lái)一起來(lái)看看，珠江4大黃金10公里，是如何迭代升級(jí)的~