當(dāng)中指研究院最新發(fā)布的《百城新建商品房?jī)r(jià)格》指數(shù)顯示，10月全國(guó)百城二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.84%，跌幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)時(shí)，合肥卻以1.09%的環(huán)比漲幅，躍居全國(guó)第二，僅次于杭州的1.20%。這一數(shù)據(jù)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)高度吻合——在全國(guó)70個(gè)大中城市中，僅有6個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，合肥名列其中。

在“十五五”規(guī)劃建議剛剛定調(diào)“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的背景下，合肥樓市的這一表現(xiàn)尤為引人關(guān)注。當(dāng)多數(shù)城市尚在調(diào)整中摸索方向時(shí)，合肥為何能逆勢(shì)突破？其市場(chǎng)內(nèi)部正在發(fā)生怎樣的結(jié)構(gòu)性變化？這些變化又預(yù)示著怎樣的未來(lái)？

NO.1 | 壹

結(jié)構(gòu)性上漲：合肥房?jī)r(jià)漲幅背后的深度解析

全國(guó)視野下的合肥位置

從全國(guó)范圍看，10月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍面臨下行壓力。百城二手住宅均價(jià)已連續(xù)多月下跌，且跌幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。然而在此大環(huán)境下，合肥新房?jī)r(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)超1%的環(huán)比漲幅，這一表現(xiàn)確實(shí)令人矚目。

（圖片來(lái)源：合肥樓市航拍圖）

仔細(xì)觀察漲幅榜可以發(fā)現(xiàn)，環(huán)比上漲的城市主要集中在長(zhǎng)三角和部分中西部核心城市。杭州以1.20%領(lǐng)跑，合肥1.09%緊隨其后，成都、上海、蘇州等城市漲幅均在0.6%以上。這反映出核心城市群的集聚效應(yīng)正在加強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)資源向重點(diǎn)城市集中的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

合肥房?jī)r(jià)上漲的結(jié)構(gòu)性特征

值得關(guān)注的是，合肥的房?jī)r(jià)上漲并非普漲，而是典型的結(jié)構(gòu)性上漲。從區(qū)域分布來(lái)看，包河區(qū)、濱湖區(qū)等核心區(qū)域成為拉動(dòng)整體價(jià)格上漲的主要?jiǎng)恿?。其中，濱湖區(qū)以28626元/㎡的成交均價(jià)領(lǐng)跑全市，包河區(qū)則因多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中入市，成交量位居各區(qū)之首。

從產(chǎn)品類(lèi)型看，改善型住房表現(xiàn)尤為突出?？們r(jià)300萬(wàn)以上的房源成交占比有所提升，尤其是140㎡以上的大戶型產(chǎn)品去化速度加快。這反映出市場(chǎng)需求的升級(jí)趨勢(shì)，購(gòu)房者從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變的需求日益明顯。

NO.2 | 貳

量?jī)r(jià)齊升：合肥新房市場(chǎng)的全面回暖

10月份，70城中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比微漲或持平的城市數(shù)量明顯增多。以上海為例，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比漲幅高達(dá)5.7%，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場(chǎng)韌性。杭州、合肥等二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比也實(shí)現(xiàn)微漲，分別上升0.1%。

在整體市場(chǎng)調(diào)整的大背景下，合肥新房市場(chǎng)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。10月份合肥新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲0.4%，成為本月全國(guó)少數(shù)幾個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市之一。

供需兩端同步改善

根據(jù)金剛石數(shù)據(jù)，10月合肥商品住宅供應(yīng)量15.3萬(wàn)㎡，雖然環(huán)比下滑58%，但成交量達(dá)到18.04萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲13%，成交均價(jià)21737元/㎡，環(huán)比上漲6%。這一“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)，顯示出市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)。

從推盤(pán)情況看，10月合肥市區(qū)共有17次推售，房源1895套，整體認(rèn)購(gòu)率為27%。雖然市場(chǎng)仍面臨壓力，但多個(gè)首開(kāi)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，帶動(dòng)去化率較上月有所上升。特別是包河區(qū)、瑤海區(qū)等區(qū)域，新推項(xiàng)目去化情況好于預(yù)期。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化引領(lǐng)市場(chǎng)

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，10月合肥商品住宅主力成交面積段集中在100-110㎡，占總成交量的18%；總價(jià)段集中在300萬(wàn)以下，占比68%。這一數(shù)據(jù)表明，剛性需求和初步改善需求仍是市場(chǎng)主力。

然而，更值得關(guān)注的是高端改善項(xiàng)目的表現(xiàn)。如雲(yún)濤項(xiàng)目以4.74億元位列成交金額榜首，偉星ONE139、中海觀廬府等項(xiàng)目也取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。這些項(xiàng)目普遍位于核心區(qū)域，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等方面具有明顯優(yōu)勢(shì)，反映出市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)住宅的旺盛需求。

NO.3 | 叁

分化加劇：二手房市場(chǎng)的深度調(diào)整

價(jià)格普遍下行。10月份，70城二手住宅價(jià)格環(huán)比全面下跌，無(wú)一城市上漲。合肥二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.7%，同比下降6.5%；鄭州二手房?jī)r(jià)格同比跌幅達(dá)8.2%，市場(chǎng)調(diào)整幅度更深。

量?jī)r(jià)走勢(shì)背離的現(xiàn)實(shí)

與新房市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是，合肥二手房市場(chǎng)仍處于調(diào)整期。根據(jù)七七說(shuō)數(shù)據(jù)，10月全市二手房住宅網(wǎng)簽4481套（不含三縣），環(huán)比下降3.61%，同比下降20.62%。但成交均價(jià)為12279元/㎡，環(huán)比上升5.10%。

這種“量縮價(jià)跌”的態(tài)勢(shì)與全國(guó)趨勢(shì)基本一致。百城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.84%，且跌幅擴(kuò)大，說(shuō)明二手房市場(chǎng)整體仍面臨較大壓力。高掛牌量、預(yù)期偏弱等因素共同作用，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格下行壓力持續(xù)存在。

區(qū)域分化特征顯著

從區(qū)域表現(xiàn)看，分化現(xiàn)象尤為明顯。瑤海區(qū)以815套的成交量環(huán)比上升8.38%，成為市場(chǎng)亮點(diǎn)；而政務(wù)區(qū)雖然以17373元/㎡的成交均價(jià)位列九區(qū)第一，但環(huán)比下降約18.88%，調(diào)整幅度較大。

根據(jù)好好選房最新數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)月以來(lái)，蜀山區(qū)漲幅10.1%，位列第一；肥東漲幅7.8%，位列第二；長(zhǎng)豐漲幅5.7%，位列第三。

在價(jià)格表現(xiàn)上，蜀山區(qū)、瑤海區(qū)、包河區(qū)等環(huán)比上漲，而濱湖、政務(wù)等前期高熱區(qū)域價(jià)格下行壓力明顯。這種分化反映出市場(chǎng)正在重新評(píng)估各區(qū)域價(jià)值，具備實(shí)際居住需求支撐的區(qū)域抗跌性更強(qiáng)，而前期炒作成分較多的區(qū)域則面臨較大調(diào)整壓力。

成交量的小幅下滑，延續(xù)了市場(chǎng)的調(diào)整態(tài)勢(shì)。二手房市場(chǎng)的活躍度與去年同期相比已不可同日而語(yǔ)。從區(qū)域看，除瑤海區(qū)（成交量815套，環(huán)比上升8.38%）和廬陽(yáng)區(qū)外，其余區(qū)域成交量均環(huán)比下降，尤其是政務(wù)區(qū)降幅最大，約18.88%。這反映出核心區(qū)的高總價(jià)房產(chǎn)流動(dòng)性進(jìn)一步減弱，而總價(jià)較低的瑤海區(qū)等區(qū)域，因其較高的性價(jià)比，吸引了部分預(yù)算有限的剛需客群。

NO.4 | 肆

趨勢(shì)與展望：高質(zhì)量發(fā)展路徑下的合肥樓市

政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化

“十五五”規(guī)劃建議將房地產(chǎn)納入民生保障與共同富裕章節(jié)，明確提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。這一政策導(dǎo)向?yàn)楹戏蕵鞘邪l(fā)展指明了方向。地方層面，合肥已在公積金政策、土地供應(yīng)等方面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，如提高貸款額度、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”等，這些措施將有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

特別值得關(guān)注的是，10月山東、河北、重慶等省市發(fā)行超225億元專(zhuān)項(xiàng)債券用于收購(gòu)閑置存量土地，這種盤(pán)活存量資源的做法有望為市場(chǎng)注入新活力。合肥作為重點(diǎn)城市，未來(lái)可能在土地要素市場(chǎng)化配置方面獲得更多政策支持。

市場(chǎng)格局重塑進(jìn)行時(shí)

從未來(lái)趨勢(shì)看，合肥樓市將呈現(xiàn)以下特征：首先，分化現(xiàn)象將持續(xù)深化，核心區(qū)域與外圍區(qū)域、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與普通項(xiàng)目的差距將進(jìn)一步拉大；其次，產(chǎn)品力將成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵，房企必須從“賣(mài)房子”向“提供美好生活”轉(zhuǎn)型；最后，租賃市場(chǎng)與銷(xiāo)售市場(chǎng)將協(xié)同發(fā)展，共同構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系。

NO.5 | 伍

結(jié)語(yǔ)

合肥樓市10月的表現(xiàn)，為我們觀察當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要窗口。新房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性回暖，說(shuō)明只要產(chǎn)品對(duì)路、價(jià)格合理，需求依然存在；二手房市場(chǎng)的深度調(diào)整，則反映出市場(chǎng)正在擠出泡沫、回歸理性。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：

趨勢(shì)判斷：合肥樓市已進(jìn)入質(zhì)量主導(dǎo)的發(fā)展新階段。未來(lái)半年，市場(chǎng)將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)有望保持穩(wěn)健，而非核心區(qū)域仍將面臨調(diào)整壓力。隨著“好房子”理念的深入，產(chǎn)品力將成為決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。

影響分析：對(duì)購(gòu)房者而言，房產(chǎn)的居住屬性將超越投資屬性。選擇核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)品牌、配套完善的房產(chǎn)，將成為資產(chǎn)保值的關(guān)鍵。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，必須從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)，真正落實(shí)“好房子”理念。

• 對(duì)購(gòu)房者：剛需客戶可關(guān)注100-110㎡的主流戶型，改善型客戶應(yīng)優(yōu)先選擇品牌開(kāi)發(fā)商的核心區(qū)域項(xiàng)目。投資需格外謹(jǐn)慎，避免盲目跟風(fēng)。
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• 對(duì)開(kāi)發(fā)商：聚焦產(chǎn)品創(chuàng)新，在綠色、健康、智慧等方面下功夫，同時(shí)注重現(xiàn)金流管理，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。
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• 對(duì)政策制定者：繼續(xù)因城施策，在支持合理住房需求的同時(shí)，通過(guò)城市更新、存量盤(pán)活等方式優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。