當(dāng)樓市還在筑底企穩(wěn)，謹(jǐn)慎前行之時，寧波年末的土拍市場，卻意外迎來一場“奇襲”。

前不久，一家名為凡榮置業(yè)的房企突然闖入公眾視野，以近乎橫掃的姿態(tài)，在7天時間里接連將寧波慈溪3宗優(yōu)質(zhì)涉宅地塊收入囊中，總斥資高達(dá)22.5億元。

在房企普遍“降杠桿、縮戰(zhàn)線”的當(dāng)下，這家此前名不見經(jīng)傳的企業(yè)，為何能有如此雄厚的資金實(shí)力和果斷的拿地決心？

很有意思的是，翻閱寧波土拍的歷史記錄，凡榮置業(yè)的名字從未出現(xiàn)在重點(diǎn)地塊的競得名單中，如今卻一躍成為慈溪新城河板塊的“最大贏家”。

這匹橫空出世的“黑馬”，正在攪動年末寧波的地產(chǎn)江湖。

01

7天22.5億！

“新面孔”突然瘋狂拿地

11月17日，寧波慈溪原農(nóng)批市場剩余地塊被凡榮置業(yè)以8.03億元底價競得，樓面價5490元/㎡。

這已經(jīng)是該房企在短短7天內(nèi)拿下的第三宗宅地，至此，凡榮置業(yè)以22.5億元的總成交額，完成了在慈溪新城河板塊的“三連擊”，也讓整個寧波地產(chǎn)圈記住了這個陌生的名字。

梳理這3宗地塊的出讓脈絡(luò)不難發(fā)現(xiàn)，凡榮置業(yè)的拿地節(jié)奏精準(zhǔn)且果斷，三塊地均位于慈溪重點(diǎn)發(fā)展的新城河板塊，且全部以底價成交，既規(guī)避了競爭風(fēng)險(xiǎn)，又鎖定了核心資源。

首宗落子發(fā)生在11月13日：

凡榮置業(yè)以10.97億元競得新城河60-01地塊，樓面價6427元/㎡。該地塊堪稱板塊內(nèi)的“全能選手”，出讓面積達(dá)10.04萬平方米，容積率1.7，規(guī)劃建筑面積17.07萬方，建筑限高在12-54米之間，既能打造低密洋房，又可布局高層住宅，產(chǎn)品適配性極強(qiáng)。

僅僅一天后，11月14日，凡榮置業(yè)再出手，以3.49億元底價拿下新城河A-2-1地塊，樓面價飆升至1.24萬/㎡。與前一宗地塊的“大盤屬性”不同，這宗地塊走的是“精品路線”：

出讓面積2.55萬方，容積率僅1.1，建筑高度限制在18米以內(nèi)，妥妥的低密改善地塊。

11月17日拿下的原農(nóng)批市場剩余地塊，則是凡榮置業(yè)的“壓艙石”。8.03億元的成交價和5490元/平方米的樓面價，在三宗地塊中性價比最高，大面積的土地儲備也為凡榮置業(yè)后續(xù)的開發(fā)運(yùn)營提供了充足空間。

短短7天，3宗地塊，22.5億元成交額，凡榮置業(yè)用一組硬核數(shù)據(jù)，在寧波年末的土拍市場上寫下了濃墨重彩的一筆。

而更值得關(guān)注的是，這3宗地塊的集中獲取，不僅讓凡榮置業(yè)迅速積累了超過44萬方的建筑面積儲備，更使其一舉成為慈溪新城河板塊的核心開發(fā)力量，這種“閃電式拿地”的操作，在當(dāng)前的市場環(huán)境下極為罕見。

02

國企基因加持

慈溪城投的“新馬甲”？

“凡榮置業(yè)到底是什么來頭？”

在其接連拿地后，這個問題成為寧波地產(chǎn)圈討論的焦點(diǎn)。

公開信息顯示，這家房企在2023年才剛剛成立，在2023年至2024年間幾乎沒有任何公開的拿地和開發(fā)動作，始終保持低調(diào)，如今突然“爆發(fā)”，背后必然有強(qiáng)大的力量支撐。

隨著股權(quán)結(jié)構(gòu)的層層拆解，其“國企出身”的身份逐漸浮出水面，而寧波慈溪城建投資集團(tuán)（下稱“慈溪城投”）這一核心推手，也隨之進(jìn)入公眾視野。

根據(jù)企查查顯示，凡榮置業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰明確：

慈溪市天慈開發(fā)建設(shè)有限公司（下稱“天慈開發(fā)”）持股85%，寧波慈溪建設(shè)集團(tuán)有限公司（下稱“慈溪建設(shè)集團(tuán)”）持股15%，兩大股東均為國有資本背景。

圖片來源：企查查

其中，天慈開發(fā)的股東是慈溪市國有資產(chǎn)管理中心，屬于典型的“根正苗紅”的地方國資平臺；而慈溪建設(shè)集團(tuán)的股東正是慈溪城投，這一股權(quán)鏈路直接將凡榮置業(yè)與慈溪城投緊密綁定。

作為慈溪本土最重要的城市建設(shè)主體，慈溪城投多年來深度參與慈溪的城市更新、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在土地獲取、資金融通、資源整合等方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

從股權(quán)關(guān)系來看，凡榮置業(yè)更像是慈溪城投為聚焦住宅開發(fā)業(yè)務(wù)而設(shè)立的專業(yè)化平臺，其此次集中拿地的行為，本質(zhì)上是慈溪城投加大房地產(chǎn)開發(fā)布局的戰(zhàn)略體現(xiàn)。

回顧慈溪城投的開發(fā)歷程，其在慈溪樓市的“存在感”其實(shí)并不低，只是多以幕后操盤手的身份出現(xiàn)。

而且你會發(fā)現(xiàn)慈溪城投的開發(fā)路徑也有自己的套路：

典型案例就是此前2022年和2024年，慈溪城投旗下的金慈置業(yè)就以底價拿下新城河32A兩宗地塊，但一直沒有開發(fā)。

直到今年7月，綠城宣布，其成功中標(biāo)慈溪市金慈置業(yè)有限公司增資項(xiàng)目，而這個項(xiàng)目，正是新城河32A地塊。

就在9月，綠城·慈溪城投新城河32-A地塊案名正式官宣，案名“ 鳳起潮鳴 ”。這是綠城在全國第六座鳳起潮鳴，將打造成為寧波當(dāng)?shù)仨敿壓勒?。此前?xiàng)目規(guī)劃方案出爐，將打造14-17F高層、3F聯(lián)排；高層面積200-350平，聯(lián)排210-499平。

更有意思的是，艷姐也試圖去查詢此前慈溪城投打造過的住宅項(xiàng)目，但很難找到它過往的樓盤記錄。

所以艷姐的推斷就是慈溪城投的拿地邏輯就是先兜底拿下地塊，之后又引入合作方進(jìn)，比如上述提到的綠城，讓他們來打造品質(zhì)更高，更具有設(shè)計(jì)感的項(xiàng)目。

在官微上，慈溪城投所打造的產(chǎn)品，更多的是保障安置房層面，比如1月2日，慈溪城投集團(tuán)建設(shè)的新城河區(qū)塊綜合改造一期明月湖C地塊安置房工程（錦文佳苑）開始集中交付。

其成體系的商品房打造經(jīng)驗(yàn)或許并不是太豐富，所以也需要綠城這樣的合作伙伴來一起打造高品質(zhì)項(xiàng)目。

所以此次凡榮置業(yè)拿下3幅低密宅地，是否后續(xù)也會引入綠城這樣的實(shí)力房企，時間會告訴我們答案。

對于凡榮置業(yè)的“橫空出世”，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這是地方國企在房地產(chǎn)市場發(fā)揮“壓艙石”作用的體現(xiàn)。

一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)融資環(huán)境依然緊張的情況下，國有房企憑借其信用優(yōu)勢，能夠以更低的成本獲取資金。

另一方面，寧波土拍市場雖然整體平穩(wěn)，但部分板塊的地塊出現(xiàn)了流拍或底價成交的情況，凡榮置業(yè)此時集中拿地，既有助于穩(wěn)定土地市場預(yù)期，也符合“本土地頭蛇國企托底、品牌房企參與合作”的市場調(diào)控思路。

03

紅海博弈

外來巨頭與本土龍頭的雙重?cái)D壓

作為長三角重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，寧波樓市歷來是房企的“必爭之地”：

這里既有華潤置地、中海地產(chǎn)等全國性巨頭的重兵布局，也有江山萬里等本土龍頭房企的深耕堅(jiān)守，市場競爭早已進(jìn)入“紅海階段”，任何新進(jìn)入者都必須面對“高手如林”的殘酷現(xiàn)實(shí)。

先看外來巨頭的“統(tǒng)治力”，以華潤置地為例，這家央企自2006年進(jìn)入寧波以來，在寧波當(dāng)?shù)匾呀?jīng)打造了諸多標(biāo)桿項(xiàng)目：

比如高端低密作品知嶼雲(yún)璟，首開合院全部售罄。此次推出的合院總價在3000萬-4000萬左右，甚至還有1套總價約5000萬的頂配合院，遭到幾位塔尖客戶的爭搶，近期成為了寧波當(dāng)?shù)氐暮勒L(fēng)向標(biāo)。

知嶼雲(yún)璟實(shí)景圖

除了華潤置地等央企巨頭，綠城等外來品牌房企在寧波也有深厚布局。綠城憑借其“品質(zhì)基因”，在寧波打造了楊柳郡、鳳起潮鳴等項(xiàng)目，贏得了重高端購房者的青睞。

與外來巨頭相比，寧波本土龍頭房企的“地頭蛇”優(yōu)勢同樣不可小覷，其中最具代表性的便是江山萬里，如今已成長為寧波高端市場的“代名詞”，其開發(fā)的項(xiàng)目幾乎個個都是“爆款”，市場認(rèn)可度甚至超過部分外來巨頭。

外來巨頭的資金優(yōu)勢、品牌影響力和產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，加上本土龍頭的地域優(yōu)勢、客戶資源和市場洞察力，共同構(gòu)成了寧波樓市的“競爭壁壘”。

凡榮置業(yè)未來的發(fā)展路徑大概率就是先出錢拿地，之后通過與外來房企，憑借外來房企精湛的產(chǎn)品力，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合打造項(xiàng)目，雙方通過“合伙”模式從中獲益。

從整個寧波樓市的發(fā)展趨勢來看，隨著城市化進(jìn)程的加快和人口的持續(xù)流入，市場需求依然存在，但購房者的需求也在不斷升級，對產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求越來越高。

對于在寧波奮戰(zhàn)的所有房企而言，只有真正以購房者需求為導(dǎo)向，打造經(jīng)得起市場檢驗(yàn)的好產(chǎn)品，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

參考文章：

部分參考資料來源于樂居財(cái)經(jīng)、搜狐網(wǎng)、慈溪城投官微、華潤置地寧波官微等

主編：張艷

責(zé)編：marl

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