房價“止跌回穩(wěn)”這個口號提了很久，但是即使看官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份70城新房只有六個市場（沈陽、上海、杭州、合肥、烏魯木齊、韶關(guān)）環(huán)比沒有跌，二手房市場沒有城市不跌的，都距離這個政策目標還有很遠。

當然政策不是提提口號就能立刻實現(xiàn)的，當年房子熱的時候“房住不炒”的政策目標也是調(diào)控很久才最終實現(xiàn)。但是可以從房價形成機制探討探討，最終房地產(chǎn)市場房價的止跌回穩(wěn)是怎樣實現(xiàn)的？

過去我們研究新房市場比較簡單，主要看供求，如果持續(xù)的土地供應(yīng)、可售房源大于需求，就是增庫存，價格壓力就大，如果持續(xù)供應(yīng)小于需求，那么就是去庫存，價格就會穩(wěn)住甚至上升。這其中看可售房源可以觀察短期，土地供應(yīng)可以觀察更長期一點的市場。

但如果從房地產(chǎn)市場所有的交易量來看，目前市場上交易的主體實際是二手房，很多城市二手交易量都超過了新房，越大的城市越甚，作為價格風向標的一線城市二手房交易量更是新房交易量的好幾倍。從這個角度看，研究二手房的價格回穩(wěn)機制更加重要。戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

二手房和新房市場在需求端沒什么差異，核心是供給端。

二手房的供給其實有自己的特點，首先，二手房供給的總量=存量*出售意愿，牛市的時候業(yè)主出售意愿小，所以供給下降的很快。熊市出售意愿強烈，所以供應(yīng)增長快，很多人覺得二手房容易砸盤就是這樣。

但具體到供給的主體，又因為是一個個分散的小業(yè)主，情況還要更加復(fù)雜一點。熊市時期賣房子的業(yè)主既和心態(tài)有關(guān)，也和實際狀況有關(guān)。例如是不是遇到了實際困難，短期需要用錢，或者遇到失業(yè)或者企業(yè)經(jīng)營不善帶來的收入下降，短期有降杠桿的訴求和壓力等等。

在研究新房市場的時候我們會根據(jù)量價變化把市場周期分為四個階段：量價齊升（市場上升期）-價升量縮（市場繁榮期）-量價齊跌（市場蕭條期）-價跌量升（市場恢復(fù)期）。從二手買賣雙方業(yè)主的心態(tài)變化，也可以來探討一下二手房的這幾個時期。

1）市場上升期，買家中自住和投資保值訴求客戶都有，賣家主要是預(yù)期分歧或者置換客戶。2）到市場繁榮期，買家還是兩種客戶均有，但是因為價格漲得高，杠桿都變高了。賣家中基本沒有預(yù)期分歧（這時都看漲），主要是賣房置換的賣家。3）到了市場蕭條期，量價齊跌，投資客跑光，自住客不敢下手，買家陡減；賣家也是觀望心態(tài)，只有遇到現(xiàn)金流危機的賣家著急降價賣房。4）最后到了市場恢復(fù)期，自住買家逐漸進場，此時依然缺少投資客；賣家既包括置換賣家，也包括挺過較長時間，但還是出現(xiàn)金流危機的賣家，還有對房價長期失望，逐步改換配置的退場者。

市場從危機下行的蕭條期到恢復(fù)期，始終有個清理危機賣家的過程，賣掉的往往是杠桿率高狀況不穩(wěn)信心不足的業(yè)主，而買進的相對來說是杠桿率更低心態(tài)更平衡的新業(yè)主。實際上在降價周期里賣的量越多，就意味客戶結(jié)構(gòu)越改善，持有者結(jié)構(gòu)越來越穩(wěn)定。二手房市場的以價換量，其實還換了客戶的“質(zhì)”，等到客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定到一定程度，就沒有大面積的二手業(yè)主繼續(xù)降價的情況，才能帶來市場價格的企穩(wěn)。戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

這輪危機，觀察上海、北京的二手房情況，其實從2023年11月開始，就處在價跌量升的階段，市場自發(fā)的在調(diào)節(jié)趨穩(wěn)。

但市場這種調(diào)節(jié)趨穩(wěn)能力并不是無止境的，如果市場持續(xù)下跌，有狀況的，不穩(wěn)定的業(yè)主不斷增加，實際上這個調(diào)整就難以看到底部。說到底，房價還是要看宏觀經(jīng)濟的恢復(fù)情況。宏觀經(jīng)濟好，反映到微觀帶來的是業(yè)主收入增加，失業(yè)率低，就少有業(yè)主出現(xiàn)因為現(xiàn)金流危機賣房的情況，二手房穩(wěn)住時機就早。反之，這個復(fù)蘇過程就遙遙無期。

很多人分析的租金收益率，我覺得也只能算是個房價階段性的心理錨點，很容易被攻破。先不說宏觀經(jīng)濟下滑后，租金其實也在成比例的下降，租金回報率的提升艱難。其次，即使租金回報率超過了貸款利率，因為房價事實還在下跌，很多人算買房收益的時候也會用租金收益減去房價損失，可能會要求極高的租金收益率。畢竟租金收益率是個長期指標，出現(xiàn)危機的業(yè)主，還是需要立刻付錢的買家，通縮狀態(tài)下，租金收益率高不能保證市場一定有錢能來收購租金收益率達標的物業(yè)。總的說，房地產(chǎn)這個行業(yè)體量太大，和宏觀經(jīng)濟糾葛很深，基本融為一體，房價成了宏觀經(jīng)濟事實上的晴雨表。經(jīng)濟好，房價才能好，經(jīng)濟不好，房價也好不了?？雌渌麌依樱r有國家經(jīng)濟蒸蒸日上，房價一路走低的。人口問題，土地財政問題等等，既是房地產(chǎn)業(yè)遇到的問題，也是未來宏觀經(jīng)濟保證持續(xù)發(fā)展必須直面的困難。

上周聽了黃奇帆市長講的一個關(guān)于新質(zhì)生產(chǎn)力的演講，詳細講了講中國未來發(fā)展（沒有地產(chǎn)作為支柱）的思路。雖然地產(chǎn)作為被拋棄的行業(yè)老登，但從業(yè)者其實也都希望國家整體經(jīng)濟能順利走出“中等收入陷阱”，完成經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟其實不是一鯨落萬物生的關(guān)系，而是地產(chǎn)依賴于宏觀經(jīng)濟恢復(fù)，是個大河有水小河滿，大河無水小河枯的關(guān)系。

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