家人們，先給大家擺點實打?qū)嵉母韶洈?shù)據(jù)！香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署剛公布的 10 月數(shù)據(jù)顯示，私人住宅售價指數(shù)沖到了 294.3 點，比 9 月又漲了 0.41%，這已經(jīng)是連著第五個月上漲了，五個月累計漲了 2.7%，創(chuàng)下 2024 年 7 月以來的 15 個月新高！咱再掰扯掰扯細(xì)節(jié)，不同戶型漲幅差別老大了：1722 平方呎以上的大單位（差不多 160 平米）漲得最猛，按月漲了 1% 還多；而 431 平方呎以下的小戶型（不到 40 平米），漲幅只有 0.5%，431 到 752 平方呎的中等戶型更夸張，才漲了 0.1%。簡單說就是，豪宅在瘋漲，普通人的上車盤漲得磨磨唧唧，這反差是不是挺耐人尋味？

可能有人會問，香港房價咋突然就支棱起來了？咱別聽那些專家的復(fù)雜術(shù)語，我用大白話給大家拆三個核心原因。第一，利息降了！香港本地銀行 9 月就開始減息，10 月底又降了一次，現(xiàn)在借錢買房的成本低了不少，按息快跌到 3 厘了，比租金回報率還低，這就吸引了不少投資者入市。第二，政策給勁兒！施政報告里全是樓市利好，還放寬了資本投資者入境計劃和人才引進政策，非本地買家入市門檻低了，內(nèi)地買家和 “港漂” 人才成了購房主力。你看新世界那個油麻地的瑧爾項目，63 套房子收到 1200 多張認(rèn)購申請，超額認(rèn)購 18 倍，內(nèi)地買家和港漂占了六成還多。第三，財富效應(yīng)帶動！過去一年港股漲得不錯，不少有錢人賺了錢就想換房，把股市的錢轉(zhuǎn)到樓市，尤其是大戶型豪宅，成了他們 “套股換樓” 的首選，這也是大單位漲幅領(lǐng)跑的關(guān)鍵原因。還有個有意思的現(xiàn)象，現(xiàn)在香港樓市出現(xiàn)了 “供平過租”，就是月供居然比房租還便宜，不少租客干脆直接轉(zhuǎn)成買家，這也給樓市添了把火。

這波五連漲帶來的影響，可就太分化了，有人歡喜有人愁。先說說開心的人：已經(jīng)買房的業(yè)主肯定偷著樂，資產(chǎn)又增值了，尤其是豪宅業(yè)主，房子漲得比工資快多了；開發(fā)商更是賺得盆滿缽滿，今年一手房成交都超過 1.8 萬宗了，比去年一整年還多，會德豐地產(chǎn)光今年就賣了近 1900 套房，套現(xiàn) 224 億港元。再說說發(fā)愁的人：香港本地的剛需年輕人，本來買房就難，現(xiàn)在雖然小戶型漲得慢，但架不住基數(shù)高啊，30 多平米的小房子動輒幾百萬港元，首付和月供對他們來說還是天文數(shù)字；還有租房的朋友，雖然 10 月租金指數(shù)沒漲，但已經(jīng)連續(xù)十個月在歷史高位了，今年前十個月租金累計漲了 4%，工資沒漲多少，房租卻居高不下，壓力能不大嗎？最讓人唏噓的是香港普通家庭，他們既沒能力換豪宅，又面臨剛需購房門檻，在這波漲勢里完全被邊緣化，只能眼睜睜看著房價和自己的距離越來越遠。

聊到這兒，我得說說我的真實看法了，可能有點犀利，但絕對是肺腑之言。首先，這波香港房價上漲，根本不是什么全民受益的樓市復(fù)蘇，而是 “政策 + 資金” 堆出來的結(jié)構(gòu)性上漲。你看數(shù)據(jù)就知道，漲得好的全是大戶型、豪宅，還有核心區(qū)的新盤，普通人關(guān)注的小戶型、二手房漲幅微弱，這說明樓市熱度只集中在少數(shù)領(lǐng)域，是少數(shù)人的狂歡，不是大多數(shù)人的福音。其次，這波漲勢里，“外來資金” 的作用被放大了，內(nèi)地買家已經(jīng)連續(xù)八個月成交量破千宗，10 月更是花了 155.7 億港元買房，占了香港私人住宅成交的 24%。這意味著香港樓市越來越像一個 “資金蓄水池”，吸引的是全國乃至全球的富裕資金，而本地普通居民的真實居住需求，反而被排在了后面。

還有個更值得深思的點：很多專家說這波升浪能持續(xù)六年，甚至預(yù)言房價能較低位大漲 85%，但咱得冷靜想想，這種上漲能惠及普通人嗎？我看懸。香港樓市的根本問題 —— 土地供應(yīng)緊張、貧富差距大，并沒有因為這五個月的上漲而解決?，F(xiàn)在 2 萬多套的貨尾量還等著去庫存，普通人的購房負(fù)擔(dān)能力也沒實質(zhì)性提升，所謂的 “復(fù)蘇”，更像是資本游戲的重啟，而不是民生改善的信號。更諷刺的是，一邊是千萬豪宅被內(nèi)地買家瘋搶，西半山兩套頂層單位賣了 2.66 億港元；另一邊是香港還有很多家庭擠在幾十平米的鴿子籠里，為了一套小戶型奮斗一輩子。這種強烈的對比，恰恰說明房價上漲的背后，是財富分化的加劇。

最后我想說，香港房價五連漲這個熱點，咱別只當(dāng)熱鬧看。它告訴我們一個現(xiàn)實：不管是香港還是內(nèi)地，樓市早已不是簡單的 “買漲不買跌”，而是越來越受政策、資金、資源分配的影響。對于普通人來說，我們不用羨慕那些豪宅的瘋狂漲幅，也不用為房價上漲而焦慮，更該關(guān)注的是，樓市的走向是否能真正兼顧民生，是否能讓更多普通人實現(xiàn) “居者有其屋” 的夢想。這波漲勢可能還會持續(xù)一段時間，但熱鬧過后，真正能讓樓市長久健康發(fā)展的，永遠是普通人的真實需求，而不是資本的短期炒作。