上海
今年四月份以來(lái)，一線城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市出現(xiàn)了一輪房?jī)r(jià)補(bǔ)跌。
咱們之前分析過(guò)這一現(xiàn)象，也引發(fā)了很多網(wǎng)友的討論。
有些人說(shuō)，一線城市房?jī)r(jià)補(bǔ)跌主要是因?yàn)樗呐菽艽?，明顯大于全國(guó)其他城市。
今天我們?cè)倭囊幌路績(jī)r(jià)泡沫話題。
關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫，我們有專門的測(cè)量模型，將房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、房?jī)r(jià)短期波動(dòng)因子這三個(gè)細(xì)分指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)指數(shù)化處理后，得出指數(shù)走勢(shì)。
下面我們來(lái)看一下最新數(shù)據(jù)。
這是全國(guó)房?jī)r(jià)泡沫總的走勢(shì)圖，泡沫最高峰出現(xiàn)在 2021 年 8 月份，指數(shù)高達(dá) 176，泡沫非常大。
之后便開始了持續(xù)的擠泡沫過(guò)程，2024 年 7 月份泡沫指數(shù)進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，也就是說(shuō)泡沫擠完了。
但進(jìn)入負(fù)值區(qū)間并不意味著房?jī)r(jià)會(huì)止跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)波動(dòng)較大，其屬性就是上躥下跳，既會(huì)漲過(guò)頭，也會(huì)跌過(guò)頭。
今年十月份房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)是 - 85，這一數(shù)值已經(jīng)超過(guò)了上一輪房?jī)r(jià)泡沫最低點(diǎn) ——2015 年 7 月份的 - 79，也就是說(shuō)本輪房?jī)r(jià)擠泡沫的程度已經(jīng)超過(guò)了上一輪樓市低迷期。
但由于前幾年泡沫積累的程度特別大，相應(yīng)地，此次擠泡沫的時(shí)間也會(huì)超過(guò)過(guò)去，而且即便泡沫擠到底，房?jī)r(jià)被低估的程度也會(huì)明顯超過(guò) 2015 年。
聊完總體情況，我們?cè)賮?lái)看區(qū)域差異。
全國(guó)分為一線、二線、三線城市，之前提到今年四月份以來(lái)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)補(bǔ)跌，咱們從泡沫大小的視角做些比對(duì)分析，甚至可以和全國(guó)部分三線城市進(jìn)行對(duì)比。
圖中的藍(lán)線是一線城市的房?jī)r(jià)泡沫走勢(shì)，紅線是三線城市的房?jī)r(jià)泡沫走勢(shì)。
從歷史走勢(shì)來(lái)看，二者基本上是同步的，但部分時(shí)段存在差異。
比如 2011 年到 2014 年，三線城市的房?jī)r(jià)反而略有泡沫，而當(dāng)時(shí)一線城市的房?jī)r(jià)沒有泡沫，泡沫指數(shù)反而是負(fù)值。
因?yàn)楫?dāng)時(shí)一線城市的房?jī)r(jià)調(diào)整幅度大于三線城市，同時(shí)，一線城市的人口基本面、經(jīng)濟(jì)基本面都要明顯強(qiáng)于三線城市，即便房?jī)r(jià)漲幅和三線城市一樣，一線城市的泡沫也會(huì)更小一些。
2015 年，一線城市的房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)率先上漲，自身泡沫開始積累，而三線城市直到 2017 年初才開始積累泡沫。
一線城市泡沫的最頂峰出現(xiàn)在 2017 年，三線城市的最頂峰則在 2021 年四季度。
三線城市的泡沫在 2024 年 8 月份就已經(jīng)擠完了，而一線城市的泡沫直到 2025 年 3 月份才擠完。
目前來(lái)看，一線城市的泡沫指數(shù)是 - 51，需要注意的是，這一點(diǎn)位依然略高于上一輪一線城市泡沫的最低位 ——2012 年 12 月份的 - 93。
也就是說(shuō)，一線城市的房?jī)r(jià)雖然泡沫擠完了，但房?jī)r(jià)下跌還沒到位。
三線城市目前的泡沫指數(shù)是 - 89，已經(jīng)超過(guò)了上一輪樓市低迷期 2015 年 10 月份的 - 72。
通過(guò)上述數(shù)據(jù)分析和量化比對(duì)，我們可以明顯看到：一線城市目前房?jī)r(jià)跌幅確實(shí)不小，但泡沫指數(shù)的負(fù)值還沒有超過(guò)上一輪的低點(diǎn)，按照邏輯推演，后續(xù)肯定會(huì)創(chuàng)造歷史新低。
今年四月份以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)跌幅較大，屬于補(bǔ)跌性質(zhì)。
全國(guó)很多三線城市房?jī)r(jià)目前也在下跌，但下跌勢(shì)頭已經(jīng)放緩，主要是因?yàn)榍懊鎺啄甑呀?jīng)很大了。
這反映在房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)上，就是三線城市泡沫指數(shù)的負(fù)值要明顯超過(guò)一線城市，而且負(fù)值的最低位已經(jīng)超過(guò)了上一輪 —— 也就是十年前三線城市曾經(jīng)出現(xiàn)的最低位。
相對(duì)而言，當(dāng)前三線城市的房?jī)r(jià)調(diào)整幅度更大，也更加接近底部。
但這樣的分析并不代表三線城市會(huì)率先止跌反彈，其實(shí)正好相反：一線城市在經(jīng)過(guò)補(bǔ)跌之后，在下一輪樓市見底復(fù)蘇期會(huì)領(lǐng)先于三線城市。
相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)較多且復(fù)雜，但咱們需要把握住事物的本質(zhì)，抓住主要脈絡(luò)和主要方向就好
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