01

昨天晚上聽說，在重慶綠中介的APP上，已經(jīng)看不到二手房的歷史成交價了。

我趕緊打開X家和X殼的APP，隨便找了個二手房小區(qū)打開看，果真如此。

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這個小區(qū)的均價還能看得到，但單套房源的歷史成交價已經(jīng)被顯示為“暫無成交價”。

這就意味著，從此以后，不管是二手房買家還是賣家，都看不到某個小區(qū)具體房源的真實成交價了。

買二手房討價還價將更像是開盲盒。

那這對重慶的房價企穩(wěn)回升，到底是好事還是壞事？

02

首先表明我的觀點，我認為這絕對是好事！

先別急著杠，杠就是你對。

我想讓你們先思考一個問題：

在二手房交易當(dāng)中，買賣雙方的心理價位是怎樣確定的？

注意，我說的是心理價位，不是最終成交價。

房東說，我這個房子就要賣500萬；買家說，但我看你這個房子就只值300萬。

要是大家都自說自話，這個買賣就干不成。

這個時候，就需要一個能夠讓買賣雙方達成共識的“價格錨點”。

在過去，這個價格錨點就是小區(qū)的歷史成交價。

但由于最近幾年房價下跌，客戶不好找，所以這個作為“價格錨點”的歷史成交價，實際上就變成了整個小區(qū)的“最低成交價”。

我打個比方。

比如一個小區(qū)有一套房子以150萬成交了，那么大家就會覺得市場價就該是150萬。

后來突然有一天，一個業(yè)主急用錢，以120萬的價格把房子便宜拋了。這個時候，大家就會覺得這個小區(qū)的房價就只值120萬了。

至于你這個房子買入價是多少，銀行利息還了多少，裝修又花了多少……通通不考慮，就只認這個120萬。

而中介為了成交，會無限放大這個低價成交的個例，不斷拉低業(yè)主的心理預(yù)期，不斷PUA業(yè)主，甚至還找人假扮購房者向業(yè)主壓價，專門搞心態(tài)。

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畢竟在市場下行期，是買方市場，客戶難找，所以中介就只能搞業(yè)主。

經(jīng)濟不景氣會讓因為生意失敗或裁員降薪而降價拋售的房子越來越多，而房價下跌、資產(chǎn)縮水又會進一步加劇經(jīng)濟的不景氣。

這就是最近四年，一個小區(qū)的二手房價格被一步步干趴下的過程。

當(dāng)然，反之亦然。

在市場上行的時候，中介也會用同樣的方式搞買家。

但現(xiàn)在，這個“價格錨點”突然消失了。

那二手房又該怎么來定價？

03

當(dāng)舊的“價格錨點”消失，就只能尋找新錨點。

而新錨點有三個，最后一個玄機最大。

第一個錨點是業(yè)主的掛牌價。

所有人都知道，掛牌價一定是高于實際成交價的，是一定有水份的。

但你也不得不承認，當(dāng)你看到這個價格的時候，也一定會得到一種心理暗示，會不自覺地提高對這個小區(qū)的房價判斷。

而掛牌價就是一個非常主觀的東西了。

更要命的是，業(yè)主也不知道歷史成交價。

這個時候，掛多掛少，全憑業(yè)主心情以及用錢的迫切程度。

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很多業(yè)主也會以鄰居的掛牌價和自己的實際投入的成本來作為設(shè)定掛牌價的依據(jù)。

實話實說，沒有歷史成交價扯后腿，許多業(yè)主的底氣要足很多。

說賣150萬，就要賣150萬。

因為其實我也不知道有人只賣了120萬。

第二個錨點是周邊新房價格。

二手房的價格參考不了，那就只能參考新房。

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而在當(dāng)下的重慶市場上，同地段的新房通常要比二手房貴至少30%以上。在一些核心地段，新房價格甚至可以達到二手房的兩倍以上。

過去有歷史成交價拖后腿，二手房業(yè)主不敢造次。

但現(xiàn)在終于把這個“拖油瓶”甩掉了，一些不怎么缺錢的業(yè)主就開始放飛自我了。

街對面的新盤不是要賣3萬嗎？那街這邊的二手房買個2萬，很合理吧？

別跟我扯什么四代宅、大露臺、大橫廳這些有的沒的，建安成本才值幾個錢？

首富都說了，買房子最重要的是地段，懂嗎？地段！

第三個錨點是中介小哥的手機。

二手房的歷史成交價，我們看不到。

但中介小哥能看到。

于是一些懂行的買家就會要求在中介的系統(tǒng)里查看這個小區(qū)近期的真實成交價。

這個時候，中介小哥給你看的究竟是什么價格？這里面就大有玄機了。

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中介的目的是什么？

是撮合，是成交，只有成交了才有傭金，才有提成。對不對？

過去，歷史成交價是公開的，誰都看得到，做不了假，所以中介只能幫助更加強勢的一方去說服弱勢的一方。

但現(xiàn)在歷史成交價看不到了。

那你說中介會不會“沒苦硬吃”，非要用最低的成交價來拉低買家的預(yù)期，給自己上點強度，給成交制造障礙？

如果你是中介，我相信你也會給買家說房價要漲，給賣家說房價要跌，是不是？因為只有這樣，才能增加這筆買賣做成的機率。

別不好意思承認，人性就是如此。

所以，如果你是買家，你覺得你能從中介小哥里手機里，看到一個什么價？

04

這三個新的“價格錨點”，不管哪一個，都要明顯高于之前的歷史成交價。

因此，當(dāng)歷史成交價被隱藏，一定會對二手房的價格企穩(wěn)回升起到非常明顯的帶動作用。

這個動作，并不會像很多人想的那樣，讓二手房立馬開始漲價。

其更深遠的意義在于，扭轉(zhuǎn)二手房價格螺旋下行的預(yù)期，給市場重新找回信心。

在當(dāng)前的市場環(huán)境下，能做到這一點，已經(jīng)是善莫大焉了。