繼續(xù)改善話題，上篇盤(pán)點(diǎn)了屏西天悅最近大降價(jià)，項(xiàng)目由于188平以上的庫(kù)存過(guò)多，總價(jià)超700W，對(duì)于客源的廣度略窄。

最近金地哥發(fā)來(lái)剛需盤(pán)的情況，覺(jué)得這1年剛需二手其實(shí)還算穩(wěn)定，真正大跌是在2023年下旬到2024年中。

與之前高新區(qū)的二手房分析走勢(shì)類(lèi)似，高新區(qū)房?jī)r(jià)真正暴跌在2023年9月到2024年7月。

作為對(duì)比市區(qū)改善盤(pán)，特別是改善新盤(pán)和次新，看上去一直都是保值的代表。

只不過(guò)伴隨著近期屏西天悅的甩賣(mài)，以及群友分享了自己觀測(cè)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)改善市場(chǎng)今年的跌幅并不小。

下面就來(lái)看看。

新盤(pán)數(shù)據(jù)

這次不選擇屏西天悅，項(xiàng)目近期的降價(jià)幅度較大，選擇討論度很高，產(chǎn)品也受到肯定的綠城芝蘭月華。

上次借鑒中指數(shù)據(jù)爭(zhēng)議很大，這次借鑒克爾瑞的數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)方法，抽取克爾瑞發(fā)布的周報(bào)成交價(jià)格做對(duì)比：

2025年3月至今，項(xiàng)目的每個(gè)月，個(gè)別單周成交數(shù)據(jù)如下：

上半年的成交折扣是7.7折，下半年持續(xù)走低來(lái)到7折，最近這周是6.7折。

看看表格里面成交房源較多的樓棟5#，10月成交均價(jià)7折，3-4月成交均價(jià)7.7折。

175平的房源，備案單價(jià)5.4W，按這個(gè)折扣計(jì)算，跌了66W。

綜上，這就是福州改善盤(pán)給出的代表案例，至于近期保利屏西天悅，再大力度特價(jià)后，可以看看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，如果數(shù)據(jù)還是不理想。

年底將至，房企預(yù)計(jì)還會(huì)加大力度。

上篇盤(pán)點(diǎn)過(guò)，福州的700W以上購(gòu)買(mǎi)力，本就有限，加上這部分在鼓臺(tái)的庫(kù)存又偏多。

這種房源是波動(dòng)最大的存在，量少的時(shí)候談稀缺性，能賣(mài)出高溢價(jià)，量大的時(shí)候談流動(dòng)性，能甩出高特價(jià)。

近期群友還討論這個(gè)樓盤(pán)的外立面，從分享的圖片來(lái)看：

在改善內(nèi)卷的情況下，目前肯定度最高的芝蘭，大家對(duì)屏西的外立面爭(zhēng)議不少。

對(duì)比一下2W+的云璟未來(lái)，外立面品質(zhì)好像也沒(méi)差多少。

二手?jǐn)?shù)據(jù)

看完改善新盤(pán)的近期降價(jià)案例，再看看群友分享的二手次新，代表是建發(fā)璽云。

這個(gè)號(hào)稱(chēng)金山（不含外灘）的天花板，就這一年的成交數(shù)據(jù)，也是頭尾差別極大。

近期項(xiàng)目：1-2X0X，149平452萬(wàn)?車(chē)位，單價(jià)3W。

3月份，項(xiàng)目同樓棟1X0X，149平530萬(wàn)?車(chē)位，單價(jià)3.55W。

這兩套的差距不僅僅是數(shù)據(jù)這樣，群友分享，3月這套還需要增值稅等將近30W。

近期這套包稅，同樣的樓棟，更高的樓層，算上增值稅，年初年尾差了110W。

對(duì)于項(xiàng)目而言，這個(gè)還只是起步面積，項(xiàng)目還有179平，210平。

從交房的二手成交來(lái)看，部分房源高達(dá)3.8W，總價(jià)700-800W。

簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)，這些房源大概率后續(xù)降得會(huì)更厲害。

對(duì)比建發(fā)璽云，高密度的改善盤(pán)，主打優(yōu)勢(shì)就是建發(fā)的品牌，以及當(dāng)時(shí)的金山改善短缺。

按群友分享，這個(gè)項(xiàng)目也有不少投資客，只能說(shuō)會(huì)投資這種改善盤(pán)，也屬實(shí)神奇，房企的效應(yīng)還是夠強(qiáng)。

目前金山新盤(pán)呈現(xiàn)井噴供應(yīng)，只不過(guò)大部分項(xiàng)目上限都只到149平，談不上純改善。

也進(jìn)一步說(shuō)明目前的金山購(gòu)買(mǎi)力，500W就是上限了。

新規(guī)加持下，如流花溪等，都搞出了更大的得房率，更華麗的外立面，更闊氣的大門(mén)、大面積下層會(huì)所等。

璽云這種600多套的改善房源，看不到稀缺屬性下，所謂的天花板，也不過(guò)是時(shí)代的名號(hào)。

聊到金山的改善，不得不提就是外灘，近期最早的A區(qū)，成交了一套高層精裝3.7W。

項(xiàng)目這5年的成交案例，即便低樓層也要4W，大部分房源5-6W。

至于D區(qū)，8月底成交一套高層毛坯42948 元/平，前幾年社區(qū)中高層成交單價(jià)6-8W。

簡(jiǎn)單看看成交明細(xì)：

由于這些豪宅的成交案例不多，但是能看到今年的成交，都相比之前都出現(xiàn)較大幅度的下滑。

這是福州江景豪宅給出的信號(hào)。

再看看江對(duì)岸的漲幅代表，融僑錦江悅府。

其中A區(qū)的大戶型，2022-2023年，二手成交漲到了5W+，2024年初，成交還有4.7W。

最近9月的成交高層精裝3.39W。

這個(gè)鼓樓江濱的改善次新，依靠怡山+楊橋中，在鼓臺(tái)改善斷供的背景下，持續(xù)走高。

最終鼓臺(tái)剛剛開(kāi)倉(cāng)，它就瞬間下跌，以這套成交案例，對(duì)比3年前的同戶型價(jià)格，跌了40%。

所以，鼓樓保值，改善保值？

可能，終究是供需造就的市場(chǎng)溢價(jià)。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于改善的保值邏輯，前幾年尤為突出，特別是核心區(qū)的改善，由于福州多年斷供改善，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)，改善新盤(pán)的去化一直都是熱銷(xiāo)。

現(xiàn)在的改善市場(chǎng)，日光盤(pán)？熱銷(xiāo)盤(pán)？

取而代之是所謂的月銷(xiāo)冠，季度銷(xiāo)冠，這無(wú)非是在矮子里面選高個(gè)。

幾個(gè)體量不大的鼓臺(tái)改善新盤(pán)，放在以往這種新盤(pán)不愁賣(mài)，但是可以發(fā)現(xiàn)，所謂的清盤(pán)，清了大半年都結(jié)束不了。

部分房源看上去賣(mài)完了，結(jié)果最后又突然出現(xiàn)1-2套。

至于哪個(gè)項(xiàng)目就不說(shuō)了，這也不是個(gè)體現(xiàn)象了。

所以在改善新盤(pán)去化走不動(dòng)的背景下，這個(gè)產(chǎn)品的保值早已經(jīng)出現(xiàn)端倪。

結(jié)果后續(xù)的供應(yīng)，大家都在做所謂的燈塔。

都幻想著賣(mài)到4W+的精裝價(jià)格，配合140+平的起步，總價(jià)500W起。

只不過(guò)福州到底有多少這些客源，福州有富人，但是也受不住這么多改善供應(yīng)。

如同這幾年最常討論的話題，消費(fèi)降級(jí)。

近期福州高檔海鮮自助，海天盛宴直接關(guān)閉原來(lái)的自助，轉(zhuǎn)型做更親民的集市火鍋，雍和會(huì)在去年提價(jià)后，近期取消部分菜品做出降價(jià)。

連福州的海底撈也頂不住集市火鍋的熱潮，做出調(diào)整。

此外，部分商圈主打人均200+的餐飲店，也在進(jìn)入閉店，甚者關(guān)閉后，沒(méi)有接盤(pán)的。

最近幾個(gè)商圈，除了集市火鍋，最火的餐飲，是所謂人均50的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)火鍋，以及不到一百的現(xiàn)切牛肉自助。

這是餐飲業(yè)的表現(xiàn)，到了福州樓市，都在追求華而不實(shí)的配套，推出改善產(chǎn)品，打算賣(mài)出溢價(jià)。

這里沒(méi)有降級(jí)，全是升級(jí)，經(jīng)濟(jì)一片欣欣向榮。

高端的餐飲有生存空間，但是有限，就像豪宅有客源，但是同樣有限！