最近幾年，商辦市場有個非常有意思的K型分化：一方面，寫字樓的租售「量價齊跌」、空置率飆升，甚至部分新開工項目也因開發(fā)成本高企陷入爛尾；另一方面，很多城市商業(yè)大平層的成交占比越來越高，甚至超越了住宅大平層！

這一反差，說明商辦市場的深層困境在于其開發(fā)邏輯陳舊、功能單一，突圍的關(guān)鍵則在于扭轉(zhuǎn)功能錯配、重塑價值轉(zhuǎn)化。

在這場突圍戰(zhàn)中，華潤置地表現(xiàn)格外耀眼：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，西安CCBD瑞璽、溫州云璽自2023年面世以來，連續(xù)3年位居當(dāng)?shù)厣剔k市場第一；鄭州瑞璽更是幾乎獨霸當(dāng)?shù)赝娣e段商業(yè)大平層市場，連續(xù)2年位居鄭州商辦市場量價第一；武漢長江天際、廣州白鵝潭瑞璽入市首年即是全市商業(yè)大平層銷售套數(shù)和金額第一。

核心原因就在于，華潤置地將功能單一的高風(fēng)險商辦資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為了契合高凈值人群「商務(wù)會客、圈層交際、藝術(shù)表達、私享體驗」4大核心場景的國際化復(fù)合空間，讓商業(yè)大平層一舉成為生活主場，可以社交控場，化身財富磁場！

而支撐這一轉(zhuǎn)換的，則是華潤置地用3年時間沉淀的「選位錨定—定位重構(gòu)—資源注入—客群匹配」的邏輯閉環(huán)。

這不是簡單的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，而是對商辦地塊價值的系統(tǒng)性重構(gòu)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了極具價值的樣本。

01

闊綽尺度空間構(gòu)建，打造生活主場

普遍而言，同等價位下購買商業(yè)大平層客群的財富層級比購買住宅大平層客群要高，他們并不缺房子，之所以傾心商業(yè)大平層是因為其超高層高、靈活功能空間等的優(yōu)勢，可以更好地營造出奢華感，提升居住的舒適度……

而華潤置地，又將生活主場做到了極致。

一、闊綽尺度，實現(xiàn)「三感」合一

商業(yè)大平層，關(guān)鍵的底色是景觀資源和奢闊尺度。2022年華潤置地打造1.0產(chǎn)品時，就確定了3個基本原則：1.私梯入戶，2.取消角柱，3.戶內(nèi)無柱。

自那以后華潤置地一直致力于挖掘結(jié)構(gòu)體系的潛力，并不斷升級，以實現(xiàn)尺度最大、視線最優(yōu)，這為產(chǎn)品營造尊貴感、舒適感和品位感提供了最大可能。

1）儀式感

華潤置地商業(yè)大平層奢闊的尺度，從大堂就開始了。

中國頂豪深圳灣1號的入戶大堂層高只有6m，但溫州云璽的大堂挑高約11m、西安CCBD瑞璽大堂挑高約11.6米；武漢長江天際的大堂挑高約10.5m，同時還落地了全國首個生機之環(huán)（共4層）。業(yè)主坐車從地下環(huán)路歸家，司機將其送到停車場后，業(yè)主走路回家就像在逛巴比倫花園。

△生機之環(huán)實景圖

一梯一戶意味著出了電梯就是業(yè)主的私有空間，電梯廳由設(shè)計師進行室內(nèi)外一體化打造，十幾平米的電梯廳可以作為入戶前的序廳，根據(jù)業(yè)主構(gòu)思布置不同的禮序場景，增強歸家的儀式感。

2）舒適感

戶內(nèi)奢闊尺度，更為舒適居住體驗創(chuàng)造了最大可能。

①關(guān)鍵詞一：觀景尺度最大化

商業(yè)大平層的層高比住宅更高，比如廣州白鵝潭瑞璽層高4米，西安CCBD瑞璽層高3.75米，這種比傳統(tǒng)住宅高10%-20%的尺度，對大尺度空間感的提升非常顯著。

住宅大平層多少都有承重墻或承重柱分割景觀視線。而由于商業(yè)大平層的轉(zhuǎn)角無柱設(shè)計，270°連續(xù)景觀視野已成為華潤置地商業(yè)大平層的標(biāo)配。

長江天際作為武漢首個半隱框純玻璃幕墻商業(yè)大平層，采用密肋模殼結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)9米超大懸挑板，只為讓居者擁有一體式不間斷的觀江視野。

△長江天際角部懸挑密肋結(jié)構(gòu)（左右滑動查看）

西安CCBD瑞璽的平面角柱更是退居二線，從而構(gòu)建戶內(nèi)超長、連續(xù)的景觀面，且創(chuàng)造了多個突出的拐角，既擴大了景觀視野面，讓各朝向的戶型有更充分的采光，也形成了一個沐浴陽光與景觀的早餐廳和下午茶空間，兼顧了實用性。

②關(guān)鍵詞二：空間專業(yè)化

華潤置地認為，只有客廳能同時容納四五十人聚會的房子才叫大平層。

住宅大平層戶內(nèi)的承重柱是室內(nèi)設(shè)計師最頭疼的問題，空間靈活度受到諸多掣肘。而得益于公建結(jié)構(gòu)方案技術(shù)下沉住宅的應(yīng)用，商業(yè)大平層可以實現(xiàn)戶內(nèi)大空間無柱，讓每個大功能空間都做到唯一化、專業(yè)化，方正無柱的空間，也使室內(nèi)設(shè)計布局更靈活。

以鄭東萬象城瑞璽、溫州云璽、長沙瑞璽和長春瑞璽為代表，其著力打造公區(qū)的多元場景，功能包括沙發(fā)區(qū)、茶室、吧臺區(qū)、宴飲區(qū)和第三空間等5大復(fù)合空間，通過洄游流線的設(shè)計串聯(lián)，一方面讓每個場景保持獨立性和私密性，另一方面也讓場景間的切換更具禮序感和趣味性。

△鄭州鄭東瑞璽實景圖

除空間外，功能模塊的專業(yè)化也是華潤置地大平層的發(fā)力點，如武漢長江天際799㎡戶型在每個空間模塊與供方進行系統(tǒng)性的專業(yè)共創(chuàng)，定制了華為鴻蒙智家系統(tǒng)、專業(yè)級私宴廚房、專業(yè)級酒窖、女王衣帽間等，實現(xiàn)硬裝設(shè)計和專業(yè)級服務(wù)的融合加載。

3）品味感

華潤置地商業(yè)大平層每個戶型的設(shè)計，都預(yù)留了突顯業(yè)主個人品味的定制空間。

比如，武漢長江天際799㎡戶型推開入戶大門就迎來一條藝術(shù)走廊，掛畫系統(tǒng)采用故宮博物館同款，業(yè)主可以根據(jù)自己的藝術(shù)鑒賞愛好進行定制化布置。

這些在玄關(guān)、客廳與餐廳之間、走廊等設(shè)計的留白空間，既增強禮序儀式感，又彰顯主人的收藏品位。

△武漢長江天際藝術(shù)走廊實景圖

△鄭東萬象城瑞璽藝術(shù)玄關(guān)實景圖

此外，華潤置地「瑞璽」大平層還在戶內(nèi)特別構(gòu)建1個或多個X空間，業(yè)主可以抽雪茄、聽膠片、品佳釀，也可以打造汗蒸房、普拉提、電競房等悅己空間。武漢長江天際創(chuàng)造的「生機陽臺」模塊，更是讓業(yè)主的生活志趣與長江景觀交互融合，身心沉浸無限風(fēng)光。

△生機陽臺實景圖

二、重奢配套，實現(xiàn)X種生活方式

大平層的價值一半在窗內(nèi)一半在窗外。華潤置地商業(yè)大平層的獨特之處在于，選擇它就選擇了基于萬象綜合體底盤的X種品質(zhì)生活。

以西安CCBD為例，項目是集萬象城商業(yè)、辦公、酒店和公寓于一身的綜合商業(yè)集群，其總建筑面積超60萬平方。

商業(yè)是重奢萬象城，酒店是西北首家奢華酒店柏悅，這個王炸組合奠定了地標(biāo)的地位，向北是比北京明清天壇早1000多年的隋唐天壇，向南是現(xiàn)象級萬象城，業(yè)主安坐大平層沙發(fā)上就能見證西安的過去和未來。瑞璽的5樓還設(shè)置了專屬通道，業(yè)主穿著睡衣就可以去萬象城吃飯、購物，享受柏悅酒店的配套。奢侈品店的柜員，甚至可以將最新款的包包、衣服等送到家里讓業(yè)主試穿戴。

△西安CCBD綜合體實景圖

這種充滿品質(zhì)和松弛感的生活方式理念，市面上有大量項目在宣講，但由于缺乏資金和資源投入，注定只停留在PPT中。而所見即所得的綜合兌現(xiàn)力，為華潤置地商業(yè)大平層構(gòu)筑了獨一無二的護城河。

02

多維社交空間和網(wǎng)絡(luò)化的專屬服務(wù)

實現(xiàn)社交控場

高端房產(chǎn)除了居住，還有一個非常重要的功能是籍此拓展自己的影響力和創(chuàng)造財富。越高端的房產(chǎn)越關(guān)注社交場景。

住宅大平層也有會所等社交空間，但外人進入其中由于業(yè)主群差異，疏離感明顯，不適合商務(wù)會客，特別是會所的私宴廳，由于沒有定制化的交付能力，入住后的使用頻率低。

而在華潤置地的商業(yè)大平層中，私宴廳的使用頻率極高，社交的場景也立體且多維，不僅便于商務(wù)會客、圈層交際，還可以根據(jù)關(guān)系親疏輕重，分別在不同的空間社交，進退有度，輕松控場。

如果是一般的客人，可以直接在樓下的萬象城預(yù)定包房。

如果是重要的客人，或客人數(shù)量較多包房無法容納時，則可以選擇在大平層會所宴請。

武漢長江天際的私宴廳有室內(nèi)外兩種場景，可同時接待20人以上的伙伴聚會，并配有專業(yè)廚房，可以請廚師現(xiàn)做，也可以從萬象城或星級酒店自由配餐。

△長江天際室外私宴場地實景圖

逢年過節(jié)，這些兼具私密性和高空景觀的私宴廳使用頻率尤其高。膳食管家提供從定制化菜單、場地布置、專業(yè)廚師團隊上門，到來訪客戶指引、接待等一站式服務(wù)。讓業(yè)主可以從容應(yīng)對家宴或商務(wù)宴請。

私宴廳只是奢闊會所的一個縮影。以長沙瑞璽為例，其每戶可使用的會所及配套面積近87㎡，是一般社區(qū)的3-6倍，空間私享度非常高。

△長沙瑞璽33F湘江CLUB（左右滑動查看）

如果客人是三五知己，則可以帶回家中小酌。

這時，場景多樣且復(fù)合的客餐廳體系，優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。以杭州瑞璽為例，宴請朋友時，賓客既可以以「大沙發(fā)區(qū)」為中心歡聚一堂，也可以在西餐島臺、迷你酒吧、小沙發(fā)區(qū)小聚暢談，還有可開可合的第三空間，平時是業(yè)主個性化的休閑區(qū)，這時也切換為一種會客場景。

△杭珹未來中心瑞璽項目370方戶型三區(qū)分設(shè)

武漢長江天際799㎡戶型入戶后的寬闊藝術(shù)走廊，既彰顯業(yè)主品味和實力，又直接將動區(qū)和靜區(qū)徹底區(qū)隔，還在接待時給了業(yè)主緩沖的空間。

如果是簡單的交流，在茶室談完就可以把客人送走，絲毫不影響其他空間的人，如果要進一步深聊，則可以絲滑地將客人帶入客廳。

△長江天際799 ㎡ 戶型藝術(shù)長廊邊的茶室

鄭州瑞璽的一些業(yè)主，直接將空間拆分為「企業(yè)形象展示+私屬洽談室+個人藏品展廳」三進，既解決了傳統(tǒng)辦公「接待缺乏私密性」的問題，又能通過空間設(shè)計傳遞企業(yè)實力。

還有業(yè)主將 企業(yè) 「年度SVIP客戶答謝會」放在項目，借助「城市地標(biāo)視野」提升客戶認可度，實現(xiàn)了高端房產(chǎn)的終極奧義：「空間即圈層名片」，用空間創(chuàng)造價值。

而支撐這一切的，除了本地空間，還有基于瑞璽品牌全國網(wǎng)絡(luò)的專屬服務(wù)。

傳統(tǒng)商辦，本地客群的占比通常超80%，而圈層更高的華潤置地大平層客戶，其業(yè)務(wù)跨地甚至跨國經(jīng)營的比例能達50%以上。

今年1-9月，武漢長江天際成交客群中跨城客戶占比高達60%；廣州白鵝潭瑞璽千萬級成交客戶中45%來自珠三角其他城市，多為「企業(yè)主、高管」客群。

因為，針對「根在本地、業(yè)在全國」的跨城客群，華潤置地正在構(gòu)建「全國化服務(wù)體系」：購買一地華潤置地商業(yè)大平層，即可享受全國各大瑞璽項目的配套資源。

西安瑞璽業(yè)主到武漢出差，可預(yù)約長江天際的會所洽談室開展商務(wù)會客；武漢業(yè)主到廣州，能預(yù)約白鵝潭瑞璽的江景私宴，享受與本地業(yè)主同等的服務(wù)……

首批落地服務(wù)包括深圳、廣州、杭州、武漢、西安、鄭州等11個城市，瑞璽客戶無論是商務(wù)出行還是親子同游，都能在當(dāng)?shù)卣业狡ヅ涞母叨丝臻g場景，這個服務(wù)網(wǎng)絡(luò)對高凈值客群太有吸引力了！

03

選址借勢，設(shè)計運營造勢

構(gòu)筑財富磁場

高凈值客群的財富，或來自冒險，或趕上了時代/行業(yè)紅利，可是當(dāng)財富達到一定量級，構(gòu)建抗風(fēng)險、可持續(xù)增長的財富體系才是關(guān)鍵。

投資房產(chǎn)是高凈值客群資產(chǎn)配置最典型的方式，全球都如此。根據(jù)胡潤百富、NBER的報告顯示，在過去一個半世紀(jì)里，房子是最好的投資品，在高凈值人群的總財富中房產(chǎn)占比近半，遠高于股票和債券等資產(chǎn)。

商業(yè)大平層，除了兼顧生活和生意，還是財富的磁場。

一、占據(jù)核心地段和稀缺資源打底

無數(shù)經(jīng)驗表明：占據(jù)核心地段、稀缺資源的房產(chǎn)才能更好的穿越周期，而瑞璽主打的就是稀缺。

深圳灣瑞府位于后海金融總部基地的核心建筑群，緊鄰中國華潤大廈，周邊匯集了阿里巴巴、騰訊、百度等數(shù)十個總部。

△深圳灣瑞府區(qū)域全景圖

杭州中心，位于三個市級中心之首的武林板塊中心位置，毗鄰京杭大運河，是杭州政治、經(jīng)濟和文化中心，項目名就代表著區(qū)位唯一性；

西安CCBD瑞璽占位長安中軸線，坐擁電視塔、天壇等城市地標(biāo)；

地段稀缺，景觀也稀缺。華潤置地認為大平層一定要有最佳景觀。

深圳灣瑞府一覽深圳灣無遮擋海景；杭州中心高區(qū)看西湖景觀；溫州云璽看溫州最美的甌江；長沙瑞璽看湘江……武漢長江天際看長江致美一公里，廣州白鵝潭瑞璽看三江匯聚、廣州地標(biāo)云山珠水小蠻腰盡在窗前。

△白鵝潭不同時段江景

△長江天際江景視野實景圖

溫州云璽的一位業(yè)主，人在國外，房子都沒看就直接買了，因為他「半生只信兩件事：土地不會說謊，江水不會倒流」，他「要的不是資產(chǎn)，是資產(chǎn)盡頭那一點不可復(fù)制」。

二、借勢之上，華潤置地還能造勢

地塊資源是決定項目價值的底層邏輯。但如何在借勢之上再造勢，才是打造頂級賣點的核心。

華潤置地認為，商業(yè)大平層的第一要義是，它必須是一個地標(biāo)。

長江天際的規(guī)劃方案，找了三家國際頂級設(shè)計機構(gòu)競賽才敲定。

△長江天際建筑設(shè)計方案

在西安CCBD，建筑師以唐太宗李世民手植的一棵銀杏樹為構(gòu)想靈感，打造的地標(biāo)「生命之樹」，成為了超級IP，帶動北向戶型熱銷，就因為北向戶型能看「生命之樹」。

△生命之樹實景圖

萬象城，更是其最堅實的底盤：萬象生活全國在營購物中心125座，其中53座零售額穩(wěn)居當(dāng)?shù)厥袌霭袷祝?04座躋身當(dāng)?shù)厥袌銮叭?/p>

建筑及設(shè)計或許可復(fù)制，但萬象城沉淀的商業(yè)資源、高端服務(wù)能力無法復(fù)制。以杭州中心為例，2025 年推出「萬象黑金會員權(quán)益」——業(yè)主在萬象城可享受「優(yōu)先停車、專屬導(dǎo)購」等服務(wù)，還能聯(lián)動四季酒店開放健身設(shè)施等資源。

這一運營邏輯，不僅讓商業(yè)大平層從「靜態(tài)空間」變?yōu)椤竸討B(tài)服務(wù)平臺」，能持續(xù)滿足高凈值人群的多元需求，而且會持續(xù)提升資產(chǎn)價值。

這就是為什么即便華潤置地拿著PPT給客戶介紹客戶也認，一是萬象城落地的地方一定是最好之一，二是一座萬象城足以將一個板塊催熟，這樣以「一座城成就一座城」的案例太多了！

04

小結(jié)

交流和調(diào)研下來，明源君認為，華潤置地在落地商業(yè)大平層的過程中有三個關(guān)鍵點非常值得學(xué)習(xí)：

一是對需求的精準(zhǔn)洞見，挖掘出了新客群。依托3年積累的1200多組「客群需求數(shù)據(jù)庫」，華潤置地精準(zhǔn)洞察到了「企業(yè)主+跨城高凈值人群」的核心訴求，使商辦項目從「客群定位模糊」轉(zhuǎn)為「精準(zhǔn)匹配」，創(chuàng)造了客戶。

二是系統(tǒng)發(fā)力的創(chuàng)新制度底盤。華潤置地商業(yè)大平層在3年的時間里，通過成立專項組、全國經(jīng)驗拉通，以研發(fā)一代、落地一代、標(biāo)化一代的競賽機制快速迭代，這種滾動式的創(chuàng)新機制，使其產(chǎn)品力能始終保持領(lǐng)先水平。

三是客戶共創(chuàng)、設(shè)計共創(chuàng)、供應(yīng)鏈共創(chuàng)、跨界共創(chuàng)，4大共創(chuàng)體系，構(gòu)建了破界創(chuàng)新的基石。

華潤置地大平層的成功，不僅是極致資源+極致性能的綜合性領(lǐng)先，更是不確定時代以專業(yè)主義實現(xiàn)的價值兌現(xiàn)。

其意義不止盤活項目本身，由此形成的「項目—區(qū)域—城市」價值聯(lián)動，還為城市高質(zhì)量發(fā)展貢獻了一個極佳方案。而這一切，源于華潤置地真正理解了「空間為誰服務(wù)、能承載什么需求」。

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