最近廣州樓市有一個“反?！钡臉潜P，連我這個老地產(chǎn)人都要暗暗稱奇——

綠城馥香園。

它不打價格戰(zhàn)，卻從4月開盤至今，網(wǎng)簽已經(jīng)417套，連續(xù)多月蟬聯(lián)海珠區(qū)成交榜首。

要知道，這可是2025年的海珠！新盤輩出、群雄逐鹿的海珠！

市場的結果往往最真實，熱銷的背后絕不是僅是運氣，而是一套完整的、經(jīng)得起推敲的價值邏輯。

這讓我不禁想問：當行業(yè)回歸產(chǎn)品力競賽時，綠城馥香園做對了什么？

要回答這個問題，最好的方式或許不是羅列數(shù)據(jù)，而是進行一次真實的體驗。

我們決定，先從一次硬核的“通勤壓力測試”開始。

兵分兩路！

親測“15分鐘生活圈”

我和同事兵分兩路，她從越秀老城核心出發(fā)，我從番禺廣州南站動身，導航鎖定同一個目的地：綠城馥香園。

“15分鐘，真的能到？”

看到預估時間，我倆都愣了一下。

必須承認，去年底，板塊的交通通達性確實還存在些挑戰(zhàn)。

但這一次，一腳油門下去，我知道，時代變了。

上午10點整，我從廣州南站出發(fā)，沿南大干線切入新開通的海珠灣隧道，一路向北；同事則從越秀，順著剛剛升級的東曉南放射線南下。

海珠灣隧道實景圖

全程無驚無險，甚至在隧道里還能稍稍提點速。約定時間，我們雙雙準時會師售樓部門口！

東曉南放射線實景圖

不僅如此，我們還特意測算了從項目經(jīng)廣州大道前往珠江新城的時間，同樣穩(wěn)定在15分鐘左右。

更讓我震驚的是沿途的觀感。過去對南洲老舊破的刻板印象，都被嶄新的柏油路徹底碾碎。

路面開闊，高樓與綠樹交織，一種主城區(qū)難得的現(xiàn)代感與秩序感撲面而來。

沿途實景拍攝

當然，打通兩條路，只是表象。背后下的，是一盤重塑城市價值格局的大棋。

這不僅是節(jié)省了二三十分鐘，更是重構了資源流動的優(yōu)先級。

海珠中軸這條城市大動脈，隨著任督二脈的打通，氣血瞬間通暢。

而馥香園，恰好就卡在這個剛剛形成的“能量樞紐”上。

它同時享有了新動脈的便捷與傳統(tǒng)主干道的穩(wěn)定。匯聚的，是前所未有的通達效率，更是地鐵、教育、商業(yè)、生態(tài)等全維配套！

通勤時間的革命，最終會引發(fā)購買邏輯的革命。

當你親身體驗到，從公司到家只是一首歌的時間，你對距離的認知會被徹底刷新。生活的重心，會不可逆地向品質傾斜。

所以事實上，這兩條路，將直接把馥香園從一個“海珠區(qū)項目”，拉升為承接天河、越秀、番禺高端客群的核心選項。

路，通的不僅是車流，更是高端購買力的流向。

過去那堵無形的“區(qū)域偏見”之墻，正在被事實推倒。

是時候用全新的眼光，重新審視這個占據(jù)時代紅利的項目了！

主城海珠+低容積率+超新規(guī)=？

對不起，這是道單選題

路通，是整片區(qū)域的利好。但在同樣的區(qū)位價值面前，產(chǎn)品力，才是最終極的“篩選器”。

值得一提的是，綠城馥香園今年入市的節(jié)點，堪稱“天時地利”。

它精準地踩在了廣州新規(guī)的黃金窗口期：早一步，政策未放開，設計受限；晚一步，市場已收緊，機會不再。

你可能會說，廣州市場上，超新規(guī)產(chǎn)品似乎也不少？

非也。

只要你環(huán)視全廣州就會發(fā)現(xiàn)，“超新規(guī)”仍然是市場的稀缺品。

目前全市在售的300多個新盤中，真正設有新規(guī)產(chǎn)品的項目不到30個，占比不足10%。

但市場用真金白銀投出的結果是：2025年前10月，新規(guī)項目總計成交3149套，而舊規(guī)項目僅成交355套。

這意味著每10套新開盤項目成交，就有9套是超新規(guī)產(chǎn)品！

在新規(guī)收緊成為共識的當下，購房者正在用極高的溢價，投票給那些“使用率超過100%”的未來資產(chǎn)。

供需之間巨大的“剪刀差”，已經(jīng)說明了一切。

再把鏡頭聚焦回主城海珠，數(shù)據(jù)的說服力更為驚人。

據(jù)統(tǒng)計，在海珠區(qū)每賣出4套超新規(guī)住宅，就有1套來自綠城馥香園！

之所以會出現(xiàn)這種壓倒性的市場選擇，還是緣于綠城馥香園產(chǎn)品力在板塊內(nèi)獨一檔的領先地位。

海珠主力在售樓盤，容積率大多高企在4.0及以上，多為40-50層的超高層建筑。而綠城馥香園的容積率，僅為3.86。

更低的容積率，讓馥香園的樓棟穩(wěn)穩(wěn)地定格在32層，它意味著：

• 更少的公攤

  ：無需為避難層分攤面積，你的得房率是實打實的；

• 更低的居住密度

  ：僅643戶，社區(qū)園林、會所不再是“人滿為患”的公共資源；

• 更優(yōu)的資源占有

  ：更少的住戶，人均享有的綠化和活動空間成倍增加；

• 更短的等待時間

  ：更少的樓層，早晚高峰電梯等待時間急劇縮短。

發(fā)現(xiàn)了嗎？這不是在買房，這是在購買一種“低密度生活特權”！

當你把視野從海珠拉到整個廣州主城，這個結論只會更加清晰。

來，現(xiàn)在，讓我們做個簡單的選擇題。

請你告訴我，在主城區(qū)，要同時滿足以下所有條件，除了馥香園，還有誰？

答案是：沒有。

綠城馥香園就是主城區(qū)改善需求中唯一的“孤品”。

它的匠心

是一部生活痛點百科全書

如果說區(qū)位和規(guī)劃是先天硬實力，那這趟踩盤，真正讓我這個老地產(chǎn)人嘆服的，是綠城把房子“做透了”的細致。

它不像在賣房，更像一位資深的生活顧問，把你未來十年可能遇到的痛點，都提前封堵在了設計圖紙上。

舉幾個例子。

你有沒有經(jīng)歷過，加班深夜回家，把車開進昏暗的地庫，心情也跟著沉入谷底？

綠城用全明+5米層高的地庫，徹底改寫了這個劇本。

項目實景圖

抬頭是浪漫的海棠紋星空頂，腳下是水磨石藝術拼花，燈光柔和明亮，完全沒有傳統(tǒng)地庫的壓抑感，車道寬敞到可以輕松錯車。

更絕的是真正的無障礙通行。所有通道平整順滑，推嬰兒車、輪椅都不會有絲毫卡頓。

綠城在用實際行動告訴你：你，乃至你的車，歸家的第一步，都值得被尊重。

如果是步行回家，那么從9米挑高的歸家大堂起，你將迎接一場精心編排的儀式。

項目實景圖

你會穿過引水入園的流花水院，聽到潺潺水聲；步入開闊的心香草甸，聞到青草與花香；再漫游于繁花似錦的花海游香，最后通過有頂蓋的風雨連廊，從容抵達電梯廳。

這就是綠城的高明之處，它不會突兀地告訴你“到家了”。

相反，它通過流線、景觀、聲音與氣味的層層遞進，讓你的心境在步行中不知不覺從喧囂步入寧靜，自然而然地就完成從“社會人”到“歸家人”的角色轉換。

這不僅是回家，更是一場日常的心理SPA。

項目實景圖

同樣讓我拍案叫絕的，是綠城對架空層的運用。

它精準地戳中了現(xiàn)代都市人兩大最深的痛點：“沒時間”和“沒地方”。

于是，它把泛會所玩到了極致。

比如，共享會客廳，打破了鋼筋水泥的隔閡，你可以和鄰居品茗對弈，或舉辦一場小型的讀書分享會。

專屬的女王空間，則給了女性一個完全屬于自己的第三空間，喝下午茶、做瑜伽。

還有童夢空間、家庭聚會、運動休閑等等空間，滿足全齡需求。

這一切，都可以通過風雨連廊無縫連接， 社交、健身、親子、娛樂的需求都被高度集成在樓下， 節(jié)省的不是幾步路，而是稀缺的、用于生活的整塊時間。

項目實景圖

最后，我還必須提一個讓無數(shù)購房者心安的點：

在交標清單上，你能明確看到方太、高儀、柏廚等一眾品牌。

綠城敢把這些白紙黑字寫進合同。這份底氣，源于對產(chǎn)品的自信，更源于對業(yè)主的尊重。

只要你看多了買家秀和賣家秀的落差后，就會發(fā)現(xiàn)，這種“透明”本身就是一種稀缺價值。

篇幅有限，還有更多更多細節(jié)就留待各位現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)。

相信我，紙上得來終覺淺，真正的震撼，只有你親自到場，才能感受到。

壓軸出場

馥香園最后一棟，什么來頭？

如果說此前的每一重價值，都在回答“為什么是綠城？”

那么此刻，我們終于要面對最后一個問題“為什么要現(xiàn)在行動？”

答案，就在這張樓棟示意圖上。

整盤五棟住宅，如今最后一棟2號樓，已壓軸登場。

它不僅是社區(qū)里位置最靠中、最安靜的一棟，更坐擁著雙重稀缺景觀：

東南向的單元，能俯瞰北濠涌的潺潺水流與濱河公園的蔥郁綠意；高樓層戶型，更能將廣州塔璀璨城市夜景作為日常背景。

更為難得的是，這棟樓的主力戶型，正是當下海珠改善市場中備受追捧的108-130㎡四房。

項目剛剛加推，尚有余裕挑選心儀樓層與朝向。

但講真，我覺得以馥香園一貫的熱銷態(tài)勢，這份選擇的主動權，恐怕不會停留太久。

這趟探盤，我最深的感受是：

當整個市場都在喋喋不休地談論“性價比”、計算每平米的單價時，綠城在跟你談一個截然不同的詞：

“心價比”

它問你的是：

• 你的每一次深夜歸家，

  是否從駛入地庫的那一刻起就感受到尊重？

  
  

• 你的伴侶、孩子、父母，能否

  擁有一個能暫時放下家庭角色的專屬空間？

  
  

• 你的房屋，能否在十年后，依然是讓你引以為傲的資產(chǎn)？

• 你的生活，是依然在通勤與瑣事中奔波，還是進階為一種從容的日常？

你看，買房子，表面上買的是磚瓦水泥，本質上買的是一種生活方式的選擇權。你付出去的每一分錢，都是在為你向往的生活投票。

項目實景圖

在收官前選擇馥香園，你投給的不是一套房子。

你投給的，是一種不妥協(xié)的生活信仰，一個經(jīng)過真金白銀檢驗的價值共識，以及綠城這個品牌用“繁花三章”系列在華南奠定的產(chǎn)品力尊嚴。

不過，機會，稍縱即逝。

現(xiàn)在的綠城馥香園還在等你，但，誰又說得準明天呢？

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