最近房地產(chǎn)的謠言與未來

謠言這個(gè)東西，前一陣子美國政府停擺少了很多，最近又開始了。說幾個(gè)謠言然后聊一下未來可能的情況。

最近兩個(gè)比較突出的謠言。第一個(gè)就是中國為什么不能像美國房地產(chǎn)市場(chǎng)那樣，第二個(gè)就是中國正在走日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的老路。

關(guān)于美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的謠言突出有兩個(gè)方面的內(nèi)容，一方面就是說美國的房貸利率比中國要低，第二個(gè)方面就是說美國有一個(gè)所謂的無追索權(quán)制度，在這個(gè)制度之下呢，如果你還不上房貸了，那么把這套房子給銀行就可以了，銀行不會(huì)再向你追剩余的貸款，哪怕是這套房子貶值了已經(jīng)資不抵債了。

對(duì)于這兩個(gè)方面的謠言，第一個(gè)方面其實(shí)挑戰(zhàn)的是人們的勤快程度，因?yàn)樵诰W(wǎng)上太容易搜到這個(gè)問題的結(jié)果了。也有人帶節(jié)奏說，中國的房貸利息是18%，美國只有12%，也不知道他這結(jié)論是怎么得出來的。但是在網(wǎng)上只要隨便搜一下就能得到結(jié)果，美國的房貸利率是6%到7%，每一個(gè)州基本上都在這個(gè)范圍內(nèi)，中國的房貸利率最高的時(shí)候好像也沒有到過六，我記得是五點(diǎn)多，現(xiàn)在逐步下調(diào)到三點(diǎn)多，這是拿現(xiàn)在的房貸利率去對(duì)比。

至于第二個(gè)方面，就是無追索權(quán)制度。這個(gè)東西確實(shí)是存在的，就存在于加州，加州以外也有其他的一些州對(duì)這個(gè)制度進(jìn)行沿用。但是這個(gè)制度本身是有局限性的，首先第一個(gè)問題，如果你想要享受這個(gè)制度，那你就要接受這個(gè)制度對(duì)應(yīng)的利率。就是說，這個(gè)制度不會(huì)單獨(dú)發(fā)揮作用，它會(huì)和對(duì)應(yīng)的高利率來進(jìn)行配合使用。就是銀行承擔(dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)，那必然就會(huì)要求更高的回報(bào)，具體來說，無追索權(quán)制度配合的利率比正常的利率要高1%。另一個(gè)問題就是，如果房子遭受了火災(zāi)等比較大的損傷，那這個(gè)制度就無法應(yīng)用。

關(guān)于日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的謠言，總體來說就一個(gè)核心思想，說中國正在走日本的老路?？此浦挥幸粋€(gè)核心論調(diào)，但實(shí)際上它的意義就比較豐富，一方面是說中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在走日本的老路，暗示日本仍然在中國前面，第二個(gè)方面就是說中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在走日本的老路。甚至還有人把日本那個(gè)失去的三十年也抬出來了，但抬出來的這個(gè)方式有點(diǎn)奇怪，他說日本的房價(jià)降了三十年，所以中國的房價(jià)也要降三十年，現(xiàn)在才剛剛開始。

這倆謠言造的都沒意思，勉為其難的辟謠一下吧。中國經(jīng)濟(jì)是不是在走日本老路相信大家都看到了，基建狂魔對(duì)小鬼子，實(shí)在是沒有什么可比性。日本在二戰(zhàn)之后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有賴于美國訂單，這件事相信大家都能明白。美國的興起是一邊賣軍火一邊把工業(yè)產(chǎn)品賣給那些打的稀巴爛的戰(zhàn)后國家，日本的興起則可以看做美國資本尋求更低勞動(dòng)力成本的一個(gè)溢出必然。當(dāng)然這么理解并不準(zhǔn)確，只能代表一個(gè)大概風(fēng)格。中國呢，是吃著廉價(jià)勞動(dòng)力的同時(shí)不放棄創(chuàng)新的發(fā)展路線，是技術(shù)必須掌握在自己手里。所以日本現(xiàn)在只能貸款給美國輸血，而中國已經(jīng)滿世界承包工程了。中國的資產(chǎn)可不限于巴基斯坦的港口和西伯利亞的開發(fā)，非洲的礦產(chǎn)和南美的港口也有中國的份。順便可以叫那些天天嚎著說國家建設(shè)不過用的就是他們自己交的稅的那些人閉上嘴，國家掙錢的能力豈是你們這些蚍蜉能體會(huì)的。

至于日本的房產(chǎn)，我印象里是在1991年，用了半年時(shí)間直接跌到了原來的三分之一價(jià)格，所以人們根本沒有解套的機(jī)會(huì)。而中國，就是現(xiàn)在，也只有一線城市加省會(huì)城市，加一些大的旅游城市才會(huì)跌到三分之一，大部分地市級(jí)城市和縣城還在三分之二水平上晃悠。對(duì)于后者來說，他們應(yīng)該沒有機(jī)會(huì)跌到三分之一了，一半估計(jì)是撐死了。而這個(gè)跌落的過程，中國用了差不多八年。八年時(shí)間夠很多人解套了，這是中國樓市給那些套牢的人放的一條生路，可能是斷臂求生，但斷臂求生也是生。順便說一句，日本失去的三十年指的是經(jīng)濟(jì)，不是房價(jià)下降了三十年，誰造的謠，真沒文化。

然后說兩個(gè)房地產(chǎn)的趨勢(shì)。第一個(gè)，房產(chǎn)稅不會(huì)出現(xiàn)的，第二個(gè)，就是前面說過的，有些地方能掉到價(jià)格峰值的三分之一，而有些地方掉不到。

分別展開說一下。

房產(chǎn)稅的問題很簡單，中國的房價(jià)政策就是穩(wěn)定，要上升不能瘋狂上升要下降不能瘋狂下降。所以現(xiàn)在的情況是，下降的速度這兩年都有點(diǎn)快，所以國家絕對(duì)不會(huì)在這個(gè)時(shí)候加房產(chǎn)稅這個(gè)杠桿。換句話，一旦房產(chǎn)稅出來，房價(jià)還得掉一點(diǎn)。

第二個(gè)問題，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)細(xì)節(jié)，就是當(dāng)年房價(jià)上升的時(shí)候，大城市房價(jià)上升幅度比小城市要高，上升速度更快，時(shí)間更早。比如石家莊，房價(jià)峰值出現(xiàn)在2017年，但是有些縣城房價(jià)峰值出現(xiàn)在2021年。必須承認(rèn)這是炒房的結(jié)果，需求根本就沒有那么旺盛，所以才會(huì)造成某一個(gè)年代中國一直都在蓋房子，不停的蓋房子，也就造成了目前的供給遠(yuǎn)高于需求。所以放在今天，就是越大的城市房價(jià)掉的越狠，掉的越快，掉的時(shí)間也更早。這從本質(zhì)上說應(yīng)該算是，價(jià)格回歸價(jià)值，對(duì)于市場(chǎng)規(guī)則的尊重。

至于為什么會(huì)出現(xiàn)大小城市之間的差異，其實(shí)很簡單。如果房產(chǎn)是一種投資，那么最有可能升值的當(dāng)然是城市里的房子，所以投資的人就會(huì)去瘋狂購買城市的房子希望未來有一天可以翻出多少利潤。等到城市沒有地方蓋房子了，那些地產(chǎn)商才會(huì)戀戀不舍的離開去其他小城市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)蓋房子，投資的人們也會(huì)帶著幾分不情不愿承認(rèn)家鄉(xiāng)的房子大概也有那么點(diǎn)升值空間。

按道理，價(jià)格回歸價(jià)值一切也就塵埃落定了。比如石家莊，2015年的價(jià)格八千，2017年漲到一萬九，到現(xiàn)在也算塵埃落定吧，過去十年算上折舊按道理七千也就到底了。目前的價(jià)格整體看也就七八千，但是大家都能看出來這個(gè)價(jià)格到七千是停不了的，理由很簡單，因?yàn)楣┬枨闆r發(fā)生了巨大的變化。因?yàn)橹暗膬r(jià)格波動(dòng)，導(dǎo)致供給大量增加，但是現(xiàn)在投資的熱潮漸漸消退，所以需求的泡沫消失，也就出現(xiàn)了供遠(yuǎn)遠(yuǎn)過于求的情況。也就是說，價(jià)格回歸價(jià)值以后，抱歉，會(huì)比算過十年折舊的價(jià)格還要低才對(duì)。

所以大家可以回憶一下2015年的價(jià)格，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上算一下折舊，雖然這只是一個(gè)大概的估計(jì)，但仍然可以拿過來參考。不要過于糾結(jié)房價(jià)到底會(huì)掉到峰值的三分之一還是四分之一，而要去考察房價(jià)原本的水平。畢竟當(dāng)年，房價(jià)瘋狂上升的時(shí)候，并不是每一個(gè)地方的房價(jià)都高了三倍。