“我買(mǎi)的房子還沒(méi)過(guò)戶(hù)，原房主欠債導(dǎo)致房子要被法院拍賣(mài)了怎么辦？”當(dāng)執(zhí)行法官上門(mén)貼封條時(shí)，案外人提出執(zhí)行異議之訴，能否中斷強(qiáng)制執(zhí)行呢？2025年7月24日生效的最新司法解釋給出了明確答案。

法律屏障：什么情況下執(zhí)行會(huì)暫停

執(zhí)行異議之訴的提起，并不意味著強(qiáng)制執(zhí)行會(huì)自動(dòng)中止。根據(jù)法律規(guī)定，一般情況下訴訟期間不停止執(zhí)行。但這并非絕對(duì)，案外人有兩種方式可能實(shí)現(xiàn)停止執(zhí)行的目的。

案外人可以提供擔(dān)保請(qǐng)求停止執(zhí)行。如果案外人提供的擔(dān)保充分有效，法院可以裁定停止對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的處分行為。這意味著，雖然執(zhí)行程序仍在繼續(xù)，但關(guān)鍵的評(píng)估、拍賣(mài)等處分措施可能會(huì)被暫停。

同時(shí)，如果案外人的訴訟請(qǐng)求確有理由，法院也可以根據(jù)實(shí)際情況裁定停止執(zhí)行。 例如2024年安徽淮北的一個(gè)案例中，購(gòu)房者戴某提起執(zhí)行異議之訴后，法院最終判決停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，就是因?yàn)榇髂车恼?qǐng)求權(quán)優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人的普通金錢(qián)債權(quán)。

權(quán)利博弈：哪種情形更可能中止執(zhí)行？

最新司法解釋于2025年7月24日起施行，明確了多種案外人權(quán)利優(yōu)先的情形。

商品房消費(fèi)者的權(quán)利受到特別保護(hù)。如果案外人在查封前已簽訂合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同、支付全部或部分價(jià)款并實(shí)際占有房屋，且所購(gòu)商品房系用于家庭居住需要，則其權(quán)利可以排除包括抵押權(quán)在內(nèi)的強(qiáng)制執(zhí)行。

不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在滿(mǎn)足特定條件時(shí)也能排除執(zhí)行。這些條件包括：查封前簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、合法占有該不動(dòng)產(chǎn)、非因案外人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。 實(shí)踐中常見(jiàn)的“非自身原因”包括：已共同提交過(guò)戶(hù)申請(qǐng)、已起訴或申請(qǐng)仲裁要求過(guò)戶(hù)、房屋尚不具備登記條件等。

租賃權(quán)人在查封前已簽訂合法有效的租賃合同并合法占有使用標(biāo)的物的情況下，可以排除“不帶租拍賣(mài)”式的強(qiáng)制執(zhí)行。 這意味著即使財(cái)產(chǎn)被拍賣(mài)，租賃關(guān)系仍可維持，保障了承租人的穩(wěn)定使用權(quán)。

例外情況：執(zhí)行擔(dān)保的突破力

申請(qǐng)執(zhí)行人可以通過(guò)提供充分有效的擔(dān)保來(lái)對(duì)抗案外人的停止執(zhí)行請(qǐng)求。 這種情況下，即使案外人已提起執(zhí)行異議之訴，法院仍可決定繼續(xù)執(zhí)行。

這一規(guī)定平衡了雙方利益：既保護(hù)案外人實(shí)體權(quán)利，又防止執(zhí)行程序被不當(dāng)拖延。申請(qǐng)執(zhí)行人提供擔(dān)保后，如果繼續(xù)執(zhí)行有錯(cuò)誤并造成損失，需承擔(dān)賠償責(zé)任。

權(quán)利對(duì)比：為什么有些案外人能勝出？

執(zhí)行異議之訴的核心是不同權(quán)利的順位比較。法院會(huì)綜合考量權(quán)利性質(zhì)、成立時(shí)間、案外人過(guò)錯(cuò)等因素進(jìn)行判斷。

物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于普通金錢(qián)債權(quán)。如前述安徽案例中，戴某基于買(mǎi)賣(mài)合同占有房屋并支付大部分房款，其物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于侯女士的普通金錢(qián)債權(quán)。 同理，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利之間也存在明確的優(yōu)先順序。

權(quán)利形成的時(shí)間先后至關(guān)重要。通常成立在前的權(quán)利更容易得到保護(hù)。 案外人是否善意也會(huì)影響判決結(jié)果，虛假訴訟或惡意串通不僅難以得到保護(hù)，還可能面臨司法處罰。

結(jié)語(yǔ)

執(zhí)行異議之訴能否停止強(qiáng)制執(zhí)行，關(guān)鍵取決于案外人的權(quán)利是否優(yōu)先、是否有理有據(jù)。法律在保障執(zhí)行效率的同時(shí)，也為案外人提供了必要的救濟(jì)渠道。當(dāng)你的財(cái)產(chǎn)權(quán)利因強(qiáng)制執(zhí)行可能受到侵害時(shí)，及時(shí)提出執(zhí)行異議之訴，并提供充分證據(jù)，是實(shí)現(xiàn)權(quán)利保護(hù)的有效途徑。