家人們，今天咱聊個(gè)大新聞 —— 美國(guó)樓市徹底涼透了！Zillow 剛放出來的數(shù)據(jù)，過去一年全美 53% 的房子都在掉價(jià)，這可是 2012 年金融危機(jī)后最狠的一次下跌！啥概念？相當(dāng)于每?jī)商追孔永铮陀幸惶自谕低蒂H值，有的城市甚至 90% 的房子都在降價(jià)，這波操作直接把 “房子永遠(yuǎn)漲” 的神話撕得稀碎。

先給咱普通人掰扯明白這事兒有多真實(shí)。不是個(gè)別城市跌，是全國(guó)性的大回調(diào)，從 2022 年 7 月開始，全美房?jī)r(jià)平均跌了 9.1%，南部和西部直接成了重災(zāi)區(qū)：丹佛 91% 的房子在降價(jià)，奧斯汀 89%，加州沙加緬度 88%，佛羅里達(dá)的開普科勒爾更狠，一年跌了 9% 還多。反觀東北部和中西部，紐約、芝加哥這些城市反而在補(bǔ)漲，漲了 4%-6% 不等，這地域差異跟咱國(guó)內(nèi)一線和三四線的分化有點(diǎn)像，但幅度可比咱這兒刺激多了。最有意思的是，加州爾灣有個(gè)高端樓盤，去年最高喊到 500 萬(wàn)美元，現(xiàn)在直接降到 300 多萬(wàn)，照樣沒人買，買家都在揣著錢觀望，生怕買在半山腰。

這波下跌絕不是偶然，咱扒扒背后的原因，其實(shí)特簡(jiǎn)單，就三件事：利率太高、房子太多、買家太慌。首先是利率這把 “殺豬刀”，疫情期間美國(guó)房貸利率才 3% 左右，現(xiàn)在直接飆到 6% 以上，有的地方都快 7% 了。啥概念？以前買套 40 萬(wàn)美元的房子，月供也就 2000 出頭，現(xiàn)在得漲到 3000 多，普通家庭直接扛不住，買房計(jì)劃全泡湯。美聯(lián)儲(chǔ)為了壓通脹不停加息，結(jié)果通脹沒完全壓住，先把樓市給干趴下了，美國(guó)財(cái)長(zhǎng)都直接說 “房地產(chǎn)已經(jīng)陷入衰退”。

其次是房子供太多了，市場(chǎng)都快堆不下了?，F(xiàn)在全美待售房源是五年新高，光賣家手里積壓的房子總價(jià)值就高達(dá) 7000 億美元，44% 的房子掛牌倆月都賣不出去。爾灣那邊更夸張，疫情時(shí)才 100 來套房源，現(xiàn)在直接沖到 700 套，供遠(yuǎn)大于求，價(jià)格能不跌嗎？。最尷尬的是賣家，以前是買家搶著加價(jià)，現(xiàn)在沒人問津，想降價(jià)又舍不得虧，只能硬扛，結(jié)果越扛越掉價(jià)，形成惡性循環(huán)。

最后是大家心里沒底。經(jīng)濟(jì)前景不明朗，還有特朗普關(guān)稅政策的疑慮，普通人不敢隨便買房，生怕買了就失業(yè)，月供都還不上。有個(gè)美國(guó)買家，賣了自己的房子想置換，出價(jià) 160 萬(wàn)買套 180 萬(wàn)的房，賣家都同意了，他卻臨時(shí)反悔，就怕自己買貴了。這種恐慌情緒傳染開，市場(chǎng)流動(dòng)性直接凍住，房子賣不動(dòng)，價(jià)格自然只能往下走。

這波下跌的影響可不止美國(guó)本土，連鎖反應(yīng)都快蔓延到全球了。先看美國(guó)國(guó)內(nèi)，普通想買房的人，看著房?jī)r(jià)跌了挺開心，但一看月供還是買不起，只能繼續(xù)觀望；那些炒房的可慘了，房子賣不上價(jià)，貸款還得照還，有的直接被套牢。開發(fā)商更難，65% 的建筑商被迫搞優(yōu)惠，39% 直接降價(jià)賣房，新開工面積大降 17%，寧愿停工也不敢再蓋了。更坑的是租房市場(chǎng)，買房的人少了，租房的需求就漲了，房租跟著飆升，普通家庭要么買不起房，要么租不起房，日子更難了。

全球?qū)用娓幸馑迹郧按蠹叶加X得美國(guó)房產(chǎn)穩(wěn)，國(guó)際資金扎堆往里沖，現(xiàn)在紛紛撤資，轉(zhuǎn)頭找更安全的地方。這就導(dǎo)致全球資產(chǎn)配置邏輯變了，以前閉眼買美國(guó)房產(chǎn)的時(shí)代過去了。對(duì)咱普通人來說，雖然咱不在美國(guó)買房，但這種全球樓市的大波動(dòng)，其實(shí)在提醒我們：沒有永遠(yuǎn)漲的資產(chǎn)，買房這事兒，終究得回歸本質(zhì)。

聊到這兒，我得說句實(shí)在話，這波美國(guó)樓市下跌，看著是 “爽文”，其實(shí)藏著最真實(shí)的市場(chǎng)規(guī)律，咱別光看熱鬧，得琢磨琢磨背后的道理。

第一，不管哪個(gè)國(guó)家，房子終究是給人住的，不是用來炒的。疫情期間美國(guó)樓市瘋漲，很多人跟風(fēng)炒房，覺得能躺賺，結(jié)果現(xiàn)在利率一漲，泡沫直接破了。這跟咱國(guó)內(nèi)以前的情況多像？那些喊著 “買房必賺” 的人，其實(shí)都是在賭市場(chǎng)永遠(yuǎn)非理性，但市場(chǎng)遲早會(huì)回歸理性，炒房的終究要為自己的貪婪買單。

第二，利率是樓市的 “命門”，不管多牛的市場(chǎng)，都扛不住持續(xù)加息。美國(guó)這波就是活生生的例子，利率從 3% 漲到 6% 以上，直接把買房需求掐死了。這也說明，樓市根本不是獨(dú)立的，它跟整個(gè)經(jīng)濟(jì)、貨幣政策綁在一起，想脫離大環(huán)境談房?jī)r(jià)漲跌，純屬自欺欺人。

第三，樓市分化是必然趨勢(shì)，不是所有房子都會(huì)跌，也不是所有房子都會(huì)漲。美國(guó)這次下跌，主要集中在南部和西部那些疫情期間漲得太猛的城市，而東北部、中西部那些漲得慢的，反而在補(bǔ)漲；還有高端房產(chǎn)，500 萬(wàn)以上的豪宅銷量居然漲了 14%，說明高凈值人群根本不受影響。這就告訴我們，以后不管哪個(gè)市場(chǎng)，核心地段、優(yōu)質(zhì)資源的房子，永遠(yuǎn)有需求，而那些炒概念、虛高的房子，遲早會(huì)被打回原形。

最后我想說，美國(guó)樓市這波下跌，不是崩盤，而是在擠泡沫，是市場(chǎng)在自我修復(fù)。2012 年金融危機(jī)時(shí)，美國(guó)房?jī)r(jià)跌了 27%，現(xiàn)在才跌 9.1%，還沒到最慘的時(shí)候，但這已經(jīng)足夠打破 “房子永遠(yuǎn)漲” 的神話了。對(duì)咱普通人來說，這事最大的啟示就是：別迷信任何資產(chǎn)的 “永恒增值”，買房也好，投資也罷，得看本質(zhì) —— 有沒有人真的需要它，它的價(jià)值能不能匹配價(jià)格。不管是美國(guó)的房子，還是咱國(guó)內(nèi)的房子，這個(gè)道理都通用。樓市從來沒有神話，只有規(guī)律。這波美國(guó)樓市的調(diào)整還在繼續(xù)，后續(xù)會(huì)怎么發(fā)展，會(huì)不會(huì)影響更多國(guó)家，咱持續(xù)關(guān)注。大家覺得這波下跌對(duì)全球樓市有啥影響？或者你身邊有沒有類似的房產(chǎn)故事，評(píng)論區(qū)聊聊，咱下期接著嘮！