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商場的租金收入模式設(shè)計(jì)的很巧妙。

可以先猜猜商場租金最高的是哪層？

咱們后面放出對照表。

01

高奢店里沒有人逛，不影響商場的租金。

首先只要店鋪開著，就要給商場交租金，有沒有人逛和商場的關(guān)系不大。

就像是開個(gè)飯館，生意不好，一樣要給房東交租金一樣。

所以「幾乎沒有人逛」和「商場倒閉」之間，沒有必然聯(lián)系。

只有當(dāng)商場里面大量店鋪都是空置，連入駐商家都沒有，這個(gè)商場才是徹底不行了。

當(dāng)然，商場的主要收入也不是高奢店，這個(gè)咱們后面說。

商場里賣車，很大就是為了品牌推廣

02

為什么沒客人，高奢店還要交租金開著店鋪？

其中一個(gè)最大的作用是品牌效果。

高奢店的主要客戶群是30歲以上有經(jīng)濟(jì)能力的女性。

她們買東西的時(shí)候，很重要一個(gè)參考，就是看你的品牌定位是不是值那么多錢。

一個(gè)誕生時(shí)間很短，只有網(wǎng)店的品牌，無法獲得他們的信任和認(rèn)可。

只有線下逛商場時(shí)候能看到裝修豪華、店員優(yōu)雅的門店，她們才會進(jìn)店試用、記住品牌，下次網(wǎng)上看到了才會愿意購買。

說白了，就是花錢賺吆喝，本質(zhì)上是「廣告+體驗(yàn)店」的定位，根本不在乎你買不買，只要給你留下足夠深刻良好的品牌印象，早晚你會買，至于從網(wǎng)上買還是現(xiàn)場買，無所謂。

甚至她們希望你從網(wǎng)上買，因?yàn)檫@樣，自己的門店就不用背銷售額 KPI，逐步定位在體驗(yàn)店，做好品牌營銷就好了，銷售的壓力就輕松很多了。

現(xiàn)在很多店鋪鼓勵(lì)顧客網(wǎng)上下單，店鋪更多是體驗(yàn)

還有個(gè)重要的原因是，這些奢侈品店也象征著商場的檔次，有助于提升商場的形象，商場甚至?xí)o予一定補(bǔ)貼。

03

那么商場不在乎客流么？

當(dāng)然在乎，畢竟客流決定了商場的人氣，進(jìn)而決定了它的店鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)。

但實(shí)際商場吸引客流第一是地段，比如是不是有地鐵直入，是不是在核心商業(yè)區(qū)；

第二是環(huán)境和定位，比如里面的設(shè)施是不是新穎，燈光明亮，裝修現(xiàn)代時(shí)尚，品牌年輕人喜歡；

第三是合作的 IP，商場定期會和 IP 搞活動，比如卡通、動漫角色，給顧客創(chuàng)造來店理由；

第四是有娃家庭，一個(gè)孩子到店等于包括2~4個(gè)大人的一天消費(fèi)，所以要有兒童城；

第五是餐飲，現(xiàn)在大商場基本就是年輕人和家庭聚會用餐的場所，所以餐飲樓層一定要有；

第六是影院，一起去看電影是單身年輕人逛商場的理由，所以要有影城。

只要一個(gè)商場保證了上面的 6 點(diǎn)，客流就已經(jīng)保證了。

至于奢侈品牌，并不是顧客的到店理由，只是有了人流帶來的附加收入。

實(shí)際上，現(xiàn)在大型商場的租金和營收是這樣的：

商場的「租金」，不是按店鋪，而是按平米比較。

比如一個(gè)男裝店 200 平米，每月租金 8 萬；B1 層一個(gè) 6 平米的檔口，一個(gè)月租金 3 千。

算到每平米，后者的租金其實(shí)要比前者還高一點(diǎn)。

這樣，一個(gè)綜合的大型商場就算齊全了。

其中大牌餐飲、集市、影院都可能是不掙錢甚至貼錢的，主要為了吸引客流；

地下一層的小檔口；一層的新能源汽車、手機(jī)數(shù)碼等品牌店；樓上的中型品牌餐飲，這些才是現(xiàn)金奶牛。

另外，像是麥當(dāng)勞、肯德基、星巴克這樣的大牌連鎖品牌餐飲，租金通常也不多，象征了一個(gè)商場的人氣，沒有不行。

新品牌想要入駐商場，通常租金是最高的，比如那些創(chuàng)新菜、新品牌茶飲店、新品牌汽車之類。

此外，商場憑借客流還會有一些其他收入，比如停車、辦儲值卡、品牌的廣告等。

過去有些商場為了快速回流資金會把商鋪產(chǎn)權(quán)售出，但現(xiàn)在已經(jīng)很少這么做了，因?yàn)闀?dǎo)致多次轉(zhuǎn)包，價(jià)格混亂。而且如果要裝修、改造也特別麻煩，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散了。

04

總之，客流量基本只是商場的一個(gè)間接指標(biāo)，尤其高奢品牌的客流量，商場基本不在意。

因?yàn)樗皇鞘杖胫笜?biāo)，而是商場的一個(gè)運(yùn)營指標(biāo)。

運(yùn)營指標(biāo)包括了流量、進(jìn)店率、平均停留時(shí)長等等，代表了顧客滿意度。

這些運(yùn)營指標(biāo)會影響收入指標(biāo)，但不絕對。就像是前面說的某些店鋪看似沒什么人，但為了品牌效果，愿意在高人流的商業(yè)區(qū)賠錢開門店。

真正代表一個(gè)商場收入水平的，這些指標(biāo)：

店鋪空置率、欠費(fèi)率、賬齡（就是商家按照 30 天、60 天還是多久結(jié)算店鋪?zhàn)饨鸬那焚M(fèi)）、面積利用率、扣率（就是給對方打幾折租金）、單位面積物業(yè)管理收入、平均合同期、租客更新率。

如果你想要看一個(gè)商場經(jīng)營情況是不是好，還有個(gè)簡單辦法：

去看它的門前廣場地面是不是凹凸不平，是不是整潔；洗手間是不是干凈。

因?yàn)檫@些指標(biāo)沒法糊弄，直接反應(yīng)在投入的人力成本上，經(jīng)營狀況不好的商場會節(jié)約開支，導(dǎo)致人力不足，這些地方是最難照顧到的。

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