湛江房價陰跌探因

與全國同質(zhì)城市的共振及差異

未來房價何處生根？

墨心人

自從十幾年前寫了幾萬字的《為什么要賣掉你的房子》之后，我已經(jīng)多時不談房事，皆因退出房地產(chǎn)“江湖”已久?；蛟S是因?yàn)槲以?jīng)是業(yè)內(nèi)人士，朋友見面免不了會問問房價走勢——這個連上蒼也難以回答的問題。

近年我常駐湛江，就以此地為例，隨便說幾句，兼答朋友問。

以后盡量不說這些了，因?yàn)檫@不符合我的自媒體風(fēng)格，屬于“偶一為之，下不為例”的范疇。另外，由于此文較長，不適合視頻號同步播出，就只在公眾號發(fā)出吧。

本地很多人可能搞不清楚房價具體是從什么時候開始下跌、繼而持續(xù)陰跌的。我來告訴大家準(zhǔn)確的時間：二手房從2023年6月開始下跌，次月，新房價格下跌。至2024年10月，核心區(qū)域新房均價跌破萬元大關(guān)；至現(xiàn)在（2025年11月），無論是新房還是二手房，價格依然處于環(huán)比下跌狀態(tài)。這個過程中，價格雖有小起伏，但陰跌大趨勢沒有發(fā)生變化。算起來，赤坎區(qū)、霞山區(qū)和開發(fā)區(qū)這個核心區(qū)域，二手房累計跌幅已達(dá)11.5%，新房跌幅累計超15%——這個數(shù)據(jù)可能會令某些同質(zhì)城市羨慕：才跌這么點(diǎn)兒？當(dāng)然不是。具體到赤坎區(qū)核心區(qū)域，2022年10月二手房價11000元/m2，2025年10月降至8600元/m2，跌幅達(dá)21.8%，新房跌幅與此大致相當(dāng)。其他縣、市、區(qū)跌幅各不相同，雷州、麻章相對穩(wěn)定，徐聞跌幅最慘烈，從7428元/m2跌至現(xiàn)在的4059元/m2，三年累計跌幅高達(dá)83%。其他區(qū)域數(shù)據(jù)略過不提。

在全國三四線城市樓市深度調(diào)整的浪潮中，湛江房價陰跌態(tài)勢已持續(xù)近三年。這座擁有綿長海岸線的粵西城市，既深陷人口、產(chǎn)業(yè)等內(nèi)生困境，又受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀政策調(diào)整等外部因素沖擊，其樓市軌跡既是區(qū)域發(fā)展矛盾的集中體現(xiàn)，也是全國三四線城市共同困境的縮影。剖析房價陰跌根源，對比全國同質(zhì)城市的發(fā)展軌跡，能更清晰地預(yù)判湛江樓市的未來走向。

（金沙灣片區(qū)夜景）

一、湛江房價陰跌的核心動因：內(nèi)生短板與內(nèi)外環(huán)境的多重擠壓。

湛江房價持續(xù)下行，是內(nèi)生矛盾與外部沖擊交織作用的必然結(jié)果，既包含人口、產(chǎn)業(yè)等長期積累的問題，也疊加了國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策調(diào)整的短期影響。

（一）內(nèi)生根基薄弱：人口與產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性失衡。

人口流動的結(jié)構(gòu)性失衡，是需求端的核心痛點(diǎn)。作為廣東人口凈流出規(guī)模僅次于茂名的城市，湛江每年約有160萬人外出工作，其中青壯年勞動力占比極高。這些本應(yīng)是購房主力的群體，大量涌到一二線城市就業(yè)、定居，導(dǎo)致本地剛需持續(xù)萎縮。每年但凡有20%的外出人口留下，房價也不致如此。盡管常住人口每年都保持小幅自然增長（新生兒），但新增人口缺乏即時購房能力，穩(wěn)定的人口基數(shù)未能轉(zhuǎn)化為有效購房需求。

產(chǎn)業(yè)支撐的薄弱直接制約了購房能力。湛江雖坐擁臨港優(yōu)勢，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏傳統(tǒng)，缺乏高附加值的核心產(chǎn)業(yè)，優(yōu)質(zhì)就業(yè)崗位有限，人均工資水平長期偏低，多數(shù)普通勞動者月薪僅3000元至5000元區(qū)間，2000元上下的也大有人在，與近萬元的新房均價形成嚴(yán)重背離。薄弱的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)既無法吸引外來人口流入，也難以讓本地居民收入實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性增長，購房意愿和購買力被雙重抑制。

市場供需的嚴(yán)重失衡進(jìn)一步加劇了下跌壓力。2025年初，湛江樓市庫存量達(dá)75225套，可售總面積770.91萬平方米，去化周期長達(dá)20.5個月，大量房源待售讓開發(fā)商不得不“以價換量”，回籠資金。同時，老城區(qū)大量房齡超20年的老舊小區(qū)，因戶型落后、設(shè)施老化等問題，導(dǎo)致價格大幅跳水，跌幅普遍達(dá)25%至55%之間，直接拉低了全市房價整體水平。而購房者的觀望情緒，則形成了惡性循環(huán)，2025年10月商品住宅成交面積同比下降33.9%，市場流動性不足讓房價缺乏回升動力。

（二）外部環(huán)境沖擊：國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)與政策的傳導(dǎo)影響

國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動，通過貿(mào)易鏈條間接拖累樓市。

湛江作為外向型經(jīng)濟(jì)特征明顯的城市，水產(chǎn)、小家電等支柱產(chǎn)業(yè)高度依賴出口。而近年來中美貿(mào)易摩擦中的關(guān)稅調(diào)整，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)造成了顯著沖擊。2023年美方曾對中國水產(chǎn)品加征最高145%的“自殺式關(guān)稅”，導(dǎo)致湛江羅非魚等核心出口產(chǎn)品成本激增，部分中小企業(yè)訂單縮減、利潤承壓，甚至出現(xiàn)裁員減支情況，直接影響相關(guān)從業(yè)者的收入穩(wěn)定性與購房能力。盡管湛江企業(yè)通過墨西哥中轉(zhuǎn)、越南分切包裝等方式規(guī)避關(guān)稅壁壘，且2025年10月中美經(jīng)貿(mào)談判后羅非魚關(guān)稅降至45%，但長期貿(mào)易不確定性仍抑制了產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張與就業(yè)崗位增長，間接削弱了樓市需求支撐。

國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策與樓市調(diào)控導(dǎo)向形成疊加影響。

（觀海長廊片區(qū)）

一方面，全國層面“房住不炒”定位持續(xù)深化，房地產(chǎn)金融審慎管理不斷加強(qiáng)，房企融資“三道紅線”等政策雖有所優(yōu)化，但三四線城市房企融資環(huán)境仍偏緊，湛江本地房企資金鏈壓力較大，不得不通過降價促銷快速回籠資金，進(jìn)一步拉低房價；

另一方面，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，居民消費(fèi)信心不足，預(yù)防性儲蓄意愿上升，購房作為大宗消費(fèi)被普遍推遲。此外，盡管多地推出購房補(bǔ)貼、房票安置等政策，但三四線城市政策刺激效果邊際遞減，湛江也未能通過單一政策扭轉(zhuǎn)市場下行趨勢。

全國三線城市樓市疲軟的傳導(dǎo)效應(yīng)不可忽視。

2025年10月全國三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，同比下降3.4%，超六成三四線城市新房價格同比下跌，縣城層面去化周期高達(dá)47.6個月。湛江作為其中一員，在市場信心、交易活躍度等方面均受大環(huán)境拖累，難以獨(dú)善其身。

二、與全國同質(zhì)城市的對比：共性困境下的差異化特征。

湛江的房價陰跌并非個例，在全國范圍內(nèi)，眾多人口凈流出、產(chǎn)業(yè)支撐不足的三四線城市都面臨相似困境，但湛江也憑借區(qū)位與資源優(yōu)勢呈現(xiàn)出獨(dú)特的抗風(fēng)險特征。

（一）共性困境：人口、產(chǎn)業(yè)與外部環(huán)境的三重制約

全國同質(zhì)城市如安徽安慶、內(nèi)蒙古烏蘭察布等，與湛江共享核心痛點(diǎn)。

其一，人口外流導(dǎo)致剛需斷代，安慶因工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，大量畢業(yè)生涌向合肥及長三角，迎江區(qū)房價跌幅高達(dá)72%；烏蘭察布的年輕人紛紛脫離傳統(tǒng)農(nóng)牧業(yè)，涌向大城市，集寧區(qū)房價跌幅同樣達(dá)到72%，與湛江青壯年外流引發(fā)的需求萎縮邏輯一致。

其二，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一易受外部沖擊，山西部分煤炭縣城、黑龍江鶴崗等資源枯竭型城市，因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型乏力且受能源價格波動影響，人口流失與房價下跌形成惡性循環(huán)，這與湛江依賴出口型產(chǎn)業(yè)、易受關(guān)稅沖擊的問題本質(zhì)相通。

其三，政策刺激效果有限，淮南、鹽城等城市推出的購房補(bǔ)貼、房票安置等政策，均未能扭轉(zhuǎn)市場下行趨勢，反映出三四線城市樓市調(diào)整的深層性與復(fù)雜性。

（二）湛江的差異化特征

相較于鶴崗、雙鴨山等資源枯竭型收縮城市，湛江具備明顯的區(qū)位與資源優(yōu)勢。作為粵西中心城市和北部灣城市群重要節(jié)點(diǎn)，湛江擁有港口、濱海旅游等獨(dú)特資源，且依托東盟十國發(fā)起的15國簽署的《區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定》（RCEP）生效所帶來的紅利，2023年對RCEP國家進(jìn)出口總值達(dá)165.2億元，同比增長11.2%，外向型經(jīng)濟(jì)具備一定韌性。同時，湛江人口基數(shù)龐大（2023年戶籍人口871.38萬），常住人口仍呈小幅增長態(tài)勢，并未出現(xiàn)人口空心化，抗風(fēng)險能力顯著強(qiáng)于人口持續(xù)減少的資源型城市。

與廊坊、西雙版納等依賴概念炒作的城市相比，湛江房價泡沫相對有限。廊坊曾依托環(huán)京區(qū)位炒作“睡城”概念，房價峰值達(dá)2.8至3.2萬元/㎡，如今跌幅超60%；西雙版納借旅游地產(chǎn)概念推高房價，勐臘縣跌幅達(dá)68%。而湛江核心區(qū)域房價長期圍繞萬元/㎡上下波動，下跌主要源于供需失衡與購買力不足，而非泡沫破裂后的斷崖式下跌，因此調(diào)整幅度相對溫和。

此外，湛江在珠三角城市群輻射范圍內(nèi)，能承接部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與政策紅利，如廉江小家電技術(shù)性貿(mào)易措施研究評議基地的落地，助力本地產(chǎn)業(yè)“走出去”，這與遠(yuǎn)離都市圈的獨(dú)立型三四線城市相比，具備更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)升級潛力。

三、湛江房價未來走勢預(yù)測：短期陰跌難止，長期分化企穩(wěn)。

結(jié)合湛江的發(fā)展現(xiàn)狀、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境、發(fā)展趨勢及同質(zhì)城市經(jīng)驗(yàn)，未來湛江房價將呈現(xiàn)“短期承壓陰跌、中期結(jié)構(gòu)性分化、長期企穩(wěn)回歸居住屬性”的態(tài)勢，而外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善與政策落地效果將成為關(guān)鍵變量。

請大家重視這個“回歸居住屬性”，不要對房子有太多其他想法。

因此，對湛江未來房價走勢，可有以下參考性推測——這些推測純屬我的個人瞎掰，不構(gòu)成買賣建議，請朋友們慎重對待，風(fēng)險自擔(dān)。

1.短期房價陰跌態(tài)勢持續(xù)，跌幅逐步收窄。

未來一到兩年，湛江房價仍將處于陰跌通道，但跌幅會較此前有所收窄。

從需求端看，人口凈流出的基本面難以快速改變，貿(mào)易關(guān)稅波動帶來的產(chǎn)業(yè)不確定性依舊存在，有效購房需求短期內(nèi)難以大量釋放；

從供給端看，現(xiàn)有庫存仍需消化，房企“以價換量”的策略仍將延續(xù)，尤其偏遠(yuǎn)區(qū)域房源可能面臨更大降價壓力。

同時，全國三四線城市樓市整體疲軟的大環(huán)境，短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。世界最大的金融巨頭“瑞士聯(lián)合銀行集團(tuán)”的研究報告指出，我們的三四線城市房價，相比于峰值，還需要額外下跌10%，才能完成庫存出清。湛江作為三四線城市的一員，同樣受到這個趨勢影響。

當(dāng)然，我們完全可以無視瑞銀的研究報告，就當(dāng)它是胡說八道。

政策層面，預(yù)計湛江有可能會跟進(jìn)全國三四線城市的政策優(yōu)化方向，擴(kuò)大購房補(bǔ)貼覆蓋面、提高公積金貸款額度等，但短期內(nèi)難以改變市場預(yù)期。預(yù)計，這一階段核心區(qū)域新房均價可能圍繞9000-9500元/㎡波動，二手房因流動性不足，價格仍將小幅下探。

2.中期結(jié)構(gòu)性分化顯現(xiàn)，核心區(qū)域率先企穩(wěn)。

隨著湛江臨港工業(yè)、濱海旅游等特色產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，以及RCEP等自貿(mào)協(xié)定帶來的貿(mào)易紅利持續(xù)釋放，若水產(chǎn)、小家電等出口產(chǎn)業(yè)能穩(wěn)定增長，將帶動就業(yè)吸引人口回流，居民收入提升，未來三至五年內(nèi)，可能會為樓市注入基礎(chǔ)性需求。同時，交通基建的持續(xù)完善（如海灣大橋免費(fèi)通行帶來的區(qū)域價值提升），將推動樓市出現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性分化。

赤坎、霞山等核心老城區(qū)，因教育、醫(yī)療等配套成熟，人口聚集度高，房價將率先止跌企穩(wěn)；坡頭區(qū)等新興片區(qū)，若能持續(xù)完善配套、吸引產(chǎn)業(yè)落地，有望成為房價穩(wěn)定增長的潛力板塊。而遠(yuǎn)離市區(qū)、配套滯后的遠(yuǎn)郊樓盤，可能因去化困難而繼續(xù)降價，甚至面臨“有價無市”的困境。

這一階段，若國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回暖、居民消費(fèi)信心回升，將加速樓市企穩(wěn)進(jìn)程。參考浙江義烏、福建晉江等依靠特色產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定房價的案例，產(chǎn)業(yè)興則樓市穩(wěn)，這將是湛江樓市突圍的核心路徑。

5.五年以后，房屋基本回歸居住屬性，房價與收入適配。

什么叫“房價與收入適配”，可能各有各的解釋。我的解釋是：兩個月工資能買一平方米住宅，就叫適配，請大家各自對照。

長期來看，隨著湛江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市配套完善及人口流動趨于穩(wěn)定，疊加國內(nèi)外貿(mào)易環(huán)境常態(tài)化，房價將逐步企穩(wěn)，徹底回歸居住屬性。

一方面，房地產(chǎn)“從支柱變配套”的定位已明確，投資性購房需求將持續(xù)退潮，房價不再依賴資本炒作，而是與本地居民收入水平、居住需求相匹配；

另一方面，隨著老舊小區(qū)改造推進(jìn)、新興片區(qū)配套成熟，存量房價值將得到提升，新房供應(yīng)將更貼合剛需與改善需求，市場供需將逐步實(shí)現(xiàn)動態(tài)平衡。

同時，若湛江能持續(xù)深化自貿(mào)協(xié)定利用、拓展多元化出口市場，降低單一貿(mào)易伙伴關(guān)稅波動的影響，推動產(chǎn)業(yè)向高附加值轉(zhuǎn)型，將進(jìn)一步夯實(shí)居民收入基礎(chǔ)，為房價穩(wěn)定提供長期支撐。屆時，湛江房價將進(jìn)入平穩(wěn)波動期，核心區(qū)域房價可能圍繞合理區(qū)間小幅調(diào)整，遠(yuǎn)郊區(qū)域則根據(jù)配套完善程度形成差異化定價。

對于購房者而言，房產(chǎn)的保值、升值功能將讓位于居住功能，性價比與實(shí)用性將成為購房決策的核心考量。

結(jié)語：

湛江房價的陰跌，是內(nèi)生結(jié)構(gòu)性矛盾與外部經(jīng)濟(jì)政策沖擊共同作用的結(jié)果，也是全國三四線城市樓市調(diào)整的一個縮影。短期內(nèi)，樓市調(diào)整的壓力仍將持續(xù)，但從長期來看，憑借龐大的人口基數(shù)、獨(dú)特的區(qū)位資源、外向型產(chǎn)業(yè)的韌性及產(chǎn)業(yè)升級的潛力，湛江房價終將擺脫陰跌困境，實(shí)現(xiàn)與城市發(fā)展水平相適配的穩(wěn)定態(tài)勢。

對于這座粵西濱海城市而言，樓市的健康發(fā)展，既需要破解人口外流、產(chǎn)業(yè)薄弱的內(nèi)部難題，也需要應(yīng)對國際貿(mào)易波動、宏觀政策調(diào)整的外部挑戰(zhàn)，而核心在于通過產(chǎn)業(yè)升級筑牢經(jīng)濟(jì)根基，通過人口集聚激活住房需求。這既是湛江樓市突圍的關(guān)鍵，也是所有同質(zhì)城市突破樓市困境的共同答案。

我雖然曾經(jīng)長期在房企工作，但一向不贊成朋友們買房，而是喜歡租房，有個住處就行。人生一世，草木一秋，地球上是否有一套房寫著我的名字，實(shí)在是一點(diǎn)兒都不重要——與朋友們共勉。

（全文完）

注：

本文主要數(shù)據(jù)來源：湛江市人民政府2023年統(tǒng)計公報、紅黑人口庫戶籍與常住人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)、湛江本地人力資源市場薪酬調(diào)研數(shù)據(jù)、2025年11月湛江樓市均價監(jiān)測報告、湛江海關(guān)外貿(mào)統(tǒng)計數(shù)據(jù)、2025年中美經(jīng)貿(mào)磋商成果公告、央行房地產(chǎn)金融統(tǒng)計報告、易居房地產(chǎn)研究院政策效果評估報告、國家統(tǒng)計局2025年10月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況、易居房地產(chǎn)研究院《全國百城庫存報告》、安居客2023-2025年城市房價監(jiān)測數(shù)據(jù)、中國社科院《中國城市競爭力報告》、諸葛找房樓市政策數(shù)據(jù)庫、鏈家歷史房價數(shù)據(jù)庫、諸葛找房樓市泡沫指數(shù)報告、《北部灣城市群發(fā)展規(guī)劃》《廣東省“十四五”區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》、瑞銀《2025—2026年中國房地產(chǎn)市場展望》、湛江樓市均價歷史波動模型預(yù)測、湛江市“十四五”交通基建規(guī)劃、坡頭區(qū)產(chǎn)業(yè)招商白皮書、義烏市統(tǒng)計局產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)報告、住建部《“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》、湛江老舊小區(qū)改造實(shí)施方案。

謹(jǐn)此致謝！

（本號文章皆為原創(chuàng)，未經(jīng)授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載。）

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